luda "用全国通用的房地产指标来衡量大连房地产显然是不对的."
近几年，东北黑很多，黑大连尤其多，枪打出头鸟，谁让大连楼市是那个最特别的存在。最新的“大连黑”来自一篇《40城库存去化超1年，一线城市二房风险大》的文章。里面看似头头是道的把大连列为商品房消化周期大于12个月，土地消化周期超过5年的4大代表城市之一。其实从南北差异、数据统计和所谓标准来看，并不成立。不过，目前大连楼市确实出现了一些新变化，我们应该更新一下买房的“老观念”。
01.
新房癌：买新房不买二手房。
一些人买房，有一个“处房情节”，即只买一手房，或在价差极大的情况下仍坚持买一手房。
在评价“新房癌”之前，我们先看一下大连新房和二手房主要优缺点的对比。
的确，想买新房本身并没有错。特别是有很多体验过大连无电梯、无物业等问题的老旧小区的群体。
新房拥有漂亮的小区环境，周到的物业服务，但这通常与价格成正比。如果资金允许，想要更好的环境，又不着急入住，新房确实是首选。
但有些人，资金有限，又看不上市内的二手房，一定要住新房，就要忍受通勤的距离。身边活生生的例子：在中山上班，住旅顺开发区；在黄泥川上班，住开发区湾里，都是谁给的勇气。
买房究竟在买什么？
其实，买房前并不是纠结买新房还是二手房，而是要摸摸自己的钱包，选择你的生活半径。新房的好处确实不少，小区内有更好的生活环境，有实力相当的邻居。但大连也有一些品质比较高的二手次新盘可选。
02.
怀揣买白菜的钱，做着住星海湾壹号的梦。
这是很多人买房的通病，什么都想要。这类人总是追求完美，甚至拉上七大姑八大姨，一起鸡蛋里挑骨头。
每个人的需求不同、家底不同、经历不同、审美不同、看法不同，因此无法给出统一的意见。房子是您自己住，钱在您自己的银行账户中，可能别人的意见不会让您买到合适的房子，反而成为买房路上的绊脚石。
买房，其实并没有那么复杂，一定要搞懂自己的核心需求。
对于大连的刚需来说，满足三点足够：地铁、学区、商圈。
选地铁之前的推文中介绍过，尽量一趟车就能到单位，少换乘；学校与房子的距离别太远，而且要充分考察孩子自身的需求；商圈等配套不用很近，但家门口最起码买菜方便。
其他配套，比如医院、公园都是锦上添花，有最好，没有的话，地铁也会拉近你与其他配套的距离。
最近总有网友提问：“老师，我想买房，有学区但是别太贵，家里还有老人，最好离公园近，交通要便利，周边生活配套齐全，最好有地铁，未来还有升值潜力......”对不起，在大连找不到这样的项目。针对这样的提问，我们只能挑最重要的需求满足，挑一个性价比不错的学区，等孩子上完学可以再换一套更适合老人居住的房子。
03.
太贵了，我要找价格洼地
存在这个思维误区的人，通常是由两个守旧思维叠加导致的。
① 全市普涨才存在所谓的“板块轮动”的可能，才存在提前布局洼地获取超额收益的可能。
我可以很负责人的告诉你，从短期内的政策导向、宏观经济和收入水平来看，大连楼市很难复制2016-2018年的大涨趋势，但板块的市场分化已经开始。
热点板块尽量长持，短期投资没有太大意义。大连的房价跟其他城市比并不高，因此还是在一个缓慢上升的阶段。错过了7000+的体育新城，1万+的机场新区，1.2万的高新中心......就要抓住现在。
② 有些人还对价格贵有认知偏差，仍然停留在5年前以单价高低作为判断的标准。单价固然有重要的参考意义，但是对于现在广大的刚需来说，总价才是更重要的标准。
这一点很直接，从你银行卡里划走的是总房款30%的首付，并不是单价，因此大家在考虑买房时，有时需要换个思路去考虑。洼地都是相对的，看怎么比。
04.
博拆迁&旧改
拆二代的时期已经过去，特别是在大连这样一个不喜欢动迁的城市。
曾经不只有一位网友让我们写拆迁相关的问题，我们也确实做了一番调查，但迟迟没有动笔，因为现在谈这些感觉像“过气的明星”，没有感觉。
市内的拆迁少之又少，大连湾、甘西的村里倒是有些动静，但是回迁条件也比较苛刻，拿钱可能得去更远的地方买房，还不选择如就地回迁。
如果一定要给点建议，别太痴迷那些“老破旧”动迁的神话，在未来大地块周边买套能住的房子或许还能沾沾未来的红利。买房先满足自己的居住需求，再考虑未来的问题。
跟拆迁相比，目前大连的旧改也带动不了多少房子的价值。尤其是2000年之前的楼梯房。能不买尽量不要碰，加装电梯也是需要自掏腰包。等着它们升值可能也是“有生之年”的话题。
05.
执著现在的价格，忽略长远价值
经常会有网友提问，某个板块或项目已经那么贵了，现在买还合适吗？某个板块或某个项目怎么那么便宜？未来有发展吗？
这是两个极端的问题，却也是同一个问题，眼光的问题。
每个人对价值的要求不同，有的人希望涨价，有的人希望享受到优质的教育资源，有的人希望能够享受到好地段带来的生活便利性。因此，单纯谈论现在的价格没有意义。
优质资产从来都是存在溢价的，但需要长期持有的能力，注重保值性。如果说新区的价格存在浮动，但是核心城区的价格会比较稳定，并且是一个“慢牛”的过程。老城区的重点不是考虑过几年涨多少，而是未来进入的机会越来越低，门槛却越来越高。
以中山为例，10年前中山就是城市核心，如今的中山依然是核心，未来10年也必将是核心。核心地段的核心资源只被少数人珍藏，如果现在你买不起，未来更买不起。
大连目前的机会板块不少，小窑湾、体育新城、甘西、大连湾。其中有的板块已经有一轮涨幅的验证，有的板块未来的利好非常明显，这样的板块都是有发展，有潜力的。但是未来的潜力还是要看各自板块的能力，这个就存在一定概率的问题。回归到居住属性，画好生活半径，别再拿小窑湾和体育新城比来比去，没啥意义。
06.
纠结利率，害怕贷款
大连的买房成本在全国来说，真不高。房价排名全国第29位，商贷利率不算高，基本本科毕业几年，有个正经工作，跟家长借首付，自己贷点款也能安家了。
讲一个真实的案例，有个年轻人2012年在大连花80万全款买了套“老破小”，生活便利，但是没学区。当年他明明可以首付30万贷款买套带学区的新房，家长心疼孩子怕还月供有压力，一定要全款买房。现在我心疼这个年轻人，跟他同期买房的人都已经卖掉了第一套，换了更大的房子，可他却依然住着越来越破的老破小。
大连这座滨海城市其实包容度还是很高的，在网上搜索大家在大连买房的理由，看到不少外地年轻人还是喜欢大连的。
买房适当的利用杠杆并不可怕，借现在的钱，未来慢慢还，还是一笔不错的生意。欢迎越来越多的年轻人来大连安家，大连欢迎你！