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我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。
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提问：房姐你好，看上康家园两套房，步行5分钟到地铁。第一套：两室一厅，建筑面积68.7，1997商品房，满五唯一，南北通透，装修尚可，六层中的四层，边户，西晒，最低价375万，房主置换卖房。第二套：两室一厅，建面65.5，1997公房，满五不唯一，南北向，不是边户，通透性一般，基本无装修，但可以改造成小三居，六层的四层，360万可议价。我是刚需，首付160万，公积金可贷120万，打算混合贷。明天准备和第一套房主见面议价，我们提多少钱比较合适？这是我们第一天看房，第二天就开始谈价，是不是太仓促？另外，第二套房多少钱比较合适？要不要再看看酒仙桥区域？感觉劲松十里堡八里庄房子太老。
回答：可以了解下业主的情况，如果着急置换，可以适当多砍， 现是买方市场，他更着急，可以说一点房子的缺点但不要太过 如果时间充裕，建议多跑盘对比
提问：房姐好，最近看了一套东西向的房子，但因为是边户，有个朝南的阳台。这种房子通透程度比南北朝向的如何呢？？ 我小时候住过东西方向的房子，都有心里阴影了，通风太差了。
回答：如果房屋质量没有问题，边户的户型多一面采光，实际比同向非边户更好一些。 如果没有引入视野景观 户型中：南北通透+东＞南北通透+西＞南北通透＞东西通透+南＞东西通透+北＞东西通透 核心的区别在于采光面的大小及比例。 如果东西面宽4米，南面面宽6米，那自然比南北面宽4米更好。
提问：房姐你好，我有一套怡海花园四期的两居室，贷款一百万，目前正在出租，房租减贷款每个月3000盈余，如果投资的话，这个房有没有必要保留，还是投资到其他区域，能否推荐升值潜力和房租收益更好的小区，谢谢您。
回答：继续持有，然后抵押掉释放资金，需要看你的子弹数再决定选筹 北京租售比高的区域：天通苑大户型群租，朝阳团结湖、劲松紧凑小两居
提问：房姐你好，本人有首房首贷资格，现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居，87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好？还是将男朋友一居卖掉，再置换一个更好？由于我们还未看到合适的房子，先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖，一居的房子现在恐怕卖不上价，会影响首付。而且若先卖后买，由于家庭内部原因，我们只能用二套房贷款。盼您回复。
回答：柳芳，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留，等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新，趁淡市淘笋
提问：孩子在国航工作，准备在首都机场附近买房结婚。200-300万二居室（二手或新房）。麻烦房姐给推荐一下房源。谢谢！
回答：首都机场附近不太推荐，长期看房产没有升值空间 刚需建议能跟随大盘，200-300看东面2居，老公房，未来置换也很容易出手， 另外投住分离更合适
提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！
回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前够买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来
提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的学区房用来保值增值，这个操作有什么问题吗？
回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。 也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。 而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。 你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in
