luda 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥您好，家有一套中关村科育小区的房子，是单位房改买的，现在是卖了好，还是等拆迁，说了十年拆迁都没有拆，现在出租8400，虽然是学区房，就是房子有点老了，怕不拆迁房价低下来，希望您指点
回答：
1、 科育小区，等拆迁的可能性太小了，没人拆得起啊！
2、 如果是前些年，十多20年前，拆了也就拆了。可现在这里太值钱了，哪个开发商有这么多钱啊。这里得有2000多户，就算平均一户50平米，那房子的价值都6/700万，光拆迁成本就得上百亿甚至200亿，谁拆得起？
就算拆得起，拆完了再盖赚的回来吗？过去规划都没什么绿地和公共设施，现在要翻建的话就得都补上，那可建设用地就更小了。而且现在北京又严控高楼，那开发商怎么赚钱？
今年国务院和住建部又公布了近几年的工作重点，减少拆迁，以老旧小区改造为主。那拆迁的难度就更大了，加固维护的可能性大。也就是凑合着，直到凑合不下去再说吧。
3、 我是不太建议留着学区房的，租金收益低，涨幅也并未超过北京平均值，所以不太划算。像这套房能租8400，那估计价值在8/900万。在其他区，比如朝阳，同样的老破小至少能收到1.3万的租金，多年下来不是小数字。
4、 科育小区我非常熟了，在附近做过项目，价格走势记得很清楚。当年这里就贵，动辄7500-8000，一居室30多平米就能租到1600-1800，租售比达到150，相当于十年回本。这租金回报率全北京第一。也搭着当年想上学不用买房，直接交赞助费就行，所以租金才贵。后来是三小的校长被判刑了，各学校赞助费择校费什么的才收的越来越少了，房价也就越来越贵。
2009年夏天这里就涨到了2.6万，每个月上涨1500，中央电视台都来采访了，当时附近的大泥湾因为上不了一二三小，所以差了将近一万。可房价上涨，租金收益也就下来了，掉到了300多，相当于少了一半多。
到今天，这里动辄13/4万，租售比都上千了，靠租金收益就很不划算了。
看上去房价涨了很多，可其实算算，就和北京平均走势差不多。因为当年这里就值钱，房价一直是北京均价的两倍以上。在别的地方都不算学区的时候这里就是教育地产，全北京就这么一个板块。
5、 我不认为科育小区的房价会掉下来，还肯定是跟大盘走势一样。无论学区政策怎么改，就近入学的原则是变不了的，以一小二小的水平，受不到任何影响。所以科育小区不会有任何风险。
6、 但我也不认为这里能走出什么独立行情，毕竟从一开始就是学区房，和万柳、上地这种后起之秀是不一样的。上地佳园在2002年的时候才3000，东里西里才2000多，2007年就猛涨到1.5万往上，连马连洼一号院那会儿都到了1.3万。现在一号院倒反超了，都十万以上了。
万柳学区在2008年之前并不算特殊，蜂鸟社区开盘8000，那会儿三小刚建吧，反正都没提三小的事儿，就说是“首付10万买套房，不想住就往出租”。这几年是蜂鸟的涨幅超过大盘太多了，而其他大户型小区，基本都跑输了。可能除了万城华府和光大水墨，剩下的全没跟上大盘。相比之下科育小区稳妥多了。
7、 总之吧，我不认为科育小区会有什么升值上的风险，肯定是跟随大盘涨跌。但这里的租金不划算，以后也不可能涨回来。拆迁的可能性也太小了，不太可能。仅供参考。
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