luda 以前做过200万总价的二手房盘点，大家都很关注，又给我把预算提高到300-400万之间，综上所述，是否能看到不错的小区，其实，预算提高到400万以内，在现有的市长/市场下也能做出更多的选择，真的想做房地产。
西城流量王者——荣丰2008
荣丰2008原归属老宣武，后随着宣武与西城合并归入西城，这也并未改变它的江湖印象。
荣丰2008在西客站东边南侧，地理位置不错，二环外，天宁寺立交桥附近，算是一个地标性小区，每次坐火车快到北京西站前就会先看到这个小区。小区分为三期，2001年开盘售期房，当年开盘价6500元，一期2003年建成，二期2004年建成，三期2007年建成。
现在小区换成了长城物业，物业费2.8-3.5元，整体管理虽然已经和之前比有了很大的改观，但是还是无法和大多数2000年后的纯商品房小区比。
小区位置不错，周边购物、娱乐等设施配套都很完善。由于户型小，租金不高，一套30多平的小户型租金差不多3000多，相比住隔断还是要更方便的多。因此，小区出租率很高，也就自然导致小区内部比较混乱，租户的职业也千差万别，给门缝塞小卡片在早些年也不是什么稀罕事儿。
小区的户型到底有多奇葩呢？简单说，面积上，有150平左右的大三居平层，还有20平左右的小一居；层高方面，有5.2米的复式，还有2.8米的平层。甚至有的复式交房时室内赠送了楼上卫生间几平米，套内使用面积就大了不少。无论你喜欢平层还是复式，小户型还是大户型，堪称“户型百科全书”的荣丰2008总有一款满足你。
在我09年看这个小区的时候，它头上还没有镀上学区的光环。这源于2014年的教改，把这里的天宁寺小学并入了北京小学，同时从原校派来一批特级教师，成为北小的重点改造校。从此，荣丰2008便飞上枝头变凤凰。
目前，20平米出头的小开间300万左右就能拿下，在公积金新政前，首付多一点就可以使用公积金贷款搞定一套，门槛确实不高。整体环境方面，小区楼下有个大停车场，据说每个业主有一个名额，但是就看位置够不够了。
荣丰2008门口是正在修建是地铁16号线，预计明年开通，具体时间待定。目前地铁的话可以从7号线达官营B口出，走路10多分钟到小区。开车的话，顺着二环下来还是很方便，所以地理位置优势明显。
朝阳上学上车盘——慧忠里
朝阳近期流量小区户型慧忠里，地处北四环边上，西边紧挨着鸟巢，步行去奥体奥森完全可以，看病306安贞也不远，地铁有三条，5，8，15，生活配套，商业很多。
小区成交活跃的最大原因是学区属性，朝阳外国语划片，朝阳区传统优质学区，小初高都在这片，小学在小区里，中学坐落于一街之隔的卧龙小区内，上学方便，另外400w能拿下40多平南向1居，500w+能上2居，这个价格几乎就是亚运村板块的上车预算了，而且和其他强势学区相比，在这起码可以买一个能住的房子，而不是纯占坑。
小区目测30多栋楼，没找到带电梯的楼，基本都是6层无电梯板楼，公房央产部分回迁，老人孩子都很多，到处可见麻将桌，遛鸟的大爷，提着菜兜子的大妈，生活气息浓厚，小区小户型为主，整体单价8-9w。
您要来这看房我劝您踏实的坐地铁吧，周边找停车位比较难，进入小区道路两侧也停满了车，技术差点真是容易刮蹭。
在小区里和几个住户聊了聊，买这的基本都是为了孩子上学的，落户时间没有限制，一大哥说去年买的房子，孩子4岁多，他买的户型最近一看价格还跌了点，不过为了孩子上学也无所谓了。
来到这里很容易联想到芍药居北里，人大附朝阳分和朝阳外国语，上升校和传统校的pk，两边的业主可以说是各执一词，都觉得自己孩子上的学校好，其实本来也属于同一level的学校。从小区内部情况来看，慧忠里的整体内部规划和管理感觉略优于芍药居北里，也就是居住舒适感，为什么这么说，我就说我看到的一些细节，比如社区里菜站和超市的设置和规模，再比如每栋楼前的活动场地空间要比芍药居那边出门临街更为合理，另外虽然车辆停的密密麻麻，但地面标示线非常清晰，往哪走，怎么出，这样的提示不会让你一个从来没来过小区的陌生人转向，我分上下午两次来到这里，上午看房下午转小区问住户居住感受，为的就是尽可能把我知道的都分享给有需要的朋友。
当然房龄老，开放社区，物业缺失是老旧小的通病，但如果您为了孩子上学，可以实地来这里感受下。
西二旗上班首选——融泽嘉园
融泽嘉园，项目占地约50公顷，建成房源套数10762套，可以说是规模比较大的社区了，小区位于龙泽西二旗之间，距离地铁的直线距离为1.5公里，稍微有些尴尬，不过跑盘过程中发现路上到处都是共享单车，和区域地铁专线，坐地铁还比较方便。
听周边中介介绍，项目部分两限房卖不了，剩下大部分房源可以卖，一期1,2,6号院都可以卖，西二号、西六号、八号、十二号、东六号院部分可以买卖，三居都可以，两居也要看有无房本 ，要特别注意的是小区旁边挨着回龙观新村小区，属于村镇集资建房，一栋楼一个房本，这种房子不建议买，不用再说明白您也应该懂了吧。
从价格来看，小区二手房价格5万出头，80多平2居460-470万参考价，90多平两居490万左右参考价，因为这边房子原值低，所以买这边一般首付三四百万，贷个100多万，如果只是占坑的话，有63平一居总价约为350万。
