luda 金九银十，中秋节节日，本来应该是房地产市长/市场供应旺季，今年这个中秋节显然不一般。
暗流涌动，买方、卖方、政府，都把心提到了嗓门眼，静观多米诺第一张骨牌。
第一个信号，出现了，特价房开始铺开。
中秋节这两天，只要打开朋友圈，什么特价房、一口价房源、工抵房满天飞。
以环沪市场为例，宁波、杭州湾、嘉兴嘉善、昆山太仓，乃至苏州本市，都有项目给出特价房来进行优惠促销。
有的象征性优惠1、2万，有的总价减掉5、6万，还有的认购就送家具家电、车位抵用券，加一起不下10来万，更有苏州市区万科某盘，打出海报，一套房最高减25万！
过节凑热闹也就罢了，真的有龙头房企真刀实枪地干，性质就不一样了。
据克而瑞最新统计，光苏州市区，就有30个新盘在打折促销。
现在是拿出来几套试试水，集中在部分楼盘，一旦开了口子，屡试不爽，恐将倾泻成一股洪流，一发不可收拾。
第二个信号，这两天，已经非常明显了，多地土拍熄火，房企躺平了。
地市，是楼市风向标。
三天煎熬之后，苏州第二次，也是新政后首次，集中土拍落幕了，16宗涉宅地块，1宗流拍、11宗底价成交。
好在这次土拍，苏州还有3块园区地块有溢价，其中一块触达封顶价，顶格15%溢价率拍下。
其他城市，就没有苏州这么幸运了，换句话说，比苏州惨多了。
就在苏州开拍前一天，杭州的二批次集中拍地，不仅延期，其中10宗竞品质地块，因报名不足而流产。
合肥二批次拍地前，17块地有5块因无人报名而流拍，最终参与竞拍的8块，有6块溢价率均在3%以内。
成都也完成了拍地，58宗涉宅地块，45块底价成交，兜底拿地的大部分是国企。
不仅如此，近期两集中土拍的济南、天津、福州、青岛等地，也是大面积流拍、低溢价甚至零溢价……
这次，地市彻底转冷了。
借用朋友圈一句话，各地纷纷上演近年最惨烈土拍，一点也不为过。
想尽各种办法踩死、无利可图、卖一套亏一套、各种兑付危机，房产商成了过街老鼠，从未感到过如此心灰意冷，仅存的求生欲都没了，干脆躺平……
为何会出现如此惨烈情境？
不仅从需求端入手，限购、限贷、限售、限离婚、限赠与、限摇号……
还从供应端入手，降地价、降房价、降融资、降负债、降拿地比例……
经过这几年摸索，决定房价是否上涨的根基，基本上被攥在了上层手里：一个是土地，一个就是信贷。
土地是地方政府的奶酪，无法轻言放弃，但是也要放入母亲的存钱袋。
信贷是房企的命门，经济活动的血液，一旦被控制，很多主体将失血而亡。
还记得《建国大业》有这么一个场景，面对我军接管城市，街市上空无一人，毛教员逛一圈连包香烟都买不到，老人家当即就说，取得天下自己又不懂得经营要不得，还是赶快把人家（企业、资本）请回来。
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但是现在，显然矫枉过正。
2020年8月20日，首提三道红线，并于2021年1月1日开始实施。
2020年12月31日，首提房地产贷款集中管理，对于开发贷、个人购房贷额度占比，明确上限，中小档银行涉房占比压缩至7.5-20%。
2021年7月26日，重点房企买地金额纳入监管，买地钱不得超过年度销售额的40%。
就这么一步一步，房企被逼到了崩溃的边缘。
这几天，网上疯传一张暴雷房企排行榜，像关注恒大一样开始讨论其他各大房企安全性，又成为各个媒体群里最热议的话题。
由于太过杀伤力了，感兴趣网友可以私聊淘哥获取这个排行榜，这里就放一张业内大V的观点吧~也有一定代表性~
恒大总负债1.97万亿，其中最关键的有息负债5700多亿，每年光支付利息就超过600亿，相当于一天要还债1.6亿。
