【合肥北城房价最新消息】合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议

2018年7月末以来，合肥房地产市场迅速降温，持续了3个月。到11月为止，合肥二手房交易慢慢回暖，房价也呈现上升趋势。

我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据，共计3371个样本。2017年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年二三季度为16475元/平米，上涨86元/平米，涨幅0.52%，基本持平。

由于链家数据更新较为滞后，再加上板块分析要分多个篇章进行，且持续周期较长，现在才更新到2018年第三季度。因为我主要研究房价变化规律，用于指导投资，请不要太在意当前房价的绝对值，毕竟目前合肥房价整体比较稳定，只是局部略有起伏而已。

由于样本数量有限，再加上今年以来，一些板块一直在持续上涨，因此我们会看到个别小区房价数据，与当前可能有较大出入，部分小区仅供参考。接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评，以环城河、中环路及长丰县界为界，我将两个区域分为四个板块，分别是：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。大都为长丰产证。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》），本篇主要关注2018年二三季度的成交情况。庐阳区和北城去年共成交551套，今年二三季度成交660套，已经超过去年全年数据。

庐阳区二三季度成交均价为16986元/平米，比2017年（17268元/平米）下跌282元/平米，跌幅-1.63%。成交周期从57.4天增加到68.7天，延长了11.3天；议价空间从3.03%降至2.68%，收窄0.35个百分点。

北城二三季度成交均价为11148元/平米，比2017年（10738元/平米）上涨410元/平米，涨幅3.82%，高于全市平均值。成交周期从32.8天增加到56.9天，延长了24.1天；议价空间从2.34%降至2.14%，收窄0.2个百分点。

关于其他区的分析文章，请关注我微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

环城河内板块

环城河内板块共成交127套二手房，板块成交均价为21117元/平米，较2017年（19860元/平米）上涨1257元/平米，涨幅6.33%。板块整体议价空间跟去年基本持平，成交周期有所延长。

45中学区房的成交占比达到2/3，是42中的2倍有余。45中成交均价为22409元/平米，42中为18668元/平米，前者比后者高出20%，45中涨幅也是42中的3倍有余。从议价空间和成交周期上来看，45中学区房也比42中强势很多。

“45中+南门小学”依旧是房价最高的板块，因区域内小区多而复杂，我把它们统一归为一类，以路命名，分别是：人民巷，红星路和金寨路。这些小区均价都超过了2.4w，个别房源甚至达到3w+。

尽管均价很高，平均涨幅基本都在15%以上，跟我之前分析其他区对比，这个数值算是最高的了。42中的学区房，相比之下就弱势很多（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。

“45中+南门小学”的学区房，面积在50平米以下的，单价基本都在2.8w以上，1房户型鲜有低于3w的；面积在50-70平米之间的，单价基本都在2.5w-3w之间；面积超过70平米的，价格也大都超过2.5w。未见面积超过90平米户型的成交记录。

学区房的涨幅，我估计又刷新了很多人对它的认识，即使遇到熊市，学区房价格还是那么坚挺。我之前讲过很多次，合肥是一个外来人口不断涌入的城市，限购从某种意义上只能抑制房产投资客，却无法限制刚需以及他们对学区的需求，而刚需才是学区房最坚实的支撑。

每年学区房需求在不断增加，而真学区房资源却一年比一年紧张，这才是导致学区房价格不断上涨的根本原因。之前小密圈有人提到这么一个问题，现在究竟是买限价盘好，还是投资学区房好？我在这里简单分析一下。

学区房升值比较稳定，属于小步快走，熊市也不影响，但牛市波澜不惊；新房主要受周期影响较大，因为资源配套不成熟，熊市容易低迷，但牛市涨幅惊人。一般一个周期下来，优质板块的新房，升值空间大都能超过学区房，这个周期大概是5-6年左右。

这个时间，刚好覆盖“期房交房+产证满两年”，而不用支出更多的增值税成本，收益达到最大。因此，如果你只是5年以内的短期投资，可以选择真学区房，如果是5-10年的长期投资，可以选择限价房。

有消息称47中将要搬走，环城河内原属47中学区的小区，可能会被划给45中或42中。对于这些小区来讲，无疑是一个利好，但我认为这种利好极其有限，从投资角度来看，相对鸡肋。

我们看到，无论是“45中+南门小学”的学区房，还是“45中+六安路小学”的学区房，都遵循“距离学校越近，价格越高；距离学校越远，价格越低”的原则。特别偏远的小区，即使属于45中学区，价格可低至1.5w-1.6w左右，42中则更低，基本体现不出溢价。

