【包河花园二手房】2018年合肥包河区二手房成交分析及近期购房建议

浦河地区是合肥四大行政区之一，鲁合飞的印象也可以说是南归之地，但有迹象表明，浦河地区的发展也开始严重分化。

我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中包河区成交654套，占全市总成交量的11.6%，基本是2017年成交量的近1倍半。

接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：

1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映包河区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨（下跌），当前价格可能要比图表中的高（低）出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》。

包河区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。

包河区2018年成交均价为15783元/平米，比2017年全年（15479元/平米）上涨304元/平米，涨幅1.97%。议价空间从4.29%降低至3.28%，减少了1.01%；成交周期为104.9天，比2017年延长27.9天。

包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米，较2017年基数上涨1.67%，这个数值比2018年均值低0.3个百分点。成交周期也比全年均值延长10天左右，说明去年下半年，包河区房价是呈下跌趋势的，整体相对弱势。

关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。

48中学区板块

48中学区板块2018年共成交78套二手房，成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米，上涨329元/平米，涨幅2.06%，略高于包河区均值。议价空间为3.09%，稍低于平均值；成交周期70.6天，比去年缩短8.2天，远低于平均水平。

三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点，成交周期更长一些，说明学区房上半年需求更旺盛，成交量更大。涨幅比全年略高一些，说明板块去年下半年比上半年上涨更多。

我在去年文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）分析过48中学区质量，在7所真学区中，它的综合评分是最低的。

在之前各区的分析中，我发现合肥部分比较热门的学区，比如“45中+南门小学”，“50中东校+西园小学”，“50中西校+安居苑小学”，“50中新校+奥体小学”，学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅，相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价。

而48中学区房成交均价为16337元/平米，全市二手房成交均价是16386元/平米，竟然不及全市平均水平，基本体现不出一个学区应有的溢价，48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的，甚至不及46中。

48中板块整体尽管呈现一定的上涨，但涨幅远不及其它真学区，且涨跌各半，这与其它真学区全面上涨的情况完全不同。种种迹象表明，48中正在走下坡路，合肥家长对48中学区的认可度也在慢慢降低，48中的没落其实是有规律可循的。

随着时间流逝，老城区房子逐渐衰老，目前平均房龄已达到25年以上。近些年，老城区优质资源先后被分流到新城，老城区越来越不适合居住，大量年轻人开始逃离老城区。那些选择在老城区买房的人，多是为了孩子上学。

在方圆9平方公里的环城河老城区范围内，分布着3所真学区，分别是45中，42中和48中。48中距离45中直线距离仅700米，距离42中仅1公里，这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中，以45中最强势，其次是42中，最后才是48中。

既然选择在老城区买老破小挂学区，为何不一步到位买一所顶级学区，反正也要花那么多钱，这应该是大多数家长的共同想法。因此，在市中心学位争霸赛中，45中脱颖而出，学区房成交量占了老城区一半以上，42中只有招架之力，48中则完全落于下风。

既无房龄优势，又无学区上的相对优势，这就是48中逐步没落的原因，哪怕搬到滨湖、经开或者高新，我想48中的境况也不至于沦落到今天这种地步。

中环路内板块

中环路内板块2018年共成交283套二手房，成交均价从2017年的14979元/平米涨至15219元/平米，上涨240元/平米，涨幅1.6%。议价空间为3.57%，略高于平均值；成交周期117.3天，比去年延长12.4天，高于平均水平。

中环路内板块三四季度成交均价为15132元/平米，低于全年均值，这意味着去年下半年，板块整体价格是在下跌的。我们知道，去年下半年合肥楼市下行，中环路内板块并未有一个坚挺的表现，足以说明这里是一个相对弱势的板块。

其实，这种弱势是比较容易理解的。下跌小区中，像新鸿意瀚海星座、万振逍遥苑四期（公寓）、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等，基本都是公寓类型，大都是劣质资产。

还有一些下跌的小区，比如太宁花园、世纪阳光花园、信达文景雅苑等，属于房龄较老，多层或者户型偏大，流动性差的劣质资产；还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等，房龄不算很老，但板块弱势，资产表现略显劣质。

