luda
昨天，“奥林匹克三兄弟”之一龙湖天后被送达。
这只是个开始，融创·时代奥城、保利融信·创世纪、阳光城·檀悦……这批在两年前煊赫一时、号称“买到赚百万”的神盘们终于到了展现“神迹”的时刻。
虽然第一套“神迹”暂时还未成交，但最近二手中介的朋友圈不可谓不躁动，比如一套位于3楼的天璞洋房，157㎡，总价800万无按揭，加上未满两年的各项税款，实际单价大约5.4万元/㎡。
中介朋友圈截图
如今到了这些当年的投资神盘集体验收的时候，超5000套具备进场条件房源进入的二手房市场能否接受住考验？当年的投资客们是否能实在套现暴富？
小凤凰昨天下午实地探访了钱江世纪城。
面临横盘或踩踏？ 买即赚也架不住积压
“天璞仅是个开始，创世纪入场才是真正的高潮。”业内人士如是说。
最早一批交付的天璞和时代奥城起步户型都超过了100㎡，总价不可避免地偏高。
而创世纪是待交付大军中少有89㎡的项目之一，因此在当年更受到投资客们的青睐，类似的还有旭辉和昌·都会山。据悉，创世纪和都会山预计在2020年6月前交付。
而这些项目是不是买到即赚到？现在需要等待天璞首套成交的“官宣”，但中介们对于行情无限看好：“时代奥城东边的滨江地块限价4万7，就算这些买家按照这个价来卖，也是稳赚。”
道理没错，但赚与赔需要考虑两个大前提。
一是，众盘积压下，能不能以合乎心里预期的价格找到买主；二是，投资不能只看账面利润，用上的杠杆，行情刚猛时付出的全款、车位、“天价号子费”都是需要考虑进去的因素。
据小凤凰统计，天璞之后，钱江世纪城还有5个即将迎来交付的住宅项目。从时间来看，几乎在明年6月份之前，总套数更是超过了5000套。按照目前市场上投资热盘15%左右的换手率，半年内至少有750套次新房流入二手市场。
钱江世纪城板块交付项目
这是什么概念？好找房数据显示，目前钱江世纪城二手房的挂牌房源约1300套，加上这批房源，板块内二手房挂盘量妥妥超过2000套。放在现在来看仅次于闲林、临平、下沙沿江、三墩等“天量”板块。
显然，有些购房者也预判到了未来的形势，目前并不急于出手。尚大姐购房预算在全款800万左右，苦于滨江金茂府价格动辄千万，才把目光转向钱江世纪城。
她告诉小凤凰：“如果不急着买房，可以再等等看，明年6月前估计会挂出来一大批，到时候价格好商量。”中介也点头表示同意。
同台的竞争者还有新房，除了暂定1月开盘的御虹府，还有与时代奥城一路之隔的滨江地块、12月23日出让的Q-09地块，距离不远的信达中心|杭州壹号院、晓风印月以不到5万元/㎡的价格，也在市场上分“一杯羹”。
创世纪
而各方“神仙打架”还不是最可怕的情况，因个别投资客“着急跑路”而大幅降价造成的整个区域二手房价体系崩塌才真正令人绝望。这极可能导致大部分投资客收益达不到预期，甚至颗粒无收。
Y先生当年全款买下了某热盘的89㎡房源，因为关系够“硬”，免去了茶水费。
自有资金200万，200万借助金融杠杆，借贷部分年化利率按照10%计算，光是利息就要付出42万，这样算下来一套89㎡房源的实际成交单价接近5万元/㎡。
“和他一样情况的再加上50万元号子费，实际每平方都要5.5万了。”一位中介说，而且付出号子费的人才是大多数。
次新房“锚定”缺失 板块二手房价相对稳定
在金鸡路与奔竞大道、盈丰路交错成的区块中，坐落着龙湖·天璞、融信保利·创世纪、融创·时代奥城、旭辉和昌·都会山、保利·澄品等项目，工程车进进出出，路边满是扬尘，一片工地般的景象。但在1-2年后，这里将是一片醇熟的居住区。
鉴于在板块概念打响之后，次新房价格“锚定”缺失，因此并没有参照物。
