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一、如何识别交易房屋
（一）住宅和非住宅的识别
交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。
通常情况下，也可通过房屋的土地使用年限来判断是住宅还是非住宅。土地使用年限是 70 年的一般是住宅，土地使用年限是 40 年或 50 年的，一般是非住宅，即商业或办公用房。
（二）房屋类别的识别
房屋可能是商品房、已购公房、经济适用房等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：
（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；
（2）查看原始购房合同；
（3）到不动产登记中心查询房屋档案。
（三）土地是出让还是划拨的识别
对于土地的取得方式，是出让还是划拨，可以按照下列办法识别：
（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；
（2）不动产权证书记载不清晰的，到不动产登记中心查询房屋档案。
在房屋所有权证上，有“房屋性质”、“规划用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，房屋性质记载的内容主要有：商品房、已购公有住房、经济适用房、限价商品住房等。规划用途主要记载住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。土地使用权取得方式主要记载出让、划拨等。
在不动产权证书上，有“权利性质”、“用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，不动产权证书上的权利性质、用途主要记载的内容与房屋所有权证对应的房屋性质、规划用途相同。
二、正常交易的房屋有哪些
（1）商品房。包括商品住房、商品商业用房、商品办公用房，是指通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋。
（2）已购公房。指按照国家房改政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。
（3）经济适用房。是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。购买经济适用住房满 5 年（契税发票填发日期与产权证日期孰先原则）并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易，政府可优先回购；也可由市不动产登记部门重新核发不动产登记证，土地性质由划拨转为出让，取得完全产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满 5 年不得直接上市交易。
（4）限价商品房。即“限套型、限房价”的商品住房，是指经政府批准建设的中低价位、中小套型普通商品住房。限价商品房购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让所购住房；5 年后转让的，应补缴土地出让金，并经当地房地产管理部门批准。
三、禁止交易的房屋有哪些
（1）交易房屋为违章建筑的；
（2）交易房屋为公有住房（承租房、公租房、廉租房等）的；
（3）交易房屋为集体产权房（乡产、军产、宗教产、校产等）的；
（4）交易房屋签约前被查封的；
（5）不满 5 年或不能上市交易的的经济适用房、限价商品房、廉租房、保障性住房等；
（6）交易房屋涉及诉讼，判决书未下发或法院未出具判决生效书的；
（7）买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的；
（8）改底档的房屋（指售房人还没有取得一手新房房本，承诺可以在开发商处改底档直接变更新的买受人形式出售房屋）；
（9）产权不清晰的房屋；
（10）不能办理过户手续的房屋；
四、什么样的房屋会被查封
在实际操作过程中，常见的查封房屋有以下 8 种情形：
（1）诉前保全的房屋。诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失；
（2）产权不明导致纠纷的房屋。即房屋权利人不清晰或者有多个权利人互相之间产生纠纷；
（3）交易房屋为一房多卖。即出卖人先后或同时以多个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给不同的买受人；
（4）交易房屋存在高额抵押。如房主急需用钱，将自己的房子抵押变现，而高额抵押在资不抵债的情况下，房子会被查封；
（5）权利人涉及债务纠纷较多；
（6）权利人涉及恶意转移、变卖房地产；
（7）交易过程中，权利人有违法行为；
（8）在执行案件中，权利人暂无履行能力或无其他可供执行财产的。
房产交易是一个低频大宗的交易，会涉及到很多的方面，一定要多学习点知识，擦亮双眼，避免走弯路。
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