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【武汉平安家装】手握500万,在武汉快要无房可买

不知道大家有没发现,最近两个月,武汉市场的红盘好像是突然之间消失了。

在售项目的地段、配套、配置等方面总有一些遗憾,没有特别能勾起大家购买欲的新房。

随着红盘卖完,还有一个现象:

最近我和一批改善型购房者交流发现,现在手里有500万,也很难买到各方面没有明显短板的新房。

预算在500万左右的朋友,绝大多数是换房的,

他们最看重两点:地段升级,产品升级。有个不错学区更好。

但是盘了盘武汉市场上在售的新盘,大家可以看到,

配套成熟的公认好地段以及新兴商务区的新房,以大户型为主,总价至少要到700万以上。

剩下一批总价500万左右的入门级四房,大多是环线位置不错,但周边环境老旧,

或者产品力和开发商品牌力不够给力,总让人觉得花这么多钱买这不甘心。

更吓人的是,就是这批有一两条短板的楼盘,不知不觉卖得差不多了。

今天帮大家盘算一下,手握500万,怎么买房让钱花在刀刃上。

残酷真相--

500万也不能随便挑

我认为总价500万左右的房子是妥妥的改善盘,起码要满足以下条件中2-3条,否则实现不了大家改善目标。

1.前50强开发商,物业口碑不错

2.二环内,可以是成熟老城区,也可以是规划已落地的新区

3.四房最佳,子女已上学/出国的中年家庭可以考虑3房

4.有名校分校或名校教育集团托管学校

这些条件一一对照下来,江岸、江汉和武昌区的朋友买新房难度系数最高。

这三个区城市总体布局基本定型,二环内地段寸土寸金,新盘非常少。

即使偶尔有几个新盘入市,也是旧城改造的项目,地价高,开发商要靠做高总价的大户型拉高货值赚钱。

偶尔有些做中等面积的新盘,多是老城孤盘。卖完了,同一个区域好几年难得再出新项目。

所以,这三个区的购房者买房真的不能算账太细,一开始纠结买不买,等到清盘,可能好多年都等不到新项目。

最近碰到好几个粉丝就是这情况。

前期纠结华发中央首府或是龙湖天玺背后有城中村,结果看了一圈发现预算内没有更好的选择,回头去看这两个盘,几乎卖完了,只剩楼层、结构有硬伤的房源。

光谷和汉阳买改善新房的余地很大。

这两个区的发展阶段不同,新房供应结构也不一样,房价天花板没那高。

即使高端改善盘,面积也控制在120-160㎡左右,单价不到30000元/㎡,没有特别壕的项目。

500万预算,还能比较各个项目优缺点,挑一挑楼层、朝向、楼栋位置。

不过,光谷核心的关山大道和光谷大道附近住宅用地开发接近尾声,几个在售项目清盘,也会进入几年出一个新盘的阶段了。买房也要抓紧了。

下面给大家盘点一下,各个片区500万总价能选哪些新房。

大汉口

(江岸区、江汉区、硚口区)

福星惠誉·星誉国际

户型92㎡-140㎡,均价29000元/㎡(毛坯)

点评:

汉口二环内最便宜的项目,有性价比。

地段和配套不错,到解放公园,菱角湖公园,儿童医院、省新华医院、万象城、菱角湖万达等地直线距离2-3公里。

小区周边城中村多,其中靠近香港路地铁站一部分属于星誉国际的待开发地块,后面几年会拆除,靠近花桥的城中村目前没听过拆迁计划。

K8按照往年对口划片,大概率对口市重点博雅小学,k15对口育才小学的概率极小。

不是学区房,不过距离育才小学和育才二小步行可到,适合陪读,也适合汉口建设大道沿线的地缘性客户。

小区由11个小体量地块组成,在售的房源属于k15地块,只有5栋住宅,小区内部公共活动空间小,对于有孩子的家庭是个硬伤,供小孩子活动的空间少。

华发中央首府

户型105㎡-138㎡,均价34200元/㎡(毛坯)

点评:

之前很多朋友在融创玖玺台和华发中央首府之间选择困难。

我觉得大的配套是一样的,没有质的区别。喜欢周边环境高大上,选华发,不过华发中央首府背后也有一片没拆的城中村。

华发的优势是对口学校。今年江汉区新建了一初学苑专门招收CBD新小区的学龄儿童,像华发中城荟、中城悦城都对口这个学校。

华发的户型布局很实用,房间面积大一些。

缺点是交通,走到地铁站有点远,开车出来往建设大道要掉头绕过青年路,比较麻烦。

最近小区业主因为小区被公共道路隔开,成了两个组团在维权,大家选房时注意一下。

剩余房源不多了,我认为还是值得买,没有特别大的硬伤,地段配套都不错,以后江汉区很难找到同等价位,面积比较小的新房了。

泛海桂府

户型115㎡-142㎡,折后均价28000元/㎡(毛坯)