龙湖·天璞
据一家门店的中介介绍，钱江世纪城二手房价基本分为几个梯度。
春和钱塘、江南丽锦等年限长、远离奥体核心、靠近高架的盘成交均价4—4.5万元/㎡；
以滨江·金色江南为代表的大品牌、质量较好的项目大约4.5—5万元/㎡；
而顺发·和美家、顺发·美哉美城成交均价约5.6—6万元/㎡，但基于赠送面积多达30个平方，均摊下来也就4万元/㎡出头。
至于成交量价方面，据中介介绍，基于不错的区域红利，二手房的热度并没有受大行情的影响。
首先是成交量的稳定，根据兔博士数据，钱江世纪城上个月成交了66套二手房源，创下了今年6月以来的新高。
成交价也相对稳定，近半年几乎稳定在4万元/㎡左右，而且几乎没有出现抛售现象。中介告诉小凤凰，只有个别套下调了30—50万：“跟行情没关系，房东本来的挂价就很‘虚’，年底着急用钱只能降价了。”
虽然多数卖家的心态比较平稳，但受到新房的挤压，有的小区已经略微降价。滨江·御虹府售楼处已经开放，人气不低，按计划明年1月开盘，首开价预计4.5万元/㎡上下。
御虹府和金色江南（摄于11月底）
御虹府一路之隔的金色江南显然“沉不住气”了，“7月份小户型成交价大约5万左右，现在除非是楼层、装修特别好的，单价4万8买家还要杀杀价呢。”
中介打开后台展示给小凤凰看，最近的签约发生在11月底，一套低层的89㎡房源单价只有4.5万元/㎡。
金色江南的业主J先生认为，小区环境、品质都不错，周边有了“双限地”4.5万元/㎡的保底，房价降也降不到哪去。“我搬到这来的时候房价还不到两万呢，现在涨到4万5已经挺好的了。”
时代奥城6万3成交？ 中介提前1个月“扫楼”
年底，关于钱江世纪城的消息从未停歇。
前几天，关于时代奥城未交付就成交的消息传的沸沸扬扬，据说是中介带着买家翻到工地里，实际看过房源后私下与卖家签订购房协议，6号楼东边套的138㎡，总价880万带车位，折合单价接近6.4万元/㎡，只等交房后过户。
小凤凰查询了一房一价，该楼幢138㎡房源的备案总价大致在450—480万元之间，如果仅算账面利润，该房东两年净赚400万！
如果此事当真，该投资鬼才的案例又将在几年内被投资圈大佬们口耳相传。但小凤凰询问了几家门店的中介，对方均表示只是有所耳闻，并不晓得事情真假。
有中介表示，时代奥城正对面的澄品的洋房均价5.6万元/㎡，虽然中签率一直不高，但也不至于多付出8000元/㎡的价格，买一套二手房。“这得多大的执念啊。”中介笑称。
时代奥城
尽管中介也在质疑事情的真假，但比起琢磨着挂多少的卖家、盘算着啥时下单的买家、操心别人赚多少的穷小编，他们的行动力显然更胜一筹。
在交付前1个月左右，他们就到天璞、时代奥城、檀悦等即将交付的楼盘进行“扫楼”——即通过渠道联系卖家，安排挂牌房源并寻找买家。
“最多的天璞已经‘扫’了40多套，时代奥城和檀悦只有个位数。”中介小哥表示，“当初买在这边的投资客很多，现在行情也不那么猛了，都想早点脱手。”
简单算一下，本次天璞交付了约980套房源，中介就“扫”到了40多套，房源占比大约是4%。
乍一眼看去比例不高，但别忘了这只是交付前的1个月，今后的挂牌情况恐怕只会越来越“热闹”。
总之，如果没有大量购买力的导入，板块的二手房在新房与交付次新盘的双重“挤兑”下，非常有可能走入横盘或下跌。
就像《出埃及记》中，摩西带着以色列人跨越红海40年，终究见证“神迹”的还是少数。天生自带“圣光”的钱江世纪城，在板块红利愈加明显的未来，又会有多少人能如愿以偿呢？
· END ·
统筹/俞 琳 监制/步珊珊