luda 4月起，现实低迷的楼市，被开发商、中介、专家以及媒体们一起配合演出，竟奇迹般地“爆火”起来。对此，我在之前的文章已经多次分析论证过，这显然可以看出很多人已经“撑不住”了，开始千方百计“鼓吹”楼市火热。根本目的就是刺激购房者，让他们痛痛快快掏钱买房，进场当“接盘侠”。
党媒经济日报也仅用“没有的事”四个字就彻底揭穿了这场多方联合编织的谎言。
懂行人一席话更道出了很多人不知道的实情：房地产这个行业非常特殊，它不像很多行业，价格是完全受市场供需调节的。房价虽然也受供需影响，但房地产说到底是“政策市”，尤其是短期受政策影响最严重。房地产发展这么多年，房价为什么给人的感觉是一直在涨？说白了，这是中国楼市独有的行情，在中国只有“房价上涨”才能卖掉房子，老百姓更是“买涨不买跌”。因此不管是开发商、中介还是投资炒房客，想要撮合交易，把房子顺利卖掉，无论到什么时候，都要营造一个所有人抢房热销的场面。而且地产商专门有一个部门有充足的预算天天研究这些营销的套路。
看完懂行人的揭露，我们对今年4月份楼市的突然“爆火”也就彻底释然了——自古套路得人心。刚需购房一定要按需行动，眼下这段时间过度关注楼市行情，不仅对买房不利，反而会让很多人徒增烦恼。
几组数据，更能证明当前的楼市不仅没达到“火爆”的程度，很多城市甚至连去年底的水平都还没有恢复：
首先，今年前三个月全国就有近两百家房企破产倒闭，也就是说平均每天都有2+家房企破产。从开发商的资金周转压力来看，最坏的时期显然还没到，6月份房企第一次还债高峰期才到，业内专家预估，5、6月份才是中小房企破产的高峰时期；
其次，数据宝数据显示，3月份二手房下跌的城市多达121个，北上广深四大一线城市全部在列，上海跌幅最高5.85%。新房卖不动，而且价格受限价政策约束，价格存在一定程度失真，但是二手房可是市场冷暖的真实体验，121个城市房价下跌，开发商、中介、专家们所谓的楼市“回暖”结论，真不知道是如何得出的；
再者，开发商的房子到底好不好卖，其实单看购房者的态度就能猜到十之八九——不久前贝壳、幸福里等多家机构都曾做好线上购房问卷调查，机构得出的结果虽然有一定差异，但是统一来看至少有6成的购房者表示会延迟3-5个月再购房，而且至少有10%的业主明确表示今年不打算买房了。从这个数据可以看出，当前楼市“接盘”严重不足，开发商媒体宣传的楼市“火爆”，显然是极个别现象，每个城市有那么一两家高性价比的限价盘火热，并不能代表整个市场；
第四，最近一段时间，媒体报道楼市“抢房”的新闻很多，但很多人不知道的是，其实近期“开发商降价卖房遭老业主闹事阻拦”的新闻报道更多。
同话财经报道，3月中旬，合肥某楼盘第二批开盘认筹，开发商把备案价降低了2000元/平，仅仨月每套房相较去年12月份时平均损失了20万。开发商降价卖房的消息一出，很多老业主就坐不住了，有50名业主不管是不是特殊时期也联合起来到售楼部找开发商讨要说法。开发商营销部给出的回复很明确：合规操作，不存在欺骗行为，对于前期业主的退房、退差价，开发商这边不予理睬。随后奇葩的一幕上演，这50名业主竟然在光天化日之下以集体“跪地痛哭”的方式给开发商施压。此举更是在网络上掀起一波讨论热潮，很多网友都认为这种“不遵守契约精神的行为”一点也不值得怜悯，涨价时可没见这些购房者自发给开发商补一毛钱利润；也有人力挺开发商，觉得他们没有做错。
图文无关
聚富财经报道，3月22日，距离南京很近的镇江某开发商资金链告急，特以特价房、工抵房的方式促销，价格上优惠近30%，也遭到老业主戴着口罩“围攻售楼处”式阻拦。业主的要求很简单，要么退房要么退差价要么开发商乖乖收回优惠，总而言之就是必须保障“老业主的利益不受损失”。最后还是地方住建部出面，才化解了这场尴尬对峙；