而现在高负债的也不是恒大一家，如果绿地、华夏幸福、富力等纷纷倒下了，后果不可想象……
现在，上头似乎也意识到问题的严重性，开始喊话了，气氛似乎有所缓和，风向在起变化。
上头开始喊话稳房价，不能让房地产有泡沫也不能让房价暴跌，人民日报也在跟进呼吁稳房价……
树上鸟多了，本打算打下来几只减轻树干负担，可枪声一响鸟全跑了，当下的国内经济就是如此。
房地产是中国经济周期之母，稳住房价才能稳住财税、金融、内需，正可谓动一发而牵全身。
八月的经济数据相当难看，除了新能源汽车，其他几乎都在回撤，社融回撤，PPI和CPI剪刀差加大，出口下滑，小企业一直在荣枯线以下徘徊，就业压力山大。
政策调整已经势在必行，比如调整楼市的管控、调整银行信贷的管控、调整房企融资的管控……
遥想10年前，2011年，当时因为4万亿的铺开，全国楼市过热，也开始了一场自上而下的调控，当时上海、苏州、台州、珠海等多达50个城市先后出台限购、限价、限贷政策，但是随着市场回落，一些城市陆续取消了调控政策。
2016年开启了这轮大牛市，5年过去了，楼市又站在新周期的路口，如果接下来调整、松绑是大概率事件，对于那些基本面较好、房价水分少的城市，是一个机会吗？
就环沪地区而言，近期全国各地大V来考察之后纷纷认可的地方就是：苏州！
淘哥总结了各家观点，大抵相同的都是这么几点：
1、苏州调控政策一直是很严的。2016年开始陆续收紧：2年社保+5年限售+学位9年一轮回（园区/新区），基本上堵住外来需求。
2、苏州信贷政策一直是很严的。房贷利率首套首贷6%以上，二套房首付8成。基本上吓退很多投资客。
3、苏州限价一直是很严的。新房售价基本上是楼板价+1万元，而且要求精装交付，品质不缩水。这也导致倒挂红盘中签率在10-30%，部分项目没关系根本买不到。
苏州，这样一个2万亿GDP、全国实力第六、江苏NO.1的城市，房价却被限得死死的。
其实，除了园区、新区新房售价在4-5万之外，苏州很多市区的房价并不高，中环线内外很多板块，地铁、商业、医院、学校等一个不缺，但是房价唯独处在2万多的水平，现在一些供应集中的板块还有特价房，算下来可能2万出头、总价200多万就能买一套，小区精装大品牌，出门就是地铁。
根据冰山指数的统计，经历2019年高峰期之后，苏州迎来一年多的回调（盘整）期，现在因为内部调控、外部大环境影响，出现部分项目打折促销情况，现在处于下行期。
如果政策一旦调整，打折促销的景象转瞬即逝，苏州有可能转而向上，或者进入恢复期……
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现在的苏州有点像十年前的上海，当时上海虹桥刚刚开发第一批住宅，张江唐镇开通了第一条有轨电车，临港刚挖了个滴水湖、地铁还未动工……
当时这些地方的房价高的不过3、4万，低的不过1、2万，现在都翻了几倍了：
以后买房，坚守的是价值投资，看大势，博取的是城市发展红利，其次，是板块和入手时间点。
对于已经横盘1年多的苏州来说，当周边上海、杭州、宁波、合肥甚至苏北苏中的徐州、盐城、南通都涨了一轮之后，苏州性价比更加显现。
就像一些大V所说的：苏州已经成为当前长三角最大的价值洼地！
如果你能理解淘哥所说的，就要开始行动起来了，风口转瞬即逝，机会只留给有准备的人。
千万别学跟风侠或者一些当地土著，只会拍大腿。
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