luda 10月23日轰轰烈烈讨论的房地产税终于确定了落地的沉重消息。
我记得我入行的时候几乎每年都有讨论房地产税的推进情况，但是几乎每年都是雷声大雨点小，没想到在2021年这件事会有实质性进展
对于这件事，有几个细节是我想和大家分享的
01
为什么往年都比较难推进
因为本质上这确实是一个非常复杂的事情，城市不同，房产不同，人群情况不同，这个标准怎么确定都是很难的
而且很多时候，甚至连一个人到底拥有多少套房产在系统上都没办法做好真正的确定
大量的细节问题都让房地产税没有进入到实施阶段
房地产税是一个非常繁杂的问题，虽然人们一直都知道早晚要实行，但是推进的速度很慢。
今年，虽然从五月财政部等四部门召开房地产税试点座谈会开始，就已经有了苗头。
8月，财政部更是开始推进房地产税立法改革，到现在位置算是真正意义上明确了，准备开始试点了
之所以推进的比较快的原因就是这一次的思路不一样，以前的逻辑就是先立法再试点，所以很多事情在法理上解释不通的，就没办法去实施
比如房地产税的名义是什么，什么标准，是针对什么来征收税率，这些都需要整个法理上的解释
但是如今是先试点几个城市，并且给到了五年的周期，试点之后再去立法
这也是这次房地产税可以这么快推进的原因
但是我们可以换一个角度去思考：为什么今年会那么快
其实大家可以看到趋势，整个2021年算是严格意义上针对存量物业启动调控的一年，针对于全国二手房的核验价和指导价某种程度上就是开始
而且各位也发现，针对存量物业的调控，力度和影响范围会更大
某种程度上房地产税也是这个逻辑
这是变化，也是根本
因为这么多年我们可以发现，针对增量市场的调控，也就是对一手房也好土地市场也好，调控有效果，但是代价太大而效果不明显
过去20年的楼市走势就是一个客观映射，越到后期可能越会如此，这也是为什么今年会这么着急的原因
02
所以我们可以相信，几个试点城市，一定是二手房市场相对比较庞大的城市
这符合试点的初衷，也确实有助于推动后期的立法
2011年，选择了上海和重庆两个城市作为房产税的试点城市，本质上就是两个整体开发量和存量都非常大的城市
我们可以看一下这两个城市的征收范围
来自如是金融研究院
可以看到，这两个城市采取的政策也是不相同的。
上海只针对二套房，重庆只针对高档住宅，其实不太能代表什么。
这一次试点的覆盖范围会更广，包含的内容也会更丰富，和上海重庆试点应该是有着本质差别的。
所以，试点的城市也应该会更多一些。
之前，有学者提出了可以在三地进行房地产税的试点：深圳、海南、浙江
至于那个城市成为试点城市大家不要焦虑，本质上并非房价越贵越应该城市试点，房地产税调节的本身是在调节个体
而选择城市的范本，更重要的是城市本身
我个人认为浙江有可能，因为本质上浙江正在推进共同富裕示范区，而房地产税推动的内核也是为了夯实共同富裕这个逻辑
并且对于浙江而言，整体房地产发展全面开花，并且城市能级相对多样，相对能够在大中小城市都能够选择出样本城市作为试点
海南也非常接近于能够落位的样本，毕竟过去20年的发展，海南存在着大量的异地置业，非首套客群也是大概率事件
但是我希望各位注意的是：选择哪个城市并不是我们关注的核心，这一次的房地产税的一个使命：引导住房合理消费和土地资源集约利用
这背后的目的很明显了，多套房产持有者一定会成为重灾区
不要觉得这只是一个概念，最近我和无数地产操盘手聊天，大家都表达出重度的焦虑和紧张
严格意义上，这样的人群在城市里并非少数
上海陆家嘴附近一个老破小前阵子有人一次性抛出90多套房子，坊间也有传闻是对政策的慎重
某种程度上，一旦落地了，那么这个政策就会被充分执行，甚至是彻底的执行
也只有充分执行，才有可能在预期上对于住房消费产生调节
各位知道早些年间，在楼市里的江湖术士秉持什么购房逻辑么：多套持有，快速变现
几乎所有的炒房者都有买低总价上车盘然后用房子套房子的模式
这就是看准了多套持有无成本并且卖房容易套现的逻辑
但是如今这样的趋势下，一切逻辑都变了，这也是我在很多时候和大家说的，当我们第一套房子没住到很好的时候，不要想着下一套
换房当道的如今，可以看到的未来把多套普通房子换成一套好房会成为主旋律
这符合自己的预期，也符合自己的持有成本
对的，如今买房，越来越多的人要去想自己的持有成本，不仅是房贷，现在还有税收，这二者会同时成为我们持有成本
当然，所有的税收一定会有免征标准的，这也是肯定的
只是细则尚未明确
但是我们可以从几个方面来进行一下猜测。
目前房地产税政策尚未落地，细则也未制定，不过我们看下过往试点过房产税的城市制定的一些细则。
比如上海房产税，免征面积标准是人均60平方米。
如果按照面积来征收税率。
假设上海郊区松江区100平的房子总价500万，和市区黄浦区100平房子总价1000万。
两者需要缴纳的税是一样的，明显市区的房子要占便宜。
再比如，按照市值来收税，那么情况又会不一样。
如果免征额度设定为了500万，可能刚过500万的房子就会很难卖。
人们更愿意选择稍远一些，但是价格恰好不纳税的房子。
总之，这些通通都会造成未来购房逻辑的改变，也会造成购房偏好的变化。
但是可以看出，未来的购房逻辑可能更集中反应在面积和总价上。
不过按照上海过去的经验，和共同富裕的基本基调来看，应该会综合考虑面积和市价来征税
03
严格意义上，整个制定标准会引导未来需求的变化，这一切是一定的
但是对于房地产税本身而言，落地的背后对于我们来说，或许要换一个身份来看待房子这个东西了
此时此刻，如今而言，有几点
1、房子是家庭资产，但是可能不是特别好的变现工具
2、流通环节会产生成本，持有环节也会产生成本
3、 对于多少房产持有者会有心理上的威吓
这次房地产税的第一点就特别提到了土地使用权人这一点。
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
我们可以看到，某种程度上这是一次在C端市场的“捂盘者”的一次调控，以前对于这一类的调控仅仅集中在房贷和交易成本是，如今增加了持有环节
我不认为房地产税会把成本转嫁给买家，也不认为房地产税会对房价产生直接影响，因为这件事在上海和重庆都发生过
虽然基数不高，但是在上海和重庆真正的二手房市场并没有人把房地产税拿出来当初谈判筹码，本质上是政策和客群融合之后大家的习以为常
这一次的五年期限也是如此
但是房地产税或许会对市场供需产生改变，落位之后二手房市场的供应量会增加，市场需求也有了更多选择
从供需角度的调节，或许也会产生价格的影响
另外不论如何，整体的舆论预期也开始变了，对于楼市的悲观情绪开始弥漫，大家对于未来的预期也越来越稳定了
如今已经没人期待2年后的一手房价格会涨多少了吧，现在也慢慢的开始，二手房市场也会是如此
所以如果对于购房者而言只有一个建议的话：
努力让自己换到一套好房子，是真的好房子那种
在此之前，不要想其他事情