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住在南京的刘女士自传：我家买了两次房子，都提交了小区的住房专项维修资金。
但是，从2017年开始，在未征得小区业主及小区业主委员会同意的情况下，刘女士所在的小区有超过800万的住宅专项维修资金被违规使用。小区物业的操守问题真是有待考究啊！
有不少的同学都和小课堂反映“住宅专项维修资金”很是神秘，到底是如何计算的，又会用在什么地方，今天小课堂就带大家揭开住宅专项维修资金的神秘面纱。
购房缴纳的“住宅专项维修资金”迎来了好消息！
近日，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，该 《核算办法》通过规范维修资金的会计核算，有利于维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”。
全国维修资金余额规模日益庞大，亟需在摸清家底基础上进行规范管理。但是，由于各地维修资金会计核算标准不统一，以及存在一定程度的不规范，导致主管部门在汇总数据时口径不一致、数据不完整，不能精准施策。通过统一会计核算标准，有利于科学衡量各地维修资金管理水平，也有利于各级主管部门制定有针对性的管理措施。
本次发布的《住宅专项维修资金会计核算办法》里，有以下几点明显有利于业主：
1、住宅专项维修资金账户实行专户存储、专款专用。
2、商品住宅和原来的公用房分别建账核算。
3、住宅专项维修资金独立核算后，业主交的维修基金确认为收入，期末转为净资产，反映业主对维修资金净资产享有所有权的经济实质。
今年国常会提出“2020 年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍”。《住宅专项维修资金会计核算办法》的出台为老旧小区改造的资金来源及使用扫清了障碍。
来源：房价大数据
什么是住宅专项维修资金?
住宅专项维修资金，俗称“房屋养老金”，“大修资金”是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保养期满后的维修、更新和改造的资金。这部分物业维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，代管于相关政府机关，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
房屋维修基金什么时候交？
房屋维修基金是购房者在买房时必须缴纳的费用，购房者应该在房屋交付之前缴纳房屋维修基金。如果是首期房屋专项维修资金的话，业主是可以直接存入房屋专项维修资金专户。当然业主也是可以委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业会受到业务的委托以及房屋维修基金之日起30日内，就应该将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
哪些情况可以使用维修资金?
住宅专项维修资金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。
公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、安防监控系统、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
维修资金使用有哪几种方式？
维修资金使用分为计划使用、一般使用、应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
维修资金应急使用包括哪种情况？
（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
（二）电梯故障；
（三）消防系统故障；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）排水管道爆裂；
（七）地下车库雨水倒灌；
（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
如何申请使用维修资金？
一般使用程序：由物业服务企业、相关业主、业主委员会或社区居委会提出申请，根据维修项目的具体情况做出维修工程预算费用及维修资金使用方案，公示相关材料。公示期满，组织有利害关系的业主表决同意，报维修资金管理部门审核后，申请人组织施工，工程完工办理结算划款。
应急使用程序：出现需应急维修情形时，物业服务企业或相关业主报告业主委员会或社区居委会确认后，由物业服务企业或相关业主组织施工。工程完工后，公示相关材料。公示期满、业主无异议或异议不成立的维修项目，办理结算划款。
哪些情况不可以使用维修资金?
1、在商品住宅共用部位、共用设施设备保修期内，应由建设单位或者施工单位承担的商品住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
2、由专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3、商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
4、属于物业服务合同约定的共用部位和共用设施设备的日常维修和养护，应由物业服务企业承担维修养护费用。
5、业主自用部位的维修费用由相关业主自行承担，不可使用维修资金。
维修基金和物业费有什么差别？
1、钱财归属不同
在办理房产证之前，购房者就需要一次性缴纳清房屋公共维修基金。维修基金暂时存放于业主委员会，但如果没有业主委员会，就会由房管局代为保管。无论放在哪，这笔钱都是属于业主的，业主有权使用。而房屋的物业费是物业公司按月收取的，钱属于物业公司，业主在享受物业公司服务的同时，有义务按时缴纳物业费。
2、使用流程不同
业主在使用房屋维修基金的时候，需要向业主委员会申请，还需要征求三分之二业主的同意，并且审批手续相当复杂。说具体一点，某栋楼的本体维修基金只能用于某栋楼，使用时必须征得业主委员会或者是本栋楼三分之二业主的同意。而且物业费的使用由物业公司决定的，当然日常小区公共区位需要修补的，只需要向物业管理登记处登记，由物业公司人员在规定时间内补修即可。
3、使用范围不同
房屋维修基金的适用范围一般是用于屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修，日常维修不准动用，一般质量合格的房子几乎15～20年都用不着。而物业费一般用于清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等，属于日常维修费用。
小课堂在这里提醒那些买商住楼的同学，商住楼由于属性较为特殊，但由于多数也是用来居住的，因此也需要提供与住宅相同的维护维修工作。但公共维修基金怎么交、交多少，应在购房合同中就有明确约定，购房者在签订合同时应多加注意，以免后期交房时带来不必要的纠纷。
今天的小课堂就到这里啦~