luda 没有人预料到疫情还没有结束。房地产市场欢迎行情回归，收紧二手房，一天可以有几千人看房。每个人都能感受到这种突然激增。但是，关注合肥的二手房市场，在气候变暖的背后是剧烈的分化。
甚至，不少房源降幅明显，最高降幅达到2349元/㎡。合肥这20家二手房小区跌得最狠。
通过查询安居客数据，也统计了合肥2020年降得最狠的20家二手房小区。
其中，蜀山黄金广场以2349元/㎡的跌幅，成为合肥主要二手房中跌得最猛的小区。立雪轩紧随其后，以2302元/㎡的跌幅，排名第二。
此外，庐阳45中本部学区房人民巷八号大院，降1131元/㎡，蜀山安居苑学区房通和易居时代降1683元/㎡。(这两家小区之所以降这么多，一个是挂牌单价偏高，存在波动；还有一个是对外出售房源较少，有一定的偶然性。)
仔细观察这20家小区，基本也呈现出两大特征，一个是蜀山、包河、庐阳、瑶海四大老城区占比较多，还有一个是房龄较老，普遍超过15年，甚至更长。比如瑶海的和平家园B1区，建造于2000年；包河东航卫岗小区，建造于2000年等。合肥哪些二手房在跌？
01、四大老城区非学区房老破小
首先是合肥四大老城区的非学区房老破小，房龄较老的同时，又没有学区房的光环，房价很多都是不涨反跌。
以庐阳区的老城核心，中环路沿线分布的楼盘为例，大部分小区都是2万/㎡以下，最低一万二三就能买到。比如万豪广场，1.19万/㎡；深圳花园1.31万/㎡；亳州城1.21万/㎡；可苑新村1.37万/㎡。
而瑶海作为合肥的老工业区，区域中的二手房价格一直都上不去，许多万把块钱一平就能买到，比如全椒路恢复楼1万/㎡，粮食局大院1.14万/㎡。
当然，这还不是最惨的，整个瑶海长江路以北，二手房普遍1.2万/㎡，可谓是全市价格最低的区域。
中环云公馆1.24万/㎡、兴海苑1.06万/㎡、铜陵北路小区1.12万/㎡、莱茵河畔花园1.18万/㎡……
在这里重点说下莱茵河畔，作为合肥著名的灵异小区，这里之前曾多次发生诡异事件。这也导致小区二手房价格一直卖不上去，从2017年开始，房价就保持在1.18万/㎡，多年不涨。
还有以新站、北城等为代表的新区二手房，由于发展时间较短，交通、医疗等各种配套都不太成熟。再加上区域新房较多，且都是以大牌房企为主，严重挤压了二手房的生存空间。
比如新站，新房精装均价全面1.4万+，可二手房的挂牌均价仅为1.21万/㎡。相比新房，足足便宜了约2000元/㎡。
合肥还有一种二手房小区，由于存在房屋质量问题、物业管理混乱等各种问题，价格都是一直上不去。
比如新站的大富新领地，开发商屡遭业主投诉，口碑崩盘，甚至发生过殴打业主的新闻，近年来房价持续下跌。安居客的数据显示，该小区的二手房挂牌价，已由2017年的1.8万/㎡下滑到现在的1.2万/㎡，直跌数千元一平。
比如蜀山的华府骏苑，户型设计相对不合理，很多120㎡以上的大户型只能做两房。再加上物业管理一般、开发商资金链断裂等原因，尽管处于黄潜望核心地段，又是50中学区房，房价已经三年不涨。链家上共成交了2套房源，均价都是在1.2万-1.4万/㎡之间，最低仅卖1.23万/再把范围扩大到二手房，个人认为现在的二手房，应该呈现出这样的格局：市场极度分化，绝大多数的小区都处于横盘、惨卖、房价多年不涨的态势。但是伴随着学区房置业热潮的即将到来、被疫情所压抑购房需求集中爆发的刺激、二手房信贷政策放宽等因素的推动，部分优质二手房已经刷线回暖，比如政务二手房，比如庐阳顶级学区房。
写到这，往后合肥购买学区房，首选的答案已经呼之欲出了，那就是学区房。
个人建议，如果现在有购买学区房的打算，可以看看政务的50中+奥体/西园，庐阳的45中+南小、45中+六安路，滨湖的46中+师范附小，蜀山的50中+安居苑等。
此外，再从区域来看，政务和滨湖肯定是合肥置业的首选，其次是蜀山、经开、高新，然后才是其他。
具体来看，抛开置地、凯旋门等热盘之外，政务可以选择imore公寓（性价比高）、颐园世家（小户型挂学区），滨湖可选云谷（小区品质较为不错，价格相对不贵）、琥珀瑞安家园（价格相比便宜，性价比较高），蜀山区可选大溪地、金大地1912等，小区较为高档，周边配套相对也是比较完善。
最后还要提一句的是，老城区虽然发展较为饱和，升值空间相对不大。但是还是存在一批配套完善，性价比又相对较高的小区。
比如，仅考虑自住，短期类不考虑投资的话，包河马鞍山路沿线部分二手房，均价一万五六就能买。庐阳老城区也有一些1.6万/㎡的二手房值得购买，比如文一名门首府、中铁国际城等。
跌的最狠的房子依然是那些没有学区、物业服务差的老破旧，资源决定了价值。学区、配套、板块、品牌口碑都是房价坚挺的支撑，大家在选择房子的时候，更需要判断资源配套的重要性。