luda Q:二手房转让满两年的房子，买卖双方分别需要缴纳什么税？
A:对其他个人在不到两年的5年内转让的住宅征收的税金(费用)如下：
一、卖方
1.免征增值税(适用于北京市、上海市、广州市、深圳市以外的地区)
2.免除印花税(财税〔2008〕137号)
3.免除土地增值税(财税〔2008〕137号)
4.个人所得税(税金是财产转让收入)
(1)按事实征收：应纳税额=(不含税转让收入-财产成本值-合理费用)* 20%。
注意：受赠人取得赠与人无偿赠与的房产后，再次转让该项房产的，不得核定征收个人所得税，必须严格按照税法规定据实征收。（国税发﹝2006﹞144号）应纳税额=【转让收入—原捐赠人取得该房屋的实际购置成本（即房产原值）—赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费】*百分之二十（税率）（财税[2009]78号）个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。（国税发〔2009〕121号）
（2）按征收率核定征收
②莆田：不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让收入的百分之一核定征收。（国家税务总局莆田市税务局公告2018年第8号）注意：个人取得房屋拍卖收入，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按转让收入的百分之三计算征收个人所得税。（国税函﹝2007﹞1145号）
二、买方
1．印花税（税目为产权转移数据）：买方为个人的免征印花税（财税﹝2008﹞137号）；买方为单位的按照合同金额的万分之五贴花。
2．契税
（1）计税依据为成交价格
（2）税率
①买方为个人的：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按百分之一的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按百分之一点五的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按百分之一的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按百分之二的税率征收契税。（财税﹝2016﹞23号）。个人购买家庭第三套及以上住房的，按百分之三税率征收契税。
②买方为单位的：税率为百分之三。家庭唯一住房和第二套改善性住房由房产交易中心出具相关证明。莆田市行政服务中心已经开设中心城区二手房一窗通办窗口，您可以选择合适的时间前往取号办理。您若仍有其他不明之处，可拨打纳税服务热线12366。若您需要更多详尽的税务二手房交易信息咨询，欢迎致电：0594—2610390。感谢您对税务工作的理解和支持！
(来源：莆田市税务局)
附：二手房过户注意事项
01二手房买卖过户之买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
02二手房买卖过户之签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
03二手房买卖过户之办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
04二手房买卖过户之立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
05二手房买卖过户之缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
06二手房买卖过户之办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
07二手房买卖过户之银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
08二手房买卖过户之打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房买卖屋买卖合同全部履行完毕。
二手房买卖注意事项
01二手房买卖注意事项之房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
02二手房买卖注意事项之土地情况是否清晰
二手房买卖中应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
03二手房买卖注意事项之房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
04二手房买卖注意事项之交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
05二手房买卖注意事项之福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
06二手房买卖注意事项之市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
07二手房买卖注意事项之物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
08二手房买卖注意事项之单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
09二手房买卖注意事项之中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
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