点评:

这个项目经常有网友问到,我认为购买价值不如泛海前期“x海园”系列的二手房。

原因是,桂府系列定位低一档,各方面配置也会下降,像芸海园就比前期8个园减配了。

而且桂府位置不太理想,环线上靠近硚口常码头,周边很多厂房,环境比较嘈杂,小区只有两栋楼,对口学校也不是红领巾小学,而是辅仁分校,两个小学的小升初成绩有较大差距。

步行到地铁,开车可以直接上青年路或者新华路,华发开车出来要掉头才能绕过青年路,比较麻烦。

长投航空路壹号

户型113㎡-142㎡,价格31558元/㎡(毛坯)

点评:

建设大道与航空路交汇处的新盘。

项目区位优越,周边有中山公园、同济医院、航空路小学、十二中、太和里等,自带有一个9班幼儿园和一个商业体,各项配套都很完善。

总体体量比较小,住宅仅有3栋,同时还包含一些还建和福利住房,加上是本地开发商出品,小区品质不会太高。

推出建面约113-142㎡毛坯房源,单价和总价比华发和融创的总价低10%。

没有什么特别优势,整体配置不如华发中央首府。

融创一江源

户型117㎡-143㎡,均价30500元/㎡(带装修)

点评:

硚口水厂一带,开车到武广商圈10分钟左右,步行可以到山姆会员店。

这个地段就是典型环线位置不错,周边配套丰富,一般是硚口地缘性客户居多。

这个项目比较适合在硚口、武广、武胜路一带工作的。

优势是签约了同济附小分校,同济附小在硚口区教育质量不错,升学成绩可以排到全区前三。

需注意有部分楼栋靠近铁路。

大武昌

(武昌区、洪山区、青山区)

融侨滨江城

户型111㎡-139㎡,均价29000-30500元/㎡(毛坯)

点评:

位置在杨园,武汉理工大学余家头校区前面,现在算是武昌区最低价的新盘。

这个地段也是尴尬,环线位置交通方便,周边生活气息浓,但非原住民觉得杨园约等于青山,这个价格贵了。

反正我认识的铁四院的朋友觉得住在杨园很方便。

周边是老城区,生活成本低,吃喝选择多,现在武昌滨江公园修得很漂亮,适合溜娃和运动,而且步行可达。开车去徐东、中北路、甚至过江去黄浦路都很快。

融侨滨江城其实就是融侨城的二期,分为美域和天域两个地块。

我觉得融侨滨江城填补了武昌市中心低总价三房、四房的供应空缺。五一之前就动员大家快下手,现在新推的1号楼涨价了。

融侨滨江城隔壁还有南山、朗诗熙华府等新盘,都是30000+项目,所以融侨滨江城卖完了,杨园到徐东这一带很难找到更便宜的新房了。

月亮湾壹号

一期A3地块清盘,均价约31000元/㎡(毛坯)

二期A2地块下半年开盘,预计会涨价

点评:

住宅分两个组团开发,每个组团各有6栋楼。

首开的A3地块已经卖的差不多。第二个组团开盘时间要等到今年下半年。首开户型120-180㎡左右。

买这里,主要买地段和配套。

月亮湾壹号与长江之间,隔着长江中心的写字楼和住宅,所以大多数房源看不到江。

项目北面是龙湖天街。从月亮湾壹号步行到绿地缤纷城约7、800米。

月亮湾壹号与地铁徐家棚站直线距离约400米,徐家棚站是地铁5、7、8号线换乘站。

此外,武昌滨江地下空间环路建成后,小区门口可以通过地下环路对接长江公铁隧道开往汉口。

龙湖天玺

尾盘,房源现场咨询,均价34000元/㎡(带装修)

点评:

百瑞景2期隔壁,这个地方很多年没出新房了。

小区地块是长条形,容积率有点高,4.3左右, 不过小区中央留出6000㎡做花园,在市中心新房中比较难得。

单看小区环境、户型和装修,对得起价格。上了分销之后,卖得不错,只剩两栋楼没有推出了。

论环线位置确实不错,不过进出小区的石牌岭路、雄楚大道、武珞路天天堵车,加上周边老旧小区太多也没改造预期,推荐一些朋友看过后,大家都比较纠结。

现在这个盘基本卖完了,只剩两栋回购的楼栋有房在售。

龙湖清能天奕

户型132㎡-198㎡,均价37315元/㎡(带装修)

