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了解房地产市场首先是房地产行业的前沿，房地产行业的态度和布局预示着未来两三年的开发周期内房地产市场的总体趋势和趋势。
随着8月30日43宗宅地的挂出上线，北京第二批集中供地的总建筑规模达到了496万平方米，起始价总额约1359亿元。通过对供地政策和重点地块的拆解与分析，我们总结出了未来2年内楼市有可能发生的趋势与变化。
低溢价率为开发商预留利润空间
对于“房企现在到底赚不赚钱”这个问题，有一个颇具东方智慧的回答：既赚钱，又不赚钱。
在赚钱这方面，不必多说，房地产一直是人人羡慕的行业。但说它不赚钱，是因为资金成本、建安成本、员工成本，让许多房地产公司的年报都出现了增收不增利的现象，这也导致不少新建项目出现了质量问题或停工停摆。
在第二批土地拍卖中，整体的土地溢价率被要求控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%，这样做的好处，既稳定了房价预期，也为开发商留有利润，以保证房屋建设质量。
贝壳研究院的分析认为，此批次的平均上限溢价率为9.93％，虽然比首批次的8.6％有些微提高，但首批次有3宗地的溢价率在20％-25％之间，16宗地上限溢价率为15％，整体上限溢价率区间为2.5％-25％之间。此次各宗地的上限溢价率区间收窄，皆位于5％-15％区间，杜绝了个别地块溢价率过高的情形。
一地一策将是调控常态
不得不说，京楼在调控方面始终走在最前头。继北京首批供地在7月时受到住建部肯定后，此次的第二批供地在原有的限地价、竞品质等工具使用下，根据各个地块的属性不同，热度不同，采用了更加精细的规则优化：
43宗地块中，36宗地为竞品质宗地，其占比84%，相比于首轮8宗地，占比27%有明显提升。
另外，有6宗地块首次引入了触顶摇号的机制。贝壳研究院的分析认为，摇号可以说是鼓励“人人有机会”，哪怕是中小规模的房企，也可以通过触顶摇号的方式竞地成功，让市场呈现多元竞争的局面。
值得关注的是，大兴黄村镇的一宗地试点“竞现房销售面积”的规则。这也是北京此次拍地规则上的创新，对购房者而言，现房销售能更直观地确保质量和品质，保障消费者权益；对开发商而言，现房销售则对资金周转能力提出了更严格的要求，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。
除此之外，相对第一次拍地还有多处调整和升级，包括限制资质、严查保证金和出让金来源等等、禁马甲公司等等。总之概括起来就是一地一策，调控更加细化。
朝阳改善盘大内卷
如果说两次集中供地的最大赢家是谁，无疑是朝阳区！第一次集中供地朝阳出让了10宗宅地，这一次又上架了11宗宅地，包括6宗孙河孙河苇沟组团宅地，1宗王四营宅地、3宗十八里店宅地、1宗管庄宅地。
几乎可以肯定的是，朝阳区将是未来2年里，新房项目最大的供应地。
根据新浪房产的数据绘表统计，朝阳区的新盘未来的指导价将是前苇沟7.98万/平方米，崔各庄8.8万/平方米，金盏7.6万/平方米，王四营7.1万/平方米，管庄6.98万/平方米，十八里店7.5万/平方米，豆各庄6.5万/平方米。
显然，这么多新盘价格都集中在7-8万元的区间里，让竞争更为激烈和内卷。比如孙河前苇沟与崔各庄、金盏与东坝、王四营与豆各庄等。
可以料想的是，在主打120平方米及以上的改善型户型里，朝阳区的内卷将更明显，同时也是购房人精挑细选的好时机。
石景山截流门头沟
与朝阳区东西相望的就是石景山和门头沟的宅地了。从体量上看，第二批供地中，石景山与门头沟同样都只有两宗宅地入市，整体并不会对未来楼市格局产生明显影响。但从规划图标上不难看出，整个西部区域，石景山的首钢板块、衙门口板块、以及中海寰宇天下等一众在售项目，就如同一道密不透风的坚墙，正正好地挡在门头沟永定镇几宗宅地的面前，截流效应非常明显。
曾几何时，石景山楼市主要依靠远洋山水、远洋沁山水等二手房撑撑门面，但如今多出来的新盘数量大，竞争压力更大。
以不久前入市的融创长安悦玺为例，虽然是第一批宅地中第一个入市销售的项目，但在石景山兄弟盘和丰台大瓦窑两个同质盘的夹击下，销售数据远远逊色于同一时刻入市的天坛府、禧瑞学府等。
而位置更远，被石景山新盘截流的几个门头沟项目，未来的销售压力可想而知。
海淀的双雄时代
作为高端盘的代表，第二批供地中，海淀一共挂出了4宗地，据了解，这也是最令开发商垂涎的地块。说是4宗地，其实是为了控制总价，将永丰F1和京昌路地块一分为二，由两个优质地分为了四块。
其中永丰地块限价8.3万元/平方米，按照政府持有10%计算，实际购房价格在7.5万元/平方米左右，这基本是周边码农集中区域次新二手房的价格，预计也将成为抢手楼盘。
最受关注的则是京昌路地块，作为5环内，紧邻京藏高速的优质宅地，京昌路地块的销售指导价与丰台万泉寺一样，都是11.2万元/平方米，也与第一批出让的明星地块海淀树村一致。这个指导价意味着售价天花板，根据出让公告，京昌路地块中，政府持有份额为10%+高标准建设，这实际上就是为买家打了9折，购房人的买房价格最高不超过10.08万元/平方米。
同样的区位，同样的价格，同样的定位，这意味着京昌路地块成交后，将与第一批集中出让的树村双地块形成竞争关系，海淀的新房也将进入树村与京昌路PK的双雄时代。
房山等远郊区地铁效应减弱
远郊盘方面，第二次供地的一个显著特征，就是加大了房山区的供应，一共有5宗来自房山的宅地，在绝对数量上仅次于11宗宅地的朝阳区。
但在土地质量上，这次的房山5宗地没有一宗来自于明星板块长阳镇，而是来自房山良乡的城关街道、西潞街道、拱辰街道和长沟镇，无论是区位还是产品，未来定位都是区域内的刚需及部分同区域的改善需求。
不过，从全市范围内看，现在的房山区已经很难复制曾经万科长阳半岛、首创芭蕾雨悦都开盘时的盛况。曾经因为地铁房山线开通而带来的轰动效应，如今已经呈现递减的趋势，房山楼市供应的新盘并不少，但显然已经不是楼市主流，这也成为众多远郊区新盘的一个缩影，这些位置一般的刚需及刚改项目，如果在产品打造上，也打不出更具有吸引力的差异化，未来的去化压力也将空前地大。
文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