luda 深圳房价最贵的地方也是全中国房价最贵的地方之一。目前，地区内整体均价已经在14万/平米以上，高者甚至接近20万/平米。
全深圳最贵的豪宅就在这里，单价超20万/平米的深圳湾1号。据安居客记载，2010年，后海二手房价仅为2.1万/平。
美联物业全国研究中心数据显示，2015-2018年，后海片区住宅均价涨幅在50%以上，超过南山区的其他片区，一骑绝尘。
而目前，中原上二手挂牌均价在14.6万/平。要知道，南山的挂牌均价在8.4万/平，再对比深圳5.5万/平的整体挂牌均价，你就知道后海有多么寸土寸金了。
先来看看后海的的范围：后海片区由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成。
最早开始奠定后海崛起之势，当数作为第26届世界大运会开幕式主场的春茧。目前已然成为后海的标志性建筑之一。另一个不容忽视的存在是，392.5米的深圳第三高楼“中国华润大厦”，亦即我们常说的“春笋”。
除了一大批具备强大影响力的房地产产品和城市商业建筑，后海总部基地建设和高新产业无疑也是一大亮点。
这里是中国总部企业最为密集的区域之一，大约是80多家企业，目前进驻企业已有20多家。
在新世纪，科技革命、信息技术已经成为经济发展的新动力。一座城市的命运除了自身的奋斗，还依托于历史的进程，与产业紧紧绑在一起。深圳选择的总部经济，不仅提升了后海的高端功能定位，而且凝聚了大批高端人才。
目前，已经形成由后海中心区总部基地，与留仙洞片区、深圳湾高新区、福田中心区、龙华核心区总部基地和深圳湾超级总部基地，统共六大总部基地，共同将深圳打造为枢纽世界经济的“总部之都”。
其中，后海中心区总部基地的目标是发展国际物流总部中心，未来将建设成为总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区。
眼下，腾讯、百度、阿里巴巴、恒大集团、中海油、五矿金融、工商银行、阳光保险、中铁南方、天虹商场、飞马国际等等“大佬”级别产业聚集在后海总部基地。
总部经济的崛起，高端人才的强购买力，为后海房价的高涨提供了基本面。而这背后，更离不开后海自身所具有的“顶配”优势。
1、“深圳湾学校、南二外、育才”学区
深圳湾学校、南二外和育才都是后海拥有较高关注度的学校，优质的教育资源令很多家长考虑这里。
我们知道，优质学区在深圳是稀缺资源，这也成为后海片区房价上涨的一个助推器。
从2017年到2018年上半年，南山区深圳湾学校以17.5%的涨幅一马当先，南二外学区房房价涨幅达到13.7%，涨幅同样遥遥领先。
2009年，曦湾华府开盘均价2.5万/平，现在链家上挂牌均价约19.6万/平，涨了近7倍！宝能太古城40-89平精装公寓开盘均价2.6万/平，现在均价约16.3万/平，涨了5倍多。
2、后海商圈：新老购物中心强强碰撞
商业繁华和房价涨幅历来都有相辅相成的促进作用，人们买房也总喜欢追着商业中心跑，新商圈在哪里崛起，哪里的经济就能快速活跃起来。
有些“开活了”的商业综合体能够迅速聚拢人气，给这个片区带来发展的源动力。
片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。不仅为后海居民提供了休闲、娱乐的场所，也吸引了大量其他区域的人流到这边消费，增加人气，提升地段价值。
南山后海商圈数据分析图表
图片来源：赢商大数据
其中海岸城在2018年撤走永旺之后，引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食。
3、片区内几乎全部为“地铁物业”
德国人文地理学家F·拉采尔曾指出“交通是城市形成的力”。交通是连接城市的重要纽带，也是为城市发展运送人流、物流的重要通道。
作为资源聚集之地，后海拥有比较发达的交通网络。
地铁2号线沿后海滨路从片区的西面经过，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。
后海片区东面是沙河西路，到福田罗湖，甚至东莞惠州都十分方便，加上西部通道，可以快速通往广州、中山等珠三角区域；
南面由科苑大道与望海路组成，由望海路直接抵达蛇口，前海等十分方便；
西面有后海滨路，可快速进入南山中心区；
而北面由东滨路与滨海大道横穿区域，可到达福田，南山中心区等各区域；
再加上一个深圳湾大桥，还可以快速连接香港。
4、深圳湾海景和后海统建楼，冰与火的风景
西起蛇口希尔顿酒店，东至红树林海滨生态公园，深圳湾15公里滨海长廊；加上道路两旁的绿化建设，以及占地77万平的深圳人才公园，为后海营造出较好的居住环境。