而南门小学、42中和45中（二、三年级）都位于长江路以南，47中学区基本都在环城河内板块的最北边，几乎是距离学校最远的小区。我们再看代表小区陈小巷，成交均价已经达到1.56w，跟目前最低价的45中学区房差不多了。

中环路内板块

中环路内板块共成交90套二手房，板块成交均价为16469元/平米，较2017年（15571元/平米）上涨898元/平米，涨幅5.77%。板块整体议价空间较去年增加0.62个百分点，成交周期延长16.9天。

去年国光万豪广场小公寓成交量达到11套，而且均价非常低，只有1.2w不到，拉低了去年板块价格，而今年仅成交3套，而且板块总体成交量不大，误差较大，所以造成板块大涨的假象。实际情况是，板块内各小区普跌。

从国光万豪广场的成交来看，耐人寻味。经历了2016年合肥房价大涨，很多人饥不择食，在2017年匆忙上车，由于小公寓门槛较低，成为部分入门级刚需的首选。但经过2018年的调整，这种劣质板块的劣质资产，基本都回调了-10%左右。

我们再看旁边的新小区世纪中心公寓，均价1.55w，即使位置相对好一些，我觉得也没什么升值潜力可言。所以，对于非热门板块、非真学区的公寓房，一定要慎重下手。

板块内真正实现量价齐升的小区是柏景湾，看来小区的品牌、物业和品质，依旧是房产保值升值的法宝，即使在熊市，位于相对劣质的板块，价格依然坚挺。板块内几个在售新小区，基本都在2w+，价格不便宜，因为区域已经成熟，投资价值相对不高。

中环路外板块

中环路外板块共成交333套二手房，板块成交均价为16195元/平米，较2017年（16587元/平米）下跌392元/平米，跌幅-2.36%。板块整体议价空间较去年收窄0.6个百分点，成交周期延长8.2天。

其实从各小区涨幅表现来看，大部分是呈上涨趋势的，但整体均价却表现下跌，应该是低价盘成交比重加大的缘故。中铁国际城、万科森林公园和橡树湾，三个超级大盘共成交156套，几乎占去板块的半壁江山。

其中中铁国际城比其它两个楼盘成交的总和还多，但均价只有它们的3/4左右。中铁国际城各个园之间，成交均价也不太一样，更靠近里面的桂园、德园、和畅园，比其它要高出10%以上，我想距离42中中铁校区和六安路小学分校近，也是一方面原因。

广园和旭园，不但单价低，均价也出现了一定的下滑，它们房龄是中铁国际城中最老的了，看来后期很难打赢大盘。品园尽管成交均价低一些，但房龄比较年轻，资产相对优质一些。

橡树湾是板块内均价少有能超过2w的小区，涨幅达到7.13%，这是一个不错的成绩。除了华润品牌和优质物业外，很多人还比较认45中橡树湾校区这个学校，尽管我觉得它实在称不上什么好学区，但不妨碍橡树湾是一个优质小区。

万科森林公园平均涨幅为4.22%，无论从成交量还是成交均价上，都当之无愧是板块内的霸者。如果今年45中森林城校区考得再好一些，我可能会将其列入1档资产，但很可惜，成绩还不如橡树湾校区，最多是2+档资产，这应该是该小区唯一的败笔（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

在我看来，万科森林公园凭借其本身品牌优势，用造城思维进行房地产开发，着力改善周边环境条件，打造一个非常优质的城市板块，再辅以学区概念，进一步提升区域土地价值和房产价值。无论从城市管理者、房地产开发者，还是购房者角度来看，都实现多赢，形成一个良性循环，值得很多开发商借鉴。

万科森林公园目前在售的臻园，装修备案均价为19319元/平米，与其位置相近的曦园，二手房成交价带税实际已经达到2.3w以上，倒挂近4000元/平米。买到就是赚到，所以找关系、要求全款等一系列附加条件，都见怪不怪。

板块内房价能够迈入2w+的二手房小区只有三个，分别是：万科森林公园，橡树湾和海亮红玺台，其它的小区基本都在1.5w-1.6w及以下。其它2w+的在售小区，诸如融创长江壹号，唐宁府，尚坤海棠四季，林海湾，国贸天成，合肥院子等，价格与区域资源价值很难匹配，基本没有什么相对投资价值。

而位置更远的碧桂园时代倾城，江山庐州印，信达庐阳府，旭辉玖著和蓝光半岛公馆，价格基本在1.7w左右，尽管部分小区有较大折扣，但也远超周边二手房小区成交均价，在我看来，投资价值都不大。

