luda 亲爱的鹅粉，今天这句话，我想吐槽你一个团体：房地产公司！
我们小区的电梯坏了一个月，没人管！一个月！
低层的人也可以走路，但我偏偏住在19楼！
担心打卡上班的我，恨不得插上翅膀飞走！结果在我还没炸的时候，业主们先炸了！
原来房地产公司设在郡内！去死吧！
我这个小脾气一定要揭发他们！于是开始了漫长的房地产Battle之路(虽然最后告诉了你结果)，但是上网查了一下，真的很触动！(*译者注：译者注：译者注：译者注：译者注：译者注：译者注)头！惊讶！心！
图片来源于李英浩微博
源微博截图
众所周知，房地产的存在本来是为了服务业主，怎么会这样！
从国内发展这么多年来看，房地产和业主之间的矛盾由来已久。
我大概梳理了下，不外乎服务范围不清晰、收费不合理和服务态度这三个方面。如果从头说起，那这个故事三天三夜都讲不完，今天这篇文章，我会根据整个调查和了解过程从
物业服务包含哪些
物业费是什么情况
如何甄选一个好物业
给大家一个参考，真心希望对大家有用。
在正式回答上面三个问题时，和大家简单唠叨一下中国物业的发展情况。
国内目前的物业主要包括两种，一种是依附于地产开发商而成立的，比如我们常听的万科集团旗下的万科物业、碧桂园集团旗下的碧桂园服务等等，服务水平相对标准；
另外一种就是第三方独立的物业公司，比如紫荆管理物业（没听过很正常），这类基本上服务于三四线以下的城市或者一些老小区。
不同的物业公司由于出身不同，服务的水平和专业度也会有很大差别，整体来说，前者在国内的服务要更高。
物业在服务什么？
园区绿化、公共空间的打扫、小区的安保都是他们负责的。
没错，这都属于物业的服务范围，但我们理解的还是和他们有偏差。
一位就职于某上市物业公司的朋友回答时告诉我，在他们内部，服务会被分成四大块，客服管家、工程维修、保洁和秩序。
在高档的小区住宅里，客服和管家是分开的，客服会负责解答咱们的任何疑问，管家会负责接待、管理该层楼等;
普通的小区里，客服和管家是一体的，因为人员成本问题，一个人可能管好几栋楼，这个在公示栏或者楼层公示里能看到。
工程维修比如公共区域水电路的老化、损坏；自己家的水管电线换修；楼道里插座坏了；暖气不暖了等都属于这个范畴。
保洁大概包括公共区域含楼道打扫、园区绿化等；
秩序包括保安人员的定期巡逻、安保系统的应急预案等保护屋主人身财产安全的都属于物业。
服务的具体范围和细节在各地也会受到当地政府政策、物业管理公约和业主服务协议相关，定价标准也是。
物业是怎么计费的？
费用这块我问了十几个朋友，加上查的一些资料，大概是这么个情况：主流是按每平米收费，按季度或者年的方式来交，算法是每平米X建筑面积X3/12月=应交额。
北京新天地某小区物业收费图 住范儿自摄
西安某小区物业收费图 住范儿自摄
北上广深一线城市的高档住宅楼盘物业费在6元~8元之间，中档在3~5元之间，3元以下属于正常的；老旧小区规范的一般在1.5-2元之间。
长三角、珠三角以及新一线城市及省会普遍在2-3元之间，稍微偏离的在1-1.5元；三四线城市普遍在1-1.5元间，甚至0.5-0.8元的都有。
鹅粉们可以对号入座，看看你家小区在哪个范围内。
往下说，物业费包含哪些呢，看下面这个图
图源自网络
这是2019年广州某小区的物业服务成本定价，涵盖了上面说的所有服务范围，我不再过多啰嗦，下面就大家装修过程中、生活中与物业相关产生的费用整理做个回答。
和物业打交道，这些知道肯定没错！
Q:我家三年前买了房子但没入住没装修，该交物业费吗？
A：要交的，只要你买了房子物业费就得正常交。只是交多少在各地有不同的规定，
比如深圳的《物业管理条约》，空置毛坯房或者正在装修的新房物业费可以少缴三分之一，但不交的话，《民法典》的新规里说物业可以催缴。
图源自网络
Q:物业含建筑垃圾清运费？
A:不含，但含管理公共区域清洁费，装修完成后的建筑垃圾要运送到物业或街道指定的地方，否则可能面临公共区域破坏的罚款。
建筑垃圾清运费按人力计费在200-300不等。
图 住范儿自摄
Q:封阳台物业要不要管？
A:要管的，大部分情况下不允许封，这是物业前期的管理条约里规定的，动了就属于违建。如果真的要封，就必须要通过业主委员会了。
