luda 买二手房，首付只是开始。不久前写下了购买学区房的选择和风险规避，今天谈到了费用问题。
重重筛选，忙碌了几个月终于选定了房源，然后开始就是费用了，交定金、交首付、交中介费、交增值税、交个税、交土地出让金、交贷款费用、交评估费、交工本费，十几个科目下来费用远超自己的预期。
咱们慢慢捋，买到一套二手房到底要花多少钱？
买二手房，尤其是买学区房，是很多人经历的一个阶段，但是初次购买二手房，对买房开支没有概念的人也很多，为了让大家在买二手房这件事上清楚明白，今天就梳理一下二手房交易所要涉及到的费用。
交易流程
购买二手房的各项费用
相对于新房，二手房交易市场鱼龙混杂，对于小白买家，交易过程中的各种意外支出颇多，那么当你打定心思要买房时，要怎么做呢？我们先对所有的开支款项做大致了解，做到心中有数，合理预估自己的购房预算。
买卖二手房费用如下：
◈ 1.首付款
（1）全款购买，一次性付清全款，简单利索省去一大笔烦恼。
（2）贷款购买，以我所在的济南地区，以家庭为单位，首套房首付比例为30%，二套房首付为60%。
◈ 2.中介费
二手房买卖一般通过中介推荐，找靠谱的大型中介，可以帮你寻找更多的优质房源，也可以帮你办理一些过户手续等，确实可以省去一些繁琐事项；但同时也要提防中介提高房源价格赚取差价，还有给你推介化妆房，尤其是一些所谓的婚房未住、装修出国的房源，这样的房子是坑的概率比较大。
目前的中介费在成交总价的1%~3%区间浮动，中介费是可以谈判的，有些中介会同时收取买卖双方的费用。
◈ 3.贷款费用
办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费。
房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常银行会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度，也就是说当你的成交价是100万，房屋评估价是80万，你要贷款70%，也就是80万×70%=56万，那么你就要准备100万-56万=44万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。
按揭服务费没有固定标准，正常银行办理贷款并不需要收取服务费！但为了贷款审批顺利或者加快贷款速度，需要额外支付服务费，这个服务费视情况而定。
◈ 4.税费
税费是必须交纳的费用，而且种类和交纳条件因房而异，税费是首付款之外的重要支出。
首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。
具体细则为：
个人首套房面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北京、上海、广州、深圳适用；
个人二套面积90平米以下征收减按1%征收，面积90平以上征收2%，北京、上海、广州、深圳暂不实施，其他地区适用。
个人三套房及以上征收3%。
接下来讲到的两项税款，将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况：
满五唯一：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
满二唯一：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
然后我们先说个人所得税，这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。
增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要征收增值税。
原则上增值税为卖方支付，且当房屋满二唯一时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢？因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为100万，但是需要缴5万的税款，总价就是105万，而你要支付的就是这105万，100万是卖家的收入，5万会被他拿去交税。
如果你还不明白个税的计算方法，那就再来看一下标准的收费规定：
目前增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
◈ 5.其他费用：
土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。2000年以后的商品房首次出售的时候售价已经包含土地出让金；但是2000年以前的已购公有住房首次出售的时候需要交纳土地出让金，金额约为总房款的1%。
二手房买卖中还有一些小额的费用产出，如工本费80元。
以上，如果你预算十分有限，想用最划算的价格买到房子，买五唯一的房子最优，其次是满二唯一。
100万的房子，30万的首付，至少还要另外准备5-10万的备用金用以交纳各种费用。买二手房之前一定要仔细甄选房源情况，除了明面上的位置、学区等，还要问清楚交纳税费情况，省去不必要的开支。