后海一贯被称为“整个深圳生态景观环境最好的城市核心区”。无缝连接15公里滨海长廊，东面无敌深圳湾海景、人才公园内湾湖景观、红树林公园景观、深圳城市全景及香港景观，西面大小南山无敌山景。
在各种顶级配套的簇拥之下，后海片区的“统建楼”则成为一道独特的风景线。
后海统建楼位于后海华明路，靠近登良站，属于来福士商圈辐射范围内。
据链家上显示，后海统建楼建成于1996年，楼龄较老。目前的均价逼近6.9万/平。
虽然价格上距离均近15万元的均价差了一大截，但据成交记录，此前2014年2月成交的一套111平房源，单价仅为1.9万/平，成交总价210万。
5、片区租金居高不下，回报率高
以地标深圳湾1号为例。一套129平米，1室2厅的房子，在链家上挂牌的租金在6万/月；匡算下来，单位面积租金高达465元！租金最高的，是437平的5室3厅，每个月要18万元。
高端产品的超高租金回报率，在深圳湾公馆上同样得以体现：88平米租金3万/月，单位面积平均租金约为341元/月。
就片区普通房子来讲，租金仍然不便宜。
一个5室1厅的房源，有一间20平的房源出租，给出的价格是2890元/月。
而在走访附近时，Q房网的小哥说，附近有不少房源，但是比较优质的小区房源，租得都比较快。
惊人的是，小哥说，今年以来，租金涨了20%-40%。他给的解释是，因为有大笔资金投入。也就是租下来，进行装修后租出去。这就导致业主们也纷纷涨价。
“有一个房源去年挂牌租金5000/月，过完年回来，就提到了8000/月，”小哥告诉我。
租金上涨的趋势从后海可以一直蔓延到南油。
我去看了来福士对面一个58平的2房1厅，租金6000元/月，不带家电的房子。结果第二天就被告知已经租出去了。
小哥的说法是，这套房子的性价比比较高：单位面积租金约为103.5元/月。
一般的2房1厅都要去道7000元左右的月租金。例如雅仕荔景苑的2室1厅，47平，租金6300元/月。简单匡算一下，单位面积的租金达到134元/月。
据了解，20-30平的一房和大面积的房源充足。如果是小区的一房，价格在3000-4000左右；统建房的租金，则是在1000多到2000左右；大房子租金在8000以上，价格比较高，市场空间不大。
典型的有建成于1987年的南油B区，1室1厅的38平米房源，租金都要4500元/月。
在售楼盘盘点
综合以上来看，后海片区可以称得上是寸土寸金。
而且，一个不容忽视的现状是，现在的后海楼盘开发近乎收尾，几乎没什么地可开发了。
就目前来看，后海片区在售的新房有两个：深圳湾公馆和熙湾天馥。
1、深圳湾公馆
坐落在南山区后海大道与东滨路交汇东北角，深圳湾公馆紧邻深圳湾超级总部基地，距离深圳湾直线距离1.8公里，中高层东向、东南向可看海景，眺望对岸香港。
项目建面约3.7万，容积率8.7，规划1栋49层复式住宅，房源数为215户，目前有建面87-152平户型在售，均价约18万/平。
配套：距离地铁2号线登良站500米，还有一条广港沿江高速可直通香港；周边有北京师范大学南山附属中学、南山小学、南二外等优秀教育资源；周边商业繁荣，深圳湾万象城、华润万家、大地广场、下沉广场、天虹商场等；深圳最好的海景公园，深圳湾公园。
2、曦湾天馥
位于后海滨路与工业八路交汇处东南角，即宝能太古城南区旁。总占地面积1.1万㎡，建筑面积约4.2万㎡。
目前已经是尾盘，在售的是建面185平4室2厅大户型住宅，全部为毛坯现房，均价为13万/平，总价2405万左右。
配套：优质教育环绕，育才四小，育才三中，北师大附中，深圳湾学校九年制等名校；地铁物业，直线距离118米为2号线海月站；生活配套齐全，自带底商，旁边是宝能ALL CITY，华润万家大型超市；直线距离1.5公里内有四海公园和深圳湾公园。
3、海境界二期
坐落在南山区招商东路与后海滨路的交汇处，地铁2号线湾厦站D出口。海境界二期由高端住宅、甲级写字楼、主题购物中心等多重高端业态组成，规划有1栋幼儿园和4栋高层建筑。 项目主打国际WELL建筑标准、恒温恒湿恒氧。
即将入市的是A、B栋住宅，共298套，容积率为6.23。只有2种户型：建面140平3房和195平4房，两梯两户，板式结构，实用率在70%左右。有大V的预测，海境界二期的价格在10-12万之间。
目前样板房已经开放。
配套：自带5.4万㎡商业外，周边3站地铁距离有宝能太古城、海岸城和海上世界等中大型商业或者商圈；地铁口物业，距离地铁2号线湾厦站直线距离约100米；属于育才四小和育才三中学区房。
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