房产媒体樱桃房子报道，句容也出现了某大房企降价卖房的情况，虽然没有出现老业主集体出面“阻拦”的丑陋情况，但是据悉很多业主也零零散散跑到售楼处和开发商理论了，甚至有人专门致电物价局，要求有关部门对此给出合理解释；更有甚者匿名举报开发商存在虚假欺骗的营销行为。毫不夸张地说，这些业主也是把“不要脸”发挥到极致了。
房产专家张大伟说，今年确实是因为有特殊情况（不便出门，不便聚集）存在，所以我们才没看到大规模的“开发商降价，老业主闹事”的情况，如果这种降价卖房的事情出现在往年，结局不敢想象。
开发商降价卖房真的那么难吗？别看今年已经有多家房企走“打折降价”的卖房路线了，倘若搁在以前，很多房企是万万不敢这么做的，毕竟今年情况特殊。
原因何在？大佬曹德旺正义直言揭露道：有人“不允许”！一方面，中国人早已养成了房价“只涨不跌”的恶习，房价上涨，房子升值所有人都高兴。但房价下跌就意味着利益受损，即便降价卖房是合规操作，很多老业主也会耍无赖进行阻拦，这在中国楼市早已习以为常；
另一方面，各大城市的有关部门“不允许”。说白了还是地方财政对房地产依赖过度——新房降价，利空地价拍卖，严重的甚至会导致土地流拍，中国超过90%的城市对房地产的依赖度高达30%，土地财政更是占到地方财政收入的半壁江山，各大城市怎么可能允许这种大规模“降价卖房”的情况出现呢？
说实话，曹德旺这个“外行”看房地产还是蛮精准的，真可谓是一针见血。过去楼市发展的逻辑确实如此，尤其是15-17年这段时间，房地产井喷发展，房价更是一路涨着过来的，开发商压根不需要考虑打折促销走量销售。但是到了17-19年楼市大力调控的时候，我们也看到很多开发商确实存在卖房压力，过去这3年，开发商降价卖房的事我们也没少见，但是从结果来看，很多中小城市的中小开发商降价卖房，都或被地方房管部门“约谈”要求调回原价，恰恰印证了曹德旺的说法。
但2020年情况确实特殊，曹德旺对开发商降价卖房的分析暂时失效了。所以，大家千万不要觉得“房价还是不能降的”，我们要清晰地认识到，很多城市已经有降价之实了。
刚需今年到底该不该买房也有明确答案了
楼市回暖言之尚早，全国各大城市尤其是三四线城市早早开启了降价卖房模式，贷款利率今年更是实现了3连降。摊开来说，今年确实是刚需买房、换房的最佳窗口期。
但最近也听到有人说，“现在忽悠大家买房的其心可诛。”
对此我不敢苟同，还是那句话眼下刚需该不该买房，要因城而论：四大一线城市眼下房价虽然在下跌，局部区域过去三年更是跌去了15%以上，这也无法阻挡我们继续看好这些城市未来的巨大潜能，全世界超级城市发展的逻辑都一样，房价只会越来越高，买房只会越来越难，原因大家也都知道，这类城市从来不缺购房需求，直白点说全世界全中国的资金和购房需求都流向这里，而且这里拥有最优质的产业集群和医疗、教育、科技等资源，这些是支撑房价的重要因素；
二线城市未来虽然具有投资潜力的区域不多，但是对于刚需来说，买房同样需要早做打算。逻辑和一线城市差不多，虽然这里无法汇聚全国乃至全球的资金和需求，但是在省内还是具有显著的优势，尤其是省会城市，可谓是举一省之力发展。只要有人口增量，购房需求就一直是增加的，不管是新旧城区，未来房价还是会继续往上走，当然，如果刚需自身实力允许，买房还是应该选择少数几个潜能十足的区域购买；
三四线城市的刚需说实话如果不急着住今年不建议购买，一则刚刚经历一轮“疯涨”，绝大多数城市房价处于高位，现在进场就是高位接盘；二则，绝大多数三四线城市人口都在用脚投票，这意味着购房需求和资金都是逐年递减的，没有类似上一轮的“棚改”刺激，房价绝对不足以支撑再来一次“疯涨”，相反，更多的三四线城市现在是有价无市、库存压力大，房价有下滑趋势。
最后对于刚需买房，说几句掏心窝子的话：第一，别总想把自己变成专家，天天纸上研究不如实地走一圈，买房从来没有捷径可走，买对房子的最好办法就是自己去看、去问、去询价了解；第二，别总是心存“抄底”妄想，无论怎么调控，普通刚需都占不到一毛钱便宜，在中国有钱有权才有话语权，才有主导地位，刚需唯有踏踏实实按需行动才能买到最适合自己的房子。