luda 排队核酸、绿码黄码、隔离、疫苗接种、中高风险。
最近这段时间，人们讨论得最多的是上面的单词。
受新政和疫情影响，广州二手房无论是带看量，还是新增房源，都出现了整体下滑。
中原二手数据显示，5月广州市二手住宅成交量为10524宗，环比4月同期（16025宗）环比下降34.33%。成交量处年内第二低位，仅高于春节月（10132宗），成交比较冷淡。
来源：广州中原研究发展部
一方面，部分买家选择休息日在家防疫，暂缓购房计划。
另一方面，未满二年的房子税费比较高，成交量相对较少。
成交房源大多房产证满5年
如今的广州二手房市场略显冷静，部分房源的价格涨幅开始回落，笋盘开始出现。
一个房产证满2年却没满5年的琶洲业主，因需“买一买一”置换，不得已在两周内血亏降价2次共100万。
低于同小区房源报价
在二手房市场里“挑一挑笋盘”，成为不少购房者的购房策略。
天河、越秀、海珠、黄埔区域的房源，目前热门板块更为热门，还是能在挂牌价的基础上砍价？
房小擎盘点时间到了。广州四个区域部分房源挂牌价与成交价究竟有多少价差？
01
天河区
天河，是新老广州人选择置业的第一梯队。
从表上看，无论是中山大道，还是黄埔大道，都没有房价洼地，房源持续看涨。
数据来源：链家
具体到板块而言，体育中心、天河公园等CBD核心板块入选小区，楼龄较新，涨价幅度最大；
东圃、员村等CBD辐射板块入选小区，楼龄比新世界东逸花园、西雅苑要老一些，涨价幅度次之；
而棠下由于区域有新增一手住宅项目的拉动，热门老小区也有2个月2500-3000元/㎡的涨幅。
目前，天河东部热度高，涨幅比较明显，与靠近越秀区的天河西部差价相对缩小，考虑自住的朋友可以看看较为成熟天河西部板块。
02
越秀区
越秀，凭借优质的教育资源，整体活跃度较好。
数据来源：链家
从优质的教育资源看，拥有铁一小学入读资格的富力东堤湾涨幅最大。
铁一小学作为集团办学的铁一系成员校，部分小六学生可以直升公办完中铁一中学本部。2020年，该校录取率达到18%（共555名直升摇号，最终录取了100人），是非常有优势的存在。
富力东堤湾实景图（图片来源：链家）
东风广场和锦城花园同属于东风东路小学地段，但东风广场房价降温，因此其带看量和成交量明显比锦城花园的行情要好。
截图来源：链家
从区域上看，老东山的涨幅比老越秀要多一些。
03
海珠区
同为市中心区域，海珠的价格比较稳定，也就是涨幅不大。
数据来源：链家
海珠东部，近琶洲的新港西二手社区，因新增住宅项目和产业因素，涨幅对比较大。
滨江东豪宅盘，享受一线珠江江景，也有不少上涨，报价已达9.5万/㎡。
海珠创新湾的罗马家园，价格保持稳定。
海珠西部的保利花园，由于体量大，房源供应多，价格有明显下降，对比周边涨价的第三金碧花园更值得入手。
04
黄埔区
相较于天河，黄埔的涨幅非常温和，最多不过3000元/㎡。
数据来源：链家
老黄埔区府和科学城香雪板块的房源，比较热门，上涨幅度为黄埔之最。
知识城板块，受高价房源被系统屏蔽、下架的影响较大，区域热度下降，房价下降，目前看房的客户也不多。
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开发区因为距离地铁较远，比较冷门，江景小区美悦湾目前还仅卖2字头。
中心区的房子，即便在市场热度下降的时候，抗跌的能力特别强，议价空间都不大。
现阶段还在涨价的二手房，仍然不在少数，部分的价格跳涨明显。
市中心房子，即便是成交量下降，增值也就比外围区房源靠谱得多。
值得一提的是，受到三孩政策的影响，广州的直升学位房价格居高不下，热门小区近2个月涨幅超1万/㎡。
比如，对口华阳小学华成校区的西雅苑、天文苑等，由于其属于性价比高的天河名校学位房，房价涨幅非常大，甚至出现乱开价现象，大家要注意。
西雅苑正常报价约8.5万/㎡，该业主报价为15万/㎡。
截图来源：链家
天文苑的成交价不过10万/㎡，但小区业主报价为12.7-15.3万/㎡，严重失实。
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如果想淘学位笋盘的朋友，可以看看金悦东山国际公馆。
其学位是越秀区先烈中路小学（省一级），距离黄花岗地铁站约500米，建筑年龄为2010年，在越秀区算是非常新的二手房。
金悦东山国际公馆实景图（图片来源：链家）
不过，该项目是公寓型住宅，30-40㎡一房户型不少，最大的户型是85㎡两房，居住氛围差一些。
若能够接受，这个项目的性价比是妥妥的，毕竟越秀5字头的省级学位电梯房，甚为难得。
截图来源：链家