luda 说点别的，说点平时听不到的，说点买家最想听的，希伊把重点放在购房者的角度，重新考虑主流房地产的优缺点，挖掘一些房屋顾问不会说的东西。
茶园的新盘如雨后春笋，几乎周周都有新盘开盘，
6号线刘家坪站出口已成为渠道必争之地，茶园新盘多，竞争也大；
今天要说的这个盘，与以往提到的茶园项目不太一样，价格出来就吓倒一大片！
虽然是首开，最终价格未出，但是预计洋房均价在1.8万/㎡-1.9万/㎡，直逼2万/㎡，太疯狂！
这和人们以往茶园洋房均价1.5万/㎡的印象，相去甚远！
那么，这个高价盘，是谁借给它的勇气？
扫一扫，别走丢
看点预览
一、市场均价1.5万/㎡，它卖1.8万/㎡-1.9万/㎡，凭什么？
二、高价疯狂的背后，还有哪些不得已的原因？
三、茶园都还有哪些高价楼盘，市场能接受吗？
今日测评楼盘：首创禧瑞山河
楼盘概况
项目位置：南岸轻轨6号线刘家坪站旁
开盘时间：2019年8月洋房即将首开
主力户型：套内119.3㎡三房
预计价格：套内1.8万/㎡-1.9万/㎡
容积率：1.5
物业费：洋房3.5元/㎡/月
测评主体
高价疯狂的背后 ，真是面粉决定面包吗 ？
首创这个开发商，在重庆的项目如首创光和城、首创鸿恩……其实楼盘品质一般，以刚需产品为主，然而茶园洋房居然卖到1.8万/㎡-1.9万/㎡，这么高处不胜寒，到底凭什么？
先来看看，首创当年的拿地情况：
18年，首创以8623元/㎡的成交楼面价，从中铁建、保利、北大资源、卓越+联发、象屿、新希望、荣安、碧桂园、金辉、华润、金科+金茂、瑞安十几家房企的竞争中 ，脱颖而出，拿下茶园刘家坪附近一宗土地，从这么多大型开发商发起参与竞拍，也能看出开发商对此宗土地的看好和信心。
这块地就是现在的首创禧瑞山河
而目前茶园洋房的主力均价在15000元/㎡左右，这些房企当时的拿地价在5000元/㎡-6000元/㎡，例如：保利堂悦（成交楼面价：5812元/㎡）、金科联发东悦府（成交量楼面价：6000元/㎡）
再来看首创，当时拿地价都8623元/㎡了，显然在价格上是没有竞争优势的；
面粉贵了，面包涨价也就不奇怪了。
但是，如果产品涨价了，产品却与竞争对手同品质、无差异，显然这是在自寻死路，因此，开发商也不得不在产品上做文章。
什么样的产品，能让它有底气高于周边3000元/㎡-4000元/㎡？
楼盘位于茶园新城，距离距离刘家坪轻轨站直线距离大约700米左右，目前项目直达刘家坪的公路未通车，暂时只能从天文北路绕行到项目，公路修通后会大大缩短出行时间，距离轨道近也是项目的一个优势。
8月首开洋房项目，层高8层，一梯两户，楼间距25米，南北朝向，板式结构，在改善型住宅标准上，表现尚可；
（洋房产品沙盘，暂未确定具体开哪一栋楼）
洋房只有一种户型，套内约119.3㎡，建筑面积约143.11㎡，产品定位上选择了改善型住房标配的三房，先来看看户型结构：
优点
1、 电梯直接入户，前后双观景大阳台，视野开阔，采光充足；
2、 每间卧室都配有飘窗，空间较大，居住不会有局促之感。
不足
1、卧室之间的通道，稍显面积浪费；
2、接近20%的公摊面积，偏高，会造成物业费用成本的增加。
高于周边3000元/㎡-4000元/㎡，是真品质还是高溢价？
洋房价格高于周边，的确有拿地价高的一部分原因，但是这个原因，消费者很难买账，差不多的产品，当然选择价格更低的；
那么，看看首创在产品上的打法是怎样的：
1）3A级车库，有瀑布，有景观
提供循环空气，车库里有绿植和瀑布景观，据说下雨天也能在车库散步；
S姐只想说，车库散步这种爱好够别致；
2）小区的立体景观，庭院打造
打造庭院景观、小区会客厅、散步道等兼具环境与功能性的小区环境；
作为洋房社区，S姐想说，这些景观要求也是必备的，换一种更雅致的名称，真的不是新瓶装旧酒吗？
3）室内的智能系统
赠送每户业主一个室内智能系统，可以用手机随时观测、控制屋内的安全、监控、报警，空气，光源等功能；
但据S姐了解，这套系统的价格大约就2万元。
4）小区的雨水循环系统
雨水降落土地后，将雨水积存在蓄水池中，经过净化重新浇灌花草；
S姐想说，除了环保外，好像对业主没有带来什么实际性的福利。
初略看来，项目在产品上有了提升，但是这种提升更多的是新瓶装旧酒，或者可有可无，并非实际性的提升，羊毛出在羊身上，这些都需要购房者来买单，你愿意吗？
茶园的高端项目市场如何？
对于在茶园拿高价地的几家房企，例如首创、财信、中铁建、北大资源，拿地价都在8000元/㎡以上，拿地价高，被迫做高端产品，纯属无奈，但是市场能接受吗？
先看看原住民购房者：
茶园本土居民以刚需或刚改为主，已接受了洋房1.5万/㎡的价格，南岸区18年GDP增量下滑，甚至不如一些区县，总价220万左右的洋房，高出市场价一大截，本土居民显然在经济上也很难承受。
（18年重庆各区县GDP排名）
再看看其他区域居民
改善型产品选择面太多，如：照母山、江北嘴、中央公园等等，并且在地段、圈层、商业氛围显然更优于茶园，茶园的商业的确是它一个很大的短板，它当然也没有任何的优势可言；
因此S姐认为，茶园做高端产品，比较困难，需要勇气，也需要时间；但是，轨道已经开通，重庆东站，广阳岛的利好，也让人们看到了一些希望，困难和机遇并存。
总 结
项目的洋房产品，在价格上无优势，产品所谓的“黑科技”，更多是噱头，实用性、舒适性对照同区域产品来说，并没有实际性的提升，购房者买单需要个人偏好和勇气；
在市场选择方面，购房者选择面太广，照母山、江北嘴、中央公园等等，茶园在商业氛围的一大短板，也会对有实力的购房者形成阻碍；
总的来说，茶园高价位洋房，定位不上不下，是否需要以时间换空间需要购房酌情考虑。
楼盘评分
价格：☆
地段：☆☆
交通：☆☆
配套：☆☆
环境：☆☆☆
综合评分：2分（5分为满分）
今天的踩盘报告到这里就结束了，原创不易，喜欢的话点一下在看。
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