北城板块

北城板块共成交108套二手房，板块成交均价为11148元/平米，较2017年（10738元/平米）上涨410元/平米，涨幅3.82%。板块整体议价空间比去年收窄0.2%，成交周期延长24.1天。

说实话，北城能取得这样的成绩，着实出乎我的预料，几乎所有小区，都出现一定的涨幅。我推测有几个重要原因：1、区域不限购；2、次新房较多，房龄相对年轻；3、前期基础房价较低，近两年区域供需达到相对平衡或者紧张；4、地铁8号线规划的潜在利好。

区域不限购造成成交周期比较短，低于全市平均值大概20天左右。相对较短的成交周期，还有低于大盘的议价空间，与前两年相比，也可以看出北城板块在供需上已经出现微妙的变化。

还有一个原因，目前北城在售新盘，绝大部分都在1.2w以上，而二手房1.1w的购买门槛，再加上房龄相对年轻，显得颇有性价比，进而带动了房价上涨。还有，北城万达广场的开建，以及合肥六中的北迁，进一步弥补了商业和学区上的短板。

北城的住宅，主要集中在蒙城北路和阜阳北路之间的狭长地带，这样一个住宅区，贯穿了庐阳工业园和双凤工业园两个工业区。这些工业区，多为高污染、高能耗的劳动密集型企业，对居住环境的负面影响很大，因此我觉得对板块相对弱势。

北城世纪城及沪陕高速以北区域，与工业区相对隔离，受工业生产影响较小，再加上地铁规划的利好，我认为潜力相对更大一些。但目前在售新房在1.3w-1.4w左右，与周边二手房1.1w-1.15w的均价对标，明显透支。

我之前觉得岗集镇的江山庐州印和碧桂园时代倾城已经够偏了，祥源玖悦湾、中铁悦湖国际和新城悦隽九里，更是偏安一隅。没有地铁规划，没有资源优势，大环境还比较差，如何支撑起1.2w-1.3w的价格？等市区拓展到它们脚下，恐怕它们也已经老了。

庐阳区和北城房价分析总结及购房建议

从庐阳区各板块表现来看，环城河内由于拥有真学区优势，房价涨幅最高，表现最为强势。中环路内板块就差很多，再往外的中环路外板块，整体相对好一些，北城就再好一些。

我在之前文章中反复分析过，对房产保值升值影响最大的两个内在因素：一是房龄，二是学区。其中学区因素能占到一半以上，房龄对真学区房来讲，保值影响不大，升值略有影响；但对非学区房来讲，房龄因素应该能占到一半以上。

所以我们看到，环城河内板块平均房龄在1993年，中环路内板块为2007.7年，中环路外板块为2011.6年，北城板块为2014.7年，越往外围拓展，房龄越年轻。

城市发展基本是摊大饼式的，市中心的房子旧，但配套好，市郊的房子新，但配套差，各有优缺点，这也是目前全市房价拉不开的原因。但随着新城的成熟，配套差的短板会逐渐补齐，甚至还会超过老城区，而房龄相对优势一直存在，这也是新区新房比旧城老房更值得投资的原因。

合肥目前平均房龄为2009.8年，因此环城河内板块和中环路内板块的绝大部分非学区房，其升值潜力，是逐渐打不赢大盘的。但环城河内板块有45中和42中两个真学区护体，会比较保值，基本不受房龄影响，双学区房涨幅甚至还远超大盘。

这其实是真学区学票的升值带来了房产的增值，如果没有真学区，环城河内板块的老破小大多是相对贬值的。学票为什么会升值？还是与合肥不断涌入的外来人口对真学区的需求，跟优质学位相对紧张的矛盾逐年尖锐有关。

目前环城河内真学区范围仍旧是优质板块，中环路内已经沦为相对较劣势的区域，中环路外四里河区域为强势板块，其余相对弱势，北城两个工业园区应该最为弱势，沪陕高速附近相对有一定的潜力（微信公众号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。

因为中小学入学报名时间在6-7月份，因此每年11月份到来年3-4月份这段时间，会是学区房的成交高峰期，尤其是年后的3月份，房价还会继续冲高，因此有学区需求的家长，应尽量在年前下手。

庐阳区改善性需求可选择余地不大，应尽量买在四里河板块，因为具有品牌、物业、环境等各方面的优势，将来不论是流动性，还是保值升值空间上，都遥遥领先。

不过非常遗憾的是，除了万科森林公园这个限价盘外，庐阳区当前在售新房，绝大部分都是投资大坑，如果为了投资需要，建议不要考虑庐阳区。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。