luda 图片来源：中房报图库
田傲云/发自北京
“好不容易凑齐钱，准备把看中的一套小三居买下，没想到又限购了。”吴磊告诉记者，受此前西安出台二手房指导价影响，二手房市场降温，不少房东折价卖房，没想到刚把钱凑好，就看到西安发布新政，宣布限购升级，其中一项“居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房”，拦住了吴磊二套置业计划。
吴磊是新西安人，之前在一线城市工作两年多，最后因收入低难以负担房价,2019年和妻子商量后选择来到西安。按照新政，吴磊如果要买二套房，还要多等一年多才有资格购买。吴磊在西安购房计划就此搁浅。
据8月30日西安发布的新政显示，为进一步加强房地产市场调控，扩大住房限购、限售区域范围，同时强化住房限购措施。其中规定：落户满3年方可在限购区域购买第2套商品住房；E类人才须连续缴纳12个月社保或个人所得税方可购房；家庭拥有2套及以上商品房，夫妻离异后一年内任何一方均不得在限购区域购房。
这是西安今年第五次发布调控新政，调控力度也逐渐提升。严审购房资格、投资投机被挤压、预售资金监管从严、出台二手房指导价、提高限购门槛，政策叠加让调控效果逐步显现。
8月16日，国家统计局公布了7月份70城房价数据。其中，7月西安新房房价上涨0.7%，同比上涨8.1%；二手房环比上涨0.6%，同比上涨7.9%，西安新房和二手房价格涨幅相对于6月份均略有收窄。西安房价快速连涨得到遏制。
中指研究院西安分院研究总监支家骏分析，从文件内容来看，本次调控涵盖了六个方面调整，主要针对当下西安楼市热点问题进行要补丁，着力于“稳地价、稳房价、稳预期”，且参考借鉴了其他城市政策经验，预计下一步具体配套政策将逐步释放，引导房地产市场平稳健康发展。
新房供不应求
这几年，西安楼市火爆，“万人摇”“打新”等现象频频上演。
“西安现在对年轻人已经不友好了。”今年一直在参加楼盘摇号的周乐表示，西安过高的房价很难让刚需客买到房子，只能转而关注低价项目，但这些项目很难摇到。
“拿最近参加的一次摇号来说，看中的一个新盘均价才12000元/平方米，比周围二手房便宜很多，但报名人太多，中签率很低。”周乐说，“恨不得十几组去抢一套房，可二手房又买不起。”
“此前确实有楼盘存在万人摇现象，但自从出台二手房指导价后，市场热度下来了。”西安业内人士称，难买房现象可能会消失。
从市场反应来看，二手房指导价对市场打击效果立竿见影，量价齐跌。根据西部房产数据中心数据显示，7月份西安二手房成交6188套，较6月份7950套下滑22.16%；同比去年7月减少25.91%，只有3月份近万套的60%。
另外，西安新政调控加码，购房门槛提高也让一些潜在购房者被踢出局。“你可以看这个月，一个万人摇楼盘都未出现，现在部分项目甚至计划做开盘优惠政策。”该人士告诉记者。
事实上，西安近年来人口大量涌入，加之楼市供求关系一直处于不平衡状态，导致多次出现“万人摇”现象，也间接加速了一二手房价倒挂现象。此前，支家骏在接受中国房地产报记者采访时也表示，西安住宅市场整体量缩价涨，楼市供需矛盾突出。
此次，西安新政提高购房门槛。接受采访的人士分析称，可以预见，未来几个月西安商品房摇号热度都将会明显降低，加上西安出台二手房指导价，以及目前西安多家银行信贷额度紧张，二手房贷款放款时间拉长，一二手房市场热度会有所降温。
西安调控五连发
8月16日，国家统计局发布7月全国70城房价数据。其中，7月西安新房房价上涨0.7%，同比上涨8.1%，至此，西安新房房价已连续上涨64个月。
房地产市场火爆背后，是西安楼市调控政策不断加码。今年以来，西安已经连发五次调控，连续调控下，西安一二手房市场出现明显降速。
3月16日，西安发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为、加大检查监督力度。
3月23日，西安发布“关于印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知”。办法明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款，对商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用额度预售资金实施重点监管。
3月31日凌晨，西安发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知明确，限售周期延长至5年、每年按照季度集中出让土地、新落户满1年且提供连续12个月社保或个税，楼市调控再次加码。
7月8日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，首次对于二手房进行价格限制。在《通知》发布的第二天，西安市旋即公布了102个小区二手房指导价格。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从西安此次政策来看，充分体现了当前政策管控升级、从紧从严的导向。后续对于全国其他城市而言，限购升级路径也会更加清晰，即体现在区域、本地户籍、人才、离异家庭等方面。