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我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。
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提问：亲爱的房姐，我的情况是：北京户口，打算今年结婚买婚房，和未婚夫的工作时间比较自由，不需要打卡，也都有车。可以首付300万，首房首贷。目前有几个选择：亦庄马驹桥的样本小区，复式或者一层带院；慧忠里的小三居，学区。总之就是纠结在城郊买大面积复式（或带小院）还是市里好地段的小房子。麻烦房姐指点迷津。谢谢了。
回答：首套刚需考虑保值效果优先选地段，首套选郊区对你的资产增值不利，以后改善换房出售也是个问题 10年以后郊区非品质盘谁会接手？周边还无产业支撑内在价值，更是无人问津 首套应追求稳定，后期资产积累足够，改善房再考虑纯品质
提问：房姐您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万，西直门老破小已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买学区房了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷！ 因为双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房～华樾北京二期！ 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房8年不能卖！ 二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，贷款额度很少！ 出于自住与投资兼得想法该如何选择 新房～华樾北京？ 或是二手房，二手房更看好哪个区域？我们只能买500多万的二手房，要不首付不够了！
回答：二套建议直接全款抵押能买到700-800的标的，可以圈内搜细节信息 限竞房不推荐，未来出售受限，涨幅不及大盘 700+总价 常营次新和望京、朝青均可再淘一下
提问：房姐，您好！我是山西人，孩子去年毕业落户在北京，但现工作在外地，可能过两三年才能回到北京工作，回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价，今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房，问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适，房姐您还有什么更好的建议。（前几天我已付了费用，这次提问怎么还收费）
回答：建议sfsd的形式买入望京板块的三居，西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力，建议可以用500万做为首付，买入1000+的标的，将剩余200左右的资金做为月供，抵抗现金流风险
提问：房姐，您好，新人首问！ 三个问题： （一）1500考虑自住兼投资属性的房子，目前在东湖湾和珠江帝景之间纠结，这两个项目那个更具投资价值，请您给个建议。 （二）最近在这两个项目里看了二十几套房子，很难遇到您之前文章里提到的东湖湾7+珠江6+的笋盘，今天看了套珠江B区中心位置的三居全南户型（166平）8.5万单价，税费35左右不知道合不合适入手？该户型有如下几个问题： 1.客餐一体，不分区； 2.一个北侧卧室面积约10平米左右，偏小； 3.有个6平米的储物间； 4. 六楼，楼层偏低，不过看小区景观很好； （三）从投资属性分析，鸿坤花语墅、东湖湾及珠江帝景，如何排序？ 谢谢！
回答：东湖湾更偏自住，价格上也偏ceo，投资不是很好的选择。珠江整体会更好 8.5属于市场价，这几个户型问题都不算硬伤，如果价格单价能谈到8左右 可以入， 珠江帝景>东湖湾>鸿坤花语墅
提问：房姐老师怎么看北七家？只要2万多的价格加上房子的品质比天通苑还好，是不是现在该买北七家了？
回答：北七家对比天通苑 价格一样 部分楼盘品质略好于天通苑 无地铁vs有双地铁，北七家只有最东面才有地铁，而传统北七家品质小区在中间和西侧。 对于通勤的郊区地段，地铁是至关重要的。 北七家不是孙河，孙河高端住宅有大量开车出行替代。
提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资+改善，投资为主，估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不唯一，加上税费是不是超的太多了？谢谢！
回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右