提问：房姐您好，请帮忙答疑解惑。 目前的家庭情况： 爸爸工作在知春里，妈妈在红领巾桥，有一宝2023年幼升小，非京籍，目前与老人一起居住，现在在酒仙桥上东三角洲有一两居，价值550左右，手中现金300万左右，家庭年收入50-80万，无其他贷款。 目前面临两个选择： 1，卖掉酒仙桥两居，买入东坝奥园，或者卡布其诺等小区紧凑三居，再在1年后购入朝外学区房，或其他地方的学区房。这样做可以稍微改善目前居住环境，同时房子也更保值。 2，卖掉酒仙桥两居，买入不带学区性质的大三居，140平以内。这样做可大大改善目前居住环境，考虑丽都东镇，爱这城，东恒时代等小区。但孩子就上不了好学校，那非京籍应如何规划孩子的教育？ 问题， 1，当前我家情况，应该如何选择？非京籍目前买学区房是都还有价值？ 2，方案1中，是否还有别的小区可考虑？ 3，方案2中，这几个小区哪一个更好一些，还可以考虑哪些小区？ 4，根据我家的情况，是否还有其他方案可以选择？
回答：1. 建议方案一，非京籍买朝阳学区是正确的选择。 2. 东坝首开常青藤也是不错选择 3. 东恒时代>爱这城>丽都东镇
提问：房姐好，已购二手房，通过中介签订的房屋买卖合同，现在房主未按期完成解押，延期一个月，导致我也不能如期申请贷款，按照现有进度交房要延期一个月，合同中有明确解押，贷款以及完税日期，现在通过中介调解，希望按期交房，但如果房主不能按期交房，有什么好的解决方案吗？补偿经济损失（房屋租金等），还是直接解约合同要求房东赔偿，再找其他房源，担心退定金和赔偿款项不能如期到账，或有更优选择，盼复
回答：首先要看你们对房子是否足够中意，如果很喜欢可以等，也可以提要求，比如再压价。 如果有其他更合适的标的，可以提出解约赔偿
提问：房姐，个人首问： 孩子明年入学，目前计划出售目前首套后置换东城学区房，总预算1500+，目前看了和平新城、海昇名苑、水上华城和幸福家园等，基本在和平里、北新桥和龙体学区。换房考虑是希望自住+学区，所以希望品质较好小区的三居，学区中上，未来打算要二胎。 海昇目前物业好像有纠纷，万国城临近机场高速有点吵，和平新城21年入学好像是对应更远学校，水上华城和幸福家园环境感觉相对差一些，龙体那边学校可能也稍弱一些。 之所以打算东城，是考虑次新多一些，而且比西城价格更优。海淀也看了中关村三小对应的一些小区。 希望房姐帮忙解答： 1、是否有必要入手这么高金额的学区房，我看房姐也提到学区房溢价高，而且受政策变动影响大，建议取得学票，租房居住。如果没有其他更好投资渠道，而且准备要二胎的情况下，选择1500+自住学区房是否合理？未来东城学区房是否会大跌或者保值属性较弱？买两居或者租房居住担心二胎不方便，但太高金额又担心不能保值，或者是否有必要多付这么高的溢价。 2、房姐对于以上小区认为哪个更好一些？或者这个预算内推荐的东城或者海淀其他小区？或者房姐感觉这个价格是否应该等731后入手西城？ 非常感谢！
回答：1. 自住溢价学区就要承担其风险。高溢价高风险+自住品质 和 学票+自住+保值的组合，就看个人更看重什么，我是推荐学票+自住的配置 另外以后东西城要是合并，很可能会提高东西城的购房门槛，属于利空，全资产在东西城不是好选择。 2. 如果兼顾的话，海淀会更好 推荐看 美丽园 郦城 远大园 ，五环外看看橡树湾，上地佳园
提问：房姐，总计600的预算，自住加投资。是考虑亦庄的林肯公园还是马家堡的瑞丽江畔，还是双桥那边的珠江绿洲？
回答：林肯公园属于亦庄标杆盘，性价比不高，双桥需要大面积改造才有发展，未来动能不足 瑞丽江畔>林肯公园>珠江绿洲
提问：房姐好，我目前有三套房子，红橡墅联排边户出租1.35，天通苑西三区板楼复式273平自住，女儿名下未婚，天畅园一号楼183平出租1.65。我和老伴已退休，想调整一下住房，但希望兼顾保值，最好增值，交通生活都方便，请务必给个建议
回答：红橡墅联排会长期跑输大盘，考虑保值的话可以出掉 天畅园和天通苑可以不动 自住+保值，推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平
提问：已婚有几套2-3居。开公司家庭收入数百万以上，家和工作在学院路附近，老婆在西二环，准备沿八达岭高速附近选别墅，准备3-4年当第一居所。3年后出手学院路的学区房作为第一居所，别墅再作为第二居所。家庭可支配现金2000万以上。还年轻工作比较重要，我们希望别墅具备第一居所的功能。顺义中央别墅区觉得贵，马坡价格便宜些但是距离远无法日常居住，奥北面积大但是堵车严重，八达岭沿线的别墅都小和旧，沙河看到中海尚湖有联排1300左右\/精装\/340平不用装修直接可入住，交通方便一些，但是周边环境有点乱，关键是觉得贵了点，准备全款。房姐怎么看，价格合理吗，全球金融危机情况下，出手正确吗？北京别墅房价会不会大跌
回答：远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好。 如果想兼顾还是向孙河板块淘下 6\/7左右，虽然现在价格也不便宜，但依托望京的发展，有其内在价值，能兼顾部分保值属性。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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