这些公寓绝大部分单价是比较低的，占板块总交易量的40%左右，且基本属于劣质资产，在楼市下行时期，基本不保值。再加上房龄老的多层，劣质资产占比大，这是整个板块表现相对弱势的原因。

像房价上涨的小区，比如蓝鼎星河府和元一柏庄，主要是房龄相对年轻，金地国际城主要是房价存在错周期补涨，海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品，江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。

中环路外板块

中环路外板块2018年共成交293套二手房，成交均价从2017年的15968元/平米涨至16179元/平米，上涨211元/平米，涨幅1.32%。议价空间为3.08%，略低于平均值；成交周期102.1天，比去年延长22.9天，高于平均水平。

三四季度成交均价为16220元/平米，涨幅1.58%，比上半年略高一些，这说明去年下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区发展的外缘，房龄相对年轻一些。

其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界，路南和路北是完全不同的两个世界，以马鞍山路为界，路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分，主要还是因为二环路南二手房样本不足。

我们先看看二环路北马鞍山路东的情况。这片区域主要分布以下几个小区：和昌都汇华府、金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等，除了金悦领地外，几乎全部下跌。

然而我们还应看到，这块区域的房龄并不是很老，平均大概在2011年左右，是高于板块均值的。按道理来讲，它们应该可以打赢大盘才对，但目前结果只能说明一点，板块实在过于弱势。

二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去，平均房龄较老，大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园、银杏苑、曙宏南苑、琥珀新天地等，房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻，涨幅基本跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天，存在一定的补涨因素。

二环路南则是另一番景象。上涨较多的几个小区，比如天下锦城、望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等，平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外，这几个小区房龄基本都在5年以内。

不仅涨幅最高，房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区，中环外板块优质资产跟劣质资产的分化，表现得更为明显。老破小劣质资产的代表银杏苑，与优质资产天下锦城之间的涨幅差距，已经达到了25%，真是不可思议（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。

包河区房价分析及近期购房建议

就目前包河区现状来看，二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血，压制着48中学区板块毫无用武之地，二环路内缺乏强势资源，房龄老化导致一众小区逐渐衰败，所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。

目前包河区相对比较有潜力的三块区域是高铁板块，淝河片区和骆岗机场。需要注意的是，我这里所指的高铁板块，并非位于高铁南站周边的区域，而是“南二环路，宿松路，龙川路，金寨路”这个范围，距离高铁南站直线距离还有大约2公里。

不难看出，我们上节提到的天下锦城、信达天御和绿地中心公馆等优质房产，都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围，区位优势自不必说，板块内小区房龄整体比较年轻，街区规划整齐合理，十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块，区域有一定的发展潜力。

马鞍山路以东的包河区，基本上是脏乱差的集中地，淝河片区改造任重而道远，我认为区域改造的关键是葛大店，五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区，即使房龄年轻，房价还跌跌不休，主要就是周边大环境太差所致。

淝河片区并不具备四里河板块的环境优势，但如果规划合理且改造到位的话，同样具备一定的发展潜力。不过很可惜，从在售新盘的备案价格来看，基本都透支了未来两年的升值空间，至少目前，淝河片区难言有相对高的投资价值。

我在之前的分析中就指出，骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键，如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划，这不得不说是一大利好。从面积上看，骆岗机场片区大致跟政务区差不多，从位置上看，处于老城和新城之间，地理条件确实得天独厚。

但跟政务区和滨湖区相比，骆岗机场片区缺乏一些核心资源，比如行政资源、金融服务、优质教育资源等，而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态，如果未来要取代两个新区的核心地位，我觉得还有一定难度。

不管怎样，三大板块都位于高铁和高速沿线，这是合肥对外的一个窗口，代表了合肥城市的整体形象，我认为提升至市级发展战略高度也不为过。在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天，包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。

整体来说，包河区目前新房的购房选择非常有限，像高铁板块龙川里和高铁都市花园，已经非常难买。据我小密圈成员透露，龙川里剩余房源号头费7w，首付5成；高铁都市花园还剩下3栋楼，有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子，可能只有考虑二手次新房了。

因为二环路内板块表现非常弱势，从投资角度来看，我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害，毫无性价比可言，我也不建议。

目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块，刚需可选择信达天御、国贸天悦、绿地中心公馆、东方名邸等次新房，改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区，那可能只有考虑滨湖了（关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看）。