提问：房姐您好，上次您给我的解答很受用，我重点在常营区域看了看，我记得您说过保利嘉园好过北京新天地，重点看了看保利嘉园，这个小区有三四种户型可选，其中一种户型很差客厅不方正但便宜，西南朝向所有费用全下来（不含中介费）有一套五层二居单价会在4.5，其余两种还不错户型东南朝向东南北朝向的，二居全下来单价在5.1左右，不知道哪种选择更可入，五年后如果出手的话户型和朝向楼层是否很重要，感觉这个小区户型不同差价很大
回答：一般来说户型和朝向好坏只会造成10%内的差价 也可以尝试缺陷换价格，用这些点压价 把所有的缺陷换成价格来看
提问：请问，长沙远郊买了个带学位的70年产权45平小公寓，不到30，收房了，还没下本。楼下是商场，小区本身还不错，就两栋公寓，其他是洋房或者别墅。现在学位用不上了，是租出去好，还是赶紧卖了好呀？
回答：总价30万，卖不卖对于手头上资金影响不大，一共3张信用卡的额度。 如果不缺钱，这套可以忽略，收租稳定就收租。 如果缺首付，可以卖掉，最好能直接转退更名（没房本）
提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！
回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。
提问：房姐您好！我在金港国际有套三居室，已住多年。我在太阳宫上班，老公和孩子分别在和平里和北航附近上班。目前计划给孩子买房有300万首付，请教1.在金港国际附近买房好还是在十号线沿线买房？您有推荐的楼盘吗？2.金港位置好但物业较差，房价一直往下走，是否值得继续在此置业，何时为最佳购入时机？首付300，咋能买上2居？3.金港附近看了后现代城和易购的小2居，500-600万能买到，但小区物业环境实在不佳，您觉得先买上以后再调换到金港国际还是金港2居一步到位好？4.如换个思路金港的房子留给孩子住，我们买一套位置远物业好的小区退休后养老带娃，您觉得这个方案可行吗？您有合适的推荐吗？特请教，祝房姐新春康泰！
回答：金港国际有点溢价，需要仔细淘笋， 300首付评估好能买到到700+的标的，两居没问题 可以看看苹果社区
提问：房姐您好，计划购入350万以内的小三居，在北京算二套有购房资格，看上了大兴庞各庄的中海云筑89平小三居，考虑自住和孩子上学，不考虑上班通勤，小区北边一路之隔有十二年一贯制学校，小区容积率低。请问目前是否该出手，您有什么建议？
回答：庞各庄的问题就是偏远，一直未发展规划起来， 缺乏内在价值，如果你只是自住不考虑通勤，也可以入 有合适的建议尽早
提问：房姐您好，向您请教。子弹160，年收入80～100。没有北京购房资格。沈阳有一套贷款还剩60（估价200） A方案，办理北京工作居住证，需要15个月，明年拿到证后再在北京上车。预计明年攒到280，想趁着有证直接入手2套把购房资格用尽 B方案，找婚票，现在就上车。但是比较担心婚票有风险，目前子弹也不算富裕，可选楼盘太少而且只能买一套，感觉有点浪费了。 另外，今天查了征信，发现信用卡竟然有5次逾期，房贷也有5次逾期。都是当天忘了还，收到通知当天立刻补上了。因为平时马马虎虎的性格，从来没注意过。不知道对贷款可有严重影响？
回答：建议A方案，首付过低着急上车没必要 一般2年内的逾期对房贷审批影响较大，你这还是多次，所以等1年多将记录谈化也有好处
提问：新人首问：房姐您好！小白求指点迷津！ 【需求】单身未婚，sfsd，刚需上车，长期持有。清华东路西口附近工作，未来几年可能有变化。想找配套成熟、品质好一点、出行方便（短期内无车）的两居，目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低，住房公积金不到1k，刚工作不到一年，家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢？是否有贷满必要，还是全款？ 2.请问锁定望京是否合适？有推荐的小区和上车价格吗？最近看中朝廷公寓一个元宝户型，有两个斜角，700。请问这个小区、户型和价格能下手吗？ 谢谢房姐～笔芯
回答：sfsd肯定贷款买啊，如果月供能力不足，可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买，不过朝廷公寓不推荐，办公居多，环境混杂，涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城
提问：新人首问：房姐好~已婚，两人均在体制内。首付首贷，ZD只有90。男方老人名下静安里有个60老破小自助；女方名下在大兴珺悦国际有个64平商住一居，现出租月租金3800。因后期单位有福利房，想在五年内先用SFSD。1、在北京首付这么低还可操做么？2、割肉商住还是接着租？3、或者在重庆或沈阳投资合适吗？
回答：90在北京投资能看的标的太少了，升值空间很有限 商住现在很难出手，租金可观的话，还是保留 可以沈阳全款一套，资金上150后再置换回北京，依然有sfsd
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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