从物业管理来看，六号院据中介介绍是物业管理最好的，我们进大门的时候需要刷门禁才能进入，而且是两重门禁，小区用的长城物业，属于老牌公司了，物业费2.3，24小时保安巡逻，环境也很不错，小区里安了公共充电桩，车位1:1.2，地下车位为主。
这边大都是高层，18到30多层的都有，2梯2户，2梯3户，4梯6户，2米7层高，大部分户型比较方正，关注比较高的是87，93,98平的两居，93平通透2居，70平， 75%得房，报价510万，上一次同户型成交515万， 87平有毛坯房源， 刚下房本3,4月，总价450万，满2年，多8万多的税，但一般卖家把钱都折在房价里。
从上学来看的话，多校划片的话对该区域影响有限，因为划片就一所小学，其他学校要么在高速东侧，要么相距较远，本着就近上学的原则，不太可能划片到其他区域，另外这里很多西城人不在这住，孩子去西城上学，所以这边上学的孩子大都为买房的业主。
南部刚需小天堂-保利春天里
分为南北两个地块，北区是保利春天里，南侧为熙悦春天，为天宫院板块流通最好的小区，原因有几点：
1.交通优势：大兴线终点站地铁口出来就是，而且从起始站坐车能有坐，4号线的拥挤程度不言而喻，在这住起码能上车；自驾的话京开高速在天宫院有出入口，开车比生物医药基地上高速更方便；
2.户型产品：出房量多，尤其是小户型房源充足，主力户型为84平南向2居，总价约360万，也有区域内比较少见，适合二胎家庭的96平经济4居，总价440万能拿下，而且户型流动，很多人改成3居居住，另外小区还有三栋楼为150平左右的大户型产品。
也有粉丝问我，熙悦春天和春天里的区别，春天里是保利开发，熙悦春天是首开和保利联合开发，从物业来看，都是保利自持，我认为区别主要在于一些小细节，举个简单的例子，看楼道，春天里铺砖设计，熙悦春天刷大白和水泥地，区别就在这，品质上还是有些不同，需要咱购房人实地感受。
最后想说说这个小区人情味很浓，最大的亮点是逢年过节在园区内的中心广场，物业把业主组织在一起，举办晚会，让业主觉得特别暖心，有家的味道。
从配套来看，春天里南门就有超市，凯德茂也已营业，就坐落马路西侧，小区到生物医药基地天街也只有一站地距离，生活非常便利。
缺点：户型相对紧凑，次卧小，这也是整个天宫院板块的一个通病，由于当初定位的原因，户型设计以刚需为主，卧室面积相对较小。
互联网白领最爱-金地格林格林
进入物资学院区域就相当于来到了通州，这里大家叫他北关板块，说他属于永顺也没问题，这里因为14年年底开通的地铁6号线在物资学院路设置站，受到越来越多的东部上班族关注，板块内二手房价格区间为40000-50000元/平。
1）户型价格
格林格林13年开盘的时候一期卖毛坯18000，二期再开盘带装修就卖到2万多了，当时去踩盘印象特深，开发商说我们这项目排卡的人特多，一期不到2万的价格在通州也确实有优势，再加上推出的都是刚需户型，主打75平南向2居（现报价330万），89平的南北3居（现报价400万左右），还有一些50多平放到现在都很少见的南北1居（现报价270万），户型比较规矩，没有太大硬伤，所以作为新盘，我想这就是当初为什么售卖情况还不错的一个重要原因吧。
2）南北区比较
格林格林分为南北两区，全部为18层纯板楼社区，2梯4户，目测楼间距都还可以，随便问了几个业主，他们说低层采光影响不大。两个区相比较，北区规模更大一些，绿化多，儿童的活动场地要比南区大，还有篮球场，出南门就对着幼儿园大门。如果看房的话北区南侧的9号楼楼栋位置个人认为相对好一些，当初卖的也比其他楼贵，离大门口近，不挨停车库出入口，离垃圾场远，所临马路也不是主路,安静一些。
3）配套
小区配套还算方便，楼下就有超市，买菜，饭馆，理发馆，幼儿园，公交车站都有，就是离地铁有点远，坐车4站地距离，医院的话，最近的潞河医院也得坐个7-8站地，小学附近有范庄小学。早晚小区还有班车，也有342专线车，早晚高峰每一趟车都是满满当当的。
4）物业环境
从物业管理和小区环境来看，确实可以小赞一下，金地自持物业，管理严格，业主的卡只能解锁自己住的单元门，小区里也经常看到保安巡逻，您要是乱摆放个自行车，电动车，保安真给您推地下去，另外，雨雪天都有人及时打扫，而且物业专门给业主开发了个服务号app，遇到问题，修个东西，任何事马上就能办。小区内部和周边环境还不错，有很多绿色花园。
说完优点，再看不足：
1.小区地下停车比较紧张，没有空车位，地上的话还有剩余车位，地上每月180元，采取分层立体车位，地库每月400元。
2.大门外有乱停车现象，影响小区出入，但听业主介绍，这边已经开始不定期会治理乱停车行为。
3.离地铁有点远，坐车也得5公里的距离，共享单车有所欠缺，市政单车早高峰比较少，且需要停到指定停车位。
4.大型商业配套比较欠缺。
300-400万其他选择（欢迎评论补充）：
排除回迁房，保障房，老旧小
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