Q:装修时要不要告诉物业？
A:要在物业处进行装修备案，缴纳押金（1000-3000不等）后会收到《装修许可证》才可以施工；
装修施工通常要在工作日进行，且不能扰民，扰民的话其他居民可以直接投诉；装修完成后物业还要核查有无损害公共设施的迹象，记得，核查完后第一时间取回押金。
Q:物业在电梯里投放广告的钱归谁？
A：《民法典》新规，在扣除相应的成本后，归业主共同所有。这钱和物业没关系了，而且成本必须公示,停车费也是同样道理。
图源自网络
说实话，在规则的情况下，费用和服务应该是成正比的，但问题就在于日常生活中我们觉得没感受到服务，物业还要喊着涨价！
公说公有理，婆说婆有理，怎么搞？
这个问题我在查资料时，还真碰上一个解决方案。
图 / 源自网络
2020年底，上海市虹口区政府给某物业补贴了专项涨费差价，经过物业两个月的实验服务后，屋主对服务满意度重新评估，达70%以上，可成功涨费；
不达则不涨，服务满意度由第三方机构展开调查。用这种方式，上海虹口区16个小区实现了环境与物业费的双提。
这个案例的好处是政府介入帮忙承担了一部分垫资费用，如果没有垫资的情况下，要真正解决这个问题，业主和物业双方确实得有一方让步，比较难解决了。
最后一点，说真的，和物业打交道，我们得学会抱团！！这一点就连我那位专业的朋友也感叹，业主们的法律意识有待提高！
成立业主委员会或者业主大会！！很重要！它是业主的代表！
没错，如你所想，这一步很难，过程也很复杂，但前面有成功的案例！感兴趣的朋友可以搜一下2006年的一个有关北京“美丽园”小区的新闻，这在国内的物业维权案例史上堪称典范。
图 /源自网络
“美丽园”业委会勇敢地拿起法律武器，和物业对薄公堂。虽然过程艰难，但暖心的是，他们成功签约了新的物业，并制定了合理的物业管理条约规范。
据我的了解，美丽园小区现在的房价已经飙升到10-12万元/平了。
怎么选好的物业公司？
既然是好物业，就得有个标准，先看看隔壁的日本。
说起来，也很好笑，为了刺激国内的物业公司，苏州某小区直接敲锣打鼓迎接日本的物业入驻。
图 / 源自网络
场面或许夸张，但论服务和专注这一点日本确实做得不错，总结了下日本物业做得好的标准，就是全面参与、严格执行、公开透明。
● 日本政府层面出台“建筑百年标准”；
●建筑完成后，物管公司会和业主委员会商讨一个长达50年的“公寓维修计划表”，从房子内外、管道线路到水电等精细的程度令人惊讶；
图 / 源自网络
● 专项专人服务，不同的项目会外包给专业人士单独付钱(所以成本也会很高)；
●持证上岗，就连时间也有严格的规定。
反过来说，国内也不是没有好的案例，只能说是聚集在头部物业公司。
比如龙湖、万科、绿地、碧桂园等，由于集团大，钱多，发展了这么多年也摸索了一套自己的方法，并且公开透明。
图 源自碧桂园微信公众号
我朋友说目前像样的大物业公司都会有app，app里有可以为屋主提供的服务及对应的标准，也可以选择服务对象，服务结束后屋主也可以评分。
这在他们内部是有比较的。
龙湖物业app截图
说到，这一步，相信你对物业也了解了六七分了。
我根据朋友的推荐以及最近的易居推出的《2021中国物业服务满意度调查》，给大家安利五个综合风评不错的物业公司：龙湖智慧服务、万科物业、奥园健康、龙光物业、中海物业。
图片源自知乎@杨帆
具体从买房起该怎么选物业呢？
1. 先盘买房的预算根据收入算下可承受的物业费，
2. 货比三家，新房选大开发商，参考上面；二手房就去小区里走一圈，实地感受下小区环境，顺便观察门口保安，年轻人最好，大爷的话也别介意，耐心看会。
3. 如果预算之外，就尽量靠近高端住宅小区。
4. 如果是不得已碰上第三方物业机构，就到天眼查、企查查上去他们的资质，有法律诉讼风险的一定要谨慎
图 / 源自网络
最后再提醒小可爱们一下，
咱们都是素质人，真遇上物业蛮不讲理乱收费，最好的解决方式是走法律诉讼的途径，不过耗时和费用确实高，如果有钱又觉得避免不了，得了，这边建议你直接换房子。
公布下我们小区电梯最后怎么解决的！开了业主大会，换了一个物业一星期搞定了！
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