luda 中国的房地产行业依然是聪明人聚集的领域。
据媒体报道，4月19日，北京市西城区小八道弯胡同15号附近名为鼓隅院的四合院项目因“二环内、80万起”的噱头吸引了不少看房者。销售人员介绍，鼓隅院项目共有8个四合院，共计300多套房子，每套房子的面积从27平方米到50平方米不等。每个房间的大小不同，但都有独立的卫浴。项目是70年大产权，卖的是30年使用权，每平方米两万四到两万七。
很多人惊呼北京二环内房价如此便宜的同时，却没有注意到，这种房屋已经是分时租赁的金融产品了。
首先，这不是买房。
按照房地产销售人员的算法：
项目所在的鼓楼西大街区域位于什刹海北侧，附近为数不多的二手房价格普遍在12万元/平方米以上。鼓隅院项目虽然只有30年使用权，但不到3万元/平方米的单价，仅是周边市场价的四分之一。
田国宝，公众号：经济观察报北京二环内惊现2万元/平方米四合院
这并不是置业买房，30年后，房子的产权还是地产商的，所以，不应该与同位置商品房对标。
其次，这是出租30年的使用权。
按照房地产销售人员的介绍：
以一间面积33.9平方米的小户型单间为例，单价为27399元/平方米，30年租金总额为52.31万元，服务费总额为40.57万元，合计总价为92.88万元。折合下来，每月租金只有2580元，不到市场价一半。
田国宝，公众号：经济观察报北京二环内惊现2万元/平方米四合院
但其实，现实租房不是这么计算，你可以押一付三的（即交一个月押金付三个月房租），这一方面使自己的资金可以灵活支配，也可以让自己可以灵活选择居住地。
而这种30年的分时租赁，只是提前把30年的房租一次性收了，风险由租客承担。
第三，这已经是金融产品了，所以，投资需谨慎。
有人认为，这种房子对标周边民宿价格，可以投资做民宿自己经营。一位欲投资的人士给首席体验观算了一笔账：
对标一下附近那个阳光老宅院酒店，最小的房间都500块钱一个晚上，目前按每个月2500的租金，而出租每晚800元，每月出租20天，就是16,000元，至少可以获得年化4%的收益，他认为这个回报率现在看还行，若有大幅降息，就更有吸引力了。所以，他计划投资。
其实，他并没有计算经营出租房屋所需要的装修费及日常维护费。
投资的风险在此就不一一赘述了，比如投资民宿的政策风险（日本就出现过小区邻居投票反对而致使项目无法为继），另外，还有资金风险等，投资前一定要评估好风险，毕竟，最终风险自担。
房地产投资风险信号出现
这两天的另外一个房价新闻是：曾经的黑龙江著名煤城鹤岗房价卖出“白菜价”，南方周末记者实地探访发现，虽然没有传闻中那么低，但是鹤岗房价的确便宜。据中国房地产业协会数据，2019年3月，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。顺列第一位的北京平均房价为6.49万元，与鹤岗相差6万元有余。
实地探访鹤岗楼市真相： 全国倒数第一，但并不是“白菜价”
鹤岗的房价现状，其实已经给很多房地产的投资客敲响了警钟：如果政府大量投放保障性住房，那么，商品房就会无人问津。
很多人认为，正是因为一二线特大超大城市对于人才的虹吸效应，才造成了像鹤岗这样的五六线城市常住人口越来越少，所以一二线城市不用担心这个问题。
但是，正如我此文开头所以，房地产行业聪明人太多，若北京大量推出这种30年租赁的公寓房，那么，年轻的租房群体30年房租已经被买断，租售房市场上还有钱吗？
所以，这一次是真的出现房地产投资风险信号了，一二线城市房地产投资也需谨慎。
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