luda
1应多位粉丝留言请求，今天就谈谈写字楼。
所谓商住公寓，就是在商业商务性质的地块上，修建的可办公可居住的公寓产品，包括SOHO，LOFT等不同形态。
商住公寓到底值不值得买？我们先分析一下这种产品的优缺点。
商住公寓产品的主要优点如下：
第一，可办公，可居住，商住两用。
第二，不限购，不限贷，不占用房票贷票。
第三，一般单价总价都较低。
第四，商住公寓租金回报率通常要高于住宅。
第五，商住公寓里一些5.1米的LOFT可隔为2层，可利用率高。
但因为土地是商业性质，所以商住公寓产品有以下几大缺点：
第一，商住公寓无法落户口。
第二，因为无法落户，所以也不能划片读书。
第三，商住公寓水电气的费用通常要更高。
第四，商住公寓首付需要50%，贷款利率也较高，资金利用率不高。
第五，因为商住两用，鱼龙混杂，办公没档次，居住不宜居。
第六，商住公寓二手交易时的税费高达总房款的17% 的左右，再出手很难，这也是商住公寓类最致命的一点。
（重庆核心区某公寓实景图）
如果是因为限购没有购房资格，或者因为限贷没有贷款资格，并且是打算长期持有来收租的，一些核心区的高性价比的商住公寓，也可以考虑购买。
但我认为，商住公寓弊大于利。商住公寓产品并不适合买来自住，包括所谓过渡性自住，更不适合短线投资。
所以，一般情况，我都不建议买商住公寓产品。
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无论如何，购买商住公寓，应该要知晓其优缺点。
但以我多年的地产从业经验，绝大多数购买商住公寓的人，其实并不清楚商住公寓的以上缺点，尤其是二手交易税费这致命的一点。
商住公寓销售，中介为王。
很多时候，开发商自己在卖商住公寓时卖不好，但往往一用中介分销就卖得异常火爆了，这是为什么呢？
我们来简单分析一下。
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链家等中介们在商住公寓的客源上有极大优势。
根据我的行业经验，商住公寓的客户通常并没有什么投资经验，资金实力通常一般，区县客户占比通常也较大。说直白一点，商住公寓一般以投资菜鸟为主。
投资经验丰富的，一般都清楚商住公寓的缺点，所以通常都不会买这种产品。
因为大多数人的闲钱不多，中介们最容易接触到的也是这种低总价客户。商住公寓一般总价低，正好合适。
对于商住公寓，开发商们线上推广的效果，明显远远不如中介线下积累的效果。
因为，容易在线上接触开发商推广信息的人群，自然也容易利用线上网络了解清楚商住公寓的弊端。所以这些人购买的可能性就不高。
那些不喜欢在线上接触信息的人群，其实才是投资商住公寓这类低总价产品的主力军。中介们在线下渗透这类人群更加容易。
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商住公寓销售有一个特点，不宜长期蓄客。
商住公寓的弊端，绝大多数客户其实并不完全清楚，但如果客户回去了解清楚了，再购买的可能性就变低了。
所以，开发商销售商住公寓一大关键点，是制造现场氛围，让客户第一次来就下定金，开发商要避免客户多想。
而链家等中介们，擅长人海战术。拉人搞气氛，对他们很容易。
开发商先培训蓄客，再选一个时间点（比如星期五晚上）集中上客。当上百中介一起把客户带来，很容易制造出千百人抢房的火热场面。
（某公寓热销现场）
客户在这种氛围下容易冲动，根本就不会多想，不会再去深思商住公寓的缺点了，所以轻松刷卡。
如果公寓总价够低，或者带上了名校资源，那就更容易在热销氛围中被疯抢了。今年也有好几次疯抢公寓的热闹景象。
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所以，假如开发商的商住公寓卖得不好怎么办？最简单有效的办法，上分销。
而且上分销开发商一般也不用多花钱。收回折扣或总价加一两万来卖，给中介的费用就出来了。
说个重庆楼市的真实案例。
这是我地产生涯曾参与的项目，在没有中介分销时，打98折一个月也只卖十几套。后来上中介分销，不打折（相当于加价一两万），一两天就卖完一栋楼几百套。
特别说明一下，项目统一回收折扣，不是中介带看的客户，也没有折扣。绕开中介并不难更便宜。
中介为王，在商住公寓上表现得淋漓尽致。
关于商住公寓的话题，渝夫将连续写几篇来聊。欢迎继续关注。
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