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昆明瑞丽公布的数据显示，9月昆明商品房交易均价约为14115元/，比环比增长了0.7%。
9月昆明商品房价格数据。图源昆明锐理
时隔3个月后，本地新房价格重新迎来上涨。
01
一个好消息和一个坏消息
全市商品住宅成交价格拉升520元/㎡，这对当前的昆明楼市而言无疑是一个“好消息”。
在此之前，从5月时的15792元/㎡到8月时的13595元/㎡，本地的商品住宅成交均价下滑幅度显著。价格的回弹，对于重新树立市场信心有着积极意义。
年内昆明商品住宅月度成交面积与成交均价走势。数据来源昆明锐理，昆明楼市整理制图
不过，有“好消息”也有“坏消息”，那便是成交量的持续下行。
同样是锐理数据，9月昆明商品住宅成交面积约为37.91万方——这一数字仅略高于2月时，为年内第二低。
在这一成交量之下，是新开项目接连遭遇了低去化率窘境：来自中原的统计就显示，9月昆明大多数纯新盘的首开去化率，仅在20%上下徘徊，购房者的观望情绪依旧浓厚。
购房者出手偏向谨慎，不少人开始将目光重新锁定过往的“明星”项目。一份来自锐理的1-8月本地商品住宅成交TOP10项目榜单，便揭示出了这一趋势。
1-8月本地商品住宅成交TOP10，有很多熟悉的面孔。图源昆明锐理
简而言之，9月本地新房的量跌价涨态势，既带来了一些希望，但也伴随着不小的挑战。
02
涨价背后的逻辑与变化
9月昆明新房价格为何能反弹？根本原因还是几个关键板块的房价在持续回升。
据锐理数据，9月本地商品住宅成交面积排名前六、在3万方以上的板块，分别为北市、官南、呈贡、东南、高新以及滇池。
这当中除了北市和高新的成交均价相较8月时略有下滑外，其他板块的价格环比均有不同程度的上浮。
尤其是滇池板块，成交均价从8月时的11452元/㎡，来到了9月的约14426元/㎡。
几个成交量靠前的板块价格上浮，带动整体新房价格上行。图源昆明锐理
这种多个关键板块价格的回升，一大动力是房企项目在9月密集的价格调整。
之前我们曾提到过，自9月中旬以来，陆续有本地项目和房企收回之前的优惠幅度，官宣价格要回调。从当前的结果来看，这不单纯是一种营销策略。
而房企项目之所以要收回优惠，从数据上来看一个核心理由可能是以价换量的效果不如预期中那么好。
6-8月的本地商品住宅均价和成交量走势，最能说明这一点：随着价格下行，成交量并未如预想般回升，甚至连持平都做不到，这意味着以价换量并未能打动足够多的购房者。
近几个月的数据表现，说明当前的昆明市场以价换量的效果有限
对购房者群体而言，其按兵不动的理由可能源自两方面：
一是之前反复提到的信贷政策收紧，致使部分购房者可能想买也无能为力；加之去年疫情过后市场快速回暖对购买力的挤压，反映到市场上就是部分项目虽然已经优惠让利了，但有的购房者依然够不到上车线，只能干瞪眼。
另一个原因则是预期层面，近几个月的房价走势，无疑拉低了购房者的入市热情，可能有不小比例的群体抱着房价还能更低的心态，继续观望。
无论是否还有其他原因，都不影响房企项目的决策，因为其可见的以价换量效果是有限的，继续下调价格，未必能覆盖其成本；而一直保持低价状态，对市场信心则没有好处，所以干脆收回优惠了。
另一个可能的原因，则是8月时有多个备案价格较低的项目入市，拉低了本地整体的房价。而9月新项目备案价格回升，消除了这方面影响。
这就衍生出另一个问题：昆明市场这一轮调整，是否已经触底？
仅从价格层面来看，因为不同项目位置、土地、建安成本等的差异，部分楼盘可能仍未触底，像9月时大家都看到了，市场上甚至有均价仅1.1w/㎡出头的住宅房源出现。
但从整个昆明市场的角度而言，即使仍有下行可能，空间也已不大。不仅仅因为大部分项目可能已经降不动了，更因为前面提到的心态转变，大部分房企项目的价格战略可能要转向收缩了。
03
剩下3个月，房价向上还是向下？
那又是否可将9月这一价格变化，视作本地房价将全面回暖的信号呢？
也不全对。
我们之前对于这一轮市场调整有一个判断，眼下依旧有效：调整期的本地房价会有更多的涨跌波动，因为购房者和项目间会反复试探博弈，直到找到一个新的，双方都能接受的价格平衡点。
目前看来，整体的市场面、政策面等等相较之前都未发生大的变化，这也就意味着调整期仍在持续。包括前面提到的量价间的关系表现，也说明了博弈仍在继续。
本地楼市博弈还远未结束。图源时代周报
不过，临近年底这个时间点，天平可能确实正出现一些摇摆。
对房企项目而言，当前最严峻的挑战来自其年度目标。之前的《昆明主城这30个项目的销售压力有点大》一文中我们就聊过，既定目标带来的压力，将影响到项目四季度的定价策略。
但正如前面所提到的，一方面很多项目价格还降不降得动要打个问号，另一方面以价换量的效果值得商榷。对房企项目而言，其面临的局面确实挺棘手的。
这样的背景下，不排除有项目会选择“躺平”硬抗——其实确实已经有项目这么做了。因为扛过年底，明年上半年会迎来一些转机：
一是银行贷款额度肯定会相对充裕些，部分之前被冻结的购买力有希望在明年上半年入市；二则是今年土地、预售等供应端的收紧，将使得明年的市场天平会向卖方有所偏移。
如果以这样的视角来观察，对购房者而言四季度确实是一个值得考虑的窗口期——如果你本身是刚需，没什么说的，遇到合适的该买就买；如果你一直在观望，再等可能也等不到更具性价比的选项了。
国庆收假后，众多房企项目公布了其黄金周的销量或是到访数据，把营销目的放一边，即使打个折其表现明显也好过前几个月。
不止一家项目晒出的成绩单，显示其国庆期间销售成绩不错
可以确定的是，部分项目和购房者已经动起来了。年底的昆明市场将何去何从，我们拭目以待。