点评:

这个项目不在江边,在和平大道东侧,靠近汇通新长江中心、四美塘公园、湖大附中,所以大部分户型和江景无关。住在高楼层才能看到部分江。

不少网友介意项目不在江边这一点,并担心新建的滨江小学不对口。

户型面积不算大,偏向改善。124和139㎡货量更大,所以定位算是高改盘。

因为单价和总价比长江中心低得多,去化不错,1、2号楼5月开盘后卖完了,3号楼待开。

户型设计中规中矩,流水线式户型,没有特别亮点。

据说,七医院准备搬迁到项目旁边。

华侨城欢乐天际

户型115-170㎡,均价21000元/㎡(毛坯),有折扣

点评:

规划定位高,有超大体量商务区、TOD综合体等等,但是兑现时长会很长。

配建了武汉小学分校,按照武汉小学以往模式,应该是本校校领导带领一批骨干教师来建校,教学体系和本校接轨,预计质量不错。

小区前排高层可以看到东湖。

周边还建房多,周边白洋桥公园曾是垃圾填埋场,后来做过生态修复。

大华锦绣时代

户型97-160㎡,均价20500元/㎡(毛坯)

点评:

位置在更繁华的建设二路,配套很好。

距离一个路口就是地铁5号线和众圆广场,而且按照以往学校划片,这个项目应该是对口青山的重点小学——吉林街小学。

大华在武汉的项目,房子质量和小区环境做得不错。小区周边环境比较热闹市井,和融创临江府闹中取静不同,更接地气。

华侨城红坊

户型115-140㎡,均价23000元/㎡(毛坯)

点评:

青山红房子片区改造项目,这个地段在青山人看来,离武钢太近,不算青山核心地段了。

但是在售的住宅地块一线临长江,有一定景观价值。

华侨城的项目,一般都是做综合体,要配建商业街、商务办公、星级酒店等。做起来了,能拉动区域价值,但是落地时间会很长。

光谷

中建大公馆

102-168㎡,放风价28000+元/㎡(毛坯)

点评:

主要卖地段和配套。小区与光谷软件园和光谷天地一街之隔,还对口武汉小学光谷分校,在关山大道上,这种配套算是高配了。配套方面的遗憾是小区附近没地铁,连已批复或在建的地铁线路都没有。

小区品质一般,户型也有不通透或者动线凌乱的问题,价格到了改善级别,居住条件还达不到。

开发商心理预期高,想卖高价,但是比起同小区二手房以及关山大道其他学区不错的次新小区,价格还是低一些,会有一定过倒挂。可想而知,不好买。

正荣紫阙台

户型110-183㎡,均价27256元/㎡(毛坯,部分楼栋要绑装修)

点评:

一期已交房,品质不错,二手房直接挂价33000元/㎡。

目前二期在售,新房价格比周边小区二手房便宜10%左右。但是套路比较深,先要捆绑装修,最近新推24栋又涨价了。

这个小区是长条形地块,南北两端直线距离1.7公里左右,而且小区门口的南湖大道出入很堵。另外小区南面靠近铁路。

目前可以对口武汉小学光谷分校,学区不错,但是学校是中建代建的,不知道中建大公馆四期全部交房后,学位够不够继续分给正荣紫阙台对口。

旭辉千山凌云

户型139-170㎡,均价26900元/㎡(带装修)

点评:

起步户型大,动线清晰,卧室空间比较大,装修标准较高。

缺点是小区靠近光谷大道,周边有药厂、高架两大硬伤。旭辉在武汉开发的项目质量口碑一般,千山凌云虽然是旭辉高端系列,兑现表现让人心里没底。

按照目前学区划分,相邻小区可以对口光谷六小+光谷实验中学。但是旭辉旁边有中小学教育用地,后期新学校建成后,学区很可能会变动。

武汉城建光谷龙山湖

户型235-270㎡,均价21000元/㎡(带装修)

点评:

地段差一点,在光谷七路,华为园区背后。

周边环境不错,背靠九峰山,还有一个小型的龙山湖。

这个小区是纯粹改善项目,起步面积165㎡,而且已经卖完了,在售最小户型195㎡。

户型符合改善定位,餐客厅大气,房间尺寸阔绰。

我认为户型和装修风格比瑞安的光谷创新天地大气,符合改善+多功能空间的定位。

不过户型大,位置略偏,后期升值受限。

汉阳

融创武汉1890

户型117-165㎡,均价24000元/㎡(带装修)

点评:

汉阳铁厂改造项目,距离汉江较近,过月湖桥到硚口宝丰路、武广一带很方便。

融创1890签约了汉阳三中分校,是合作性质非挂牌分校。

小区部分楼栋临铁路。

从去年底卖不动降价到现在涨到近24000元/㎡,营销能力杠杠的,而且快卖完了。

世茂锦绣长江

户型113-284㎡,均价25500元/㎡(带装修)

点评:

武汉最便宜的一线江景房之一,看江效果没得说,汉阳江滩修得很好,适合老人和孩子活动。

体量小,小区只有3栋楼。为了看江,平面布局和普通住宅不同,有一部分小户型是进深长面宽窄的结构。

对口小学西大街小学在汉阳算公立前三,但是对口初中不咋的,世茂配建的商业遥遥无期,周边人气不足。

远洋东方境世界观

户型112-187㎡,均价26870元/㎡(带装修)

点评:

可以算一个双学区房,所属社区对口钟家村小学+武汉第三初级中学(公办)

汉阳最好的初中全称“武汉第三寄宿中学”,是公参民学校,不存在对口, 远洋东方境世界观对口的初中全称“武汉第三初级中学”,是2019年开始招生的新学校,由武汉第三寄宿中学接管。

在售楼栋在归元寺旁边,地段来说很不错,到汉口、武昌也方便。

两个不确定因素,一是质量,目前有业主进去拍到照片来看,装修打问号。二是远洋代建的商业街,招商如何。

越秀汉阳星汇云锦/滨江金茂府/龙湖春江彼岸/绿城金地凤起听澜

均价26000-28000元/㎡(带装修)

点评:

汉阳滨江几个定位比较高的新房。

汉阳江景房虽然升值乏力,但有独特优点:能一线看见江,楼下江滩公园生态环境好,清净不堵车。

我认为既然都为了看江牺牲地段选汉阳,就要买一线看江无遮挡的项目。

像越秀汉阳星汇云锦、滨江金茂府、绿城金地凤起听澜都是一线看江的。

前两个项目相邻,靠近杨泗港大桥,还可以共享世茂锦绣长江和背后建港老社区的生活配套。

绿城金地凤起听澜就比较偏了,在国博中心另一侧,快到白沙洲大桥匝道了。

龙湖春江彼岸二线临江,前排被复地海上海挡住,只能从缝隙看江。户型更小,主要是110-130㎡三房。

其他三个盘主打140-190㎡户型,我认为绿城金地和金茂户型做的很不错,客厅把观景效果最大化,房间以套房为主,兼顾隐私性和多功能性。

汉阳滨江新房销量一般,价格却不低,一线看见盘已经涨到28000元/㎡左右(带装修)。

这个投入就是消费,买个看江的感觉,不能指望升值回报。

下半年,这些纯新盘关注起来

以上楼盘,95%都是平销状态,说明总有一些问题让购房者纠结,没有非买不可的理由。

如果上面这些新盘,都没有你中意的怎么办?

下半年还有这些新盘陆续入市,可以关注起来。

大汉口

远洋三阳路项目(武汉设计之心)

老武汉心中的好地段,公铁隧道口,步行可以到武汉天地、七一中学、武汉二中等。生活很方便

项目体量超级小,只有一栋住宅(3单元),一栋公寓。一栋写字楼和街区商业。

户型140-180㎡,单价可能逼近40000元/㎡。

长投汉口中心

解放大道沿线,三阳路地铁站口。地块小,容积率高达9.39!有两栋住宅和一栋写字楼。

位置是真方便,容积率太高了,建成效果可以参考隔壁的中海澳门佳园。如果最终户型小,单价30000左右,估计也卖得不错。

绿城CBD项目

这个项目很多江汉区业主有意向。

打听了一下,价格门槛没有想象中那么高。

高层带装修价格35000元/㎡左右,而且很多中等面积三房和四房户型。叠墅放风价50000元/㎡,毛坯交房。

论交付质量和物业,绿城比起CBD其他在售新盘有优势。

但是地段见仁见智,不少CBD业主觉得位置已经在CBD边缘,小区背后的梦泽湖停工很久,很可能做不起来,地段和环境都没绝对优势。

学区也是一个问题,隔壁已经交房的楚世家对口辅仁小学CBD校区,比起红领巾和一初学苑还差口气。

大武昌

武昌的新盘,很少有总价600万以下。

像中北路的平安幸福中心,最小户型140㎡,单价要按40000+做预算;积玉桥江边武汉城建和华润合作项目,定位是华润悦府系列,主打看江大平层,总价也不会低。

看来看去,月亮湾壹号是武昌已出规划新盘中,无明显短板,价格比较合适的新房了。

关于作者: luda

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