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因为根据环北京限购政策，“元气大象”的廊坊市永清县与北京的“地缘政治”关系仍然保持一定的热度。
图为 永清销售人员拦车推介当地楼盘项目
尽管2017年河北省廊坊市先后发布的限购政策，将永清与一些外地购房需求进行了 “隔离”，此前逼近2万元/平方米的房价一度腰斩，但对于这个内生购房需求有限、外来置业需求旺盛的环京小城而言，限购政策加码以来，仍有一些环京刚需客通过“顺缴三年当地个税再网签”、开发商对特定群体的“准购”等方式获取资质，涌入当地楼市。甚至于在一些鼓吹“环京限购政策松动”的消息刺激下，一些外地投资客也开始酝酿入场。
价格：新房价格万元徘徊
隶属河北省廊坊市的永清县，距离北京市区约75km。从北京市区到达此地，自驾大概需要一个半小时，若乘坐公交，时长则近乎翻倍。
828公交站牌
由永清台湾新城通往北京永定门长途汽车站需30余站
如果不是因为环京这一地缘因素，很难想象这样一个行政区类别仅仅为“县”的小城，其房价在过去将近2年时间里，曾走出了一个“探头-激涨-疯狂-停滞-急跌”的曲线。
根据当地多位楼盘销售人员以及渠道代理商口中吐露的“房价记忆”，可以拼凑处起永清过往几年的房价走势图：
2015年上半年，该区域房价徘徊在5000元/平方米；
2016年初开始逼近7000元/平方米，并于下半年突破1.5万元/平方米；
2017年初越过2万/平方米大关，达到永清楼市最高峰值，然而下半年房价却急转直下、一度腰斩，房价跌破1万元。
至今（2019年10月），永清整体房价维持在1万元/平方米区间。
在永清当地人看来，2017年3月21日之前，永清县还是一块备受外地人追捧的“热土”，然而在此日之后、再至当年6月2日，从规定“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”，到“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房”，逐渐加码的楼市调控政策让永清的 “高光时刻”彻底消失不见。
“没限购前，永清房价最高点每平方米2万元不止，最热门地段品牌房企的期房甚至可以卖到两万二，那个时候销售的日子特好过，房子不愁卖。后来开始限购了，外地人首付不低于五成能买一套，虽然成交少了，但是市场还热。再到后来就不行了，购房资质和本地社办与个税挂钩，永清楼市一下子就冷了！” 一个在永清从业多年的本地销售如是描述永清楼市近几年的起与落。
此外值得一提的是，不同于北京的二手房成交占主流，永清这一环京小城的楼市热度大多靠新房成交拉动，二手房交易实际上并不活跃。
一中介门店经纪人向北京商报记者透露，永清当前二手房成交不多，且从成交区域来看，大多集中在老县城。
“永清房价被限购政策压住了，现在新房成交不理想，本想待价而沽的二手房也卖不上价格。在加上永清近年来主要卖期房，即便是当前已经交房的项目中，也有很大一部分未取得房产证，因而也无法交易过户。”
一位不愿具名的房地产分析师表示，总体来看，永清未来二手房市场不会太差，但也面临一定的不确定性。而当前，永清二手房市场处于“有价无市”的尴尬境地。
需求：外地人“抄底” 本地观望
在永清，人们普遍将整个县城分为两大购房置业板块，一个是以京台高速永清出口为中心的京台高速购房板块，即永清北部新城，目前各类配套还有待完善；另一个是永清老县城购房板块，现有配套较为齐全。
事实上，外地人到永清买房，几乎都冲着距离北京较近、京台高速贯通的永清北部新城而去，这也便是一部分永清人口中的“开发区”。可以说，在外地人对于永清的置业期待中，无论是出于自住亦或是投资的考量，永清北部新城均为购房首选区域。
“看房吗？想要70年住宅还是40年商住，我带您去看！”在京台高速永清出口处，多的是三五成群手持楼盘宣传册推介的销售人员。每当去往开发区方向驶过一些外地牌照的车辆，或者途经一些看似购房者的人，销售人员们便会笑意盈盈地向他们招手，寻找时机卖力地推介楼盘。
“限购前买永清房子的，八九成都是北京来的客户，剩下的一两成就是外地的炒房客，本地人买的少。”有销售人员向北京商报记者表示，本地人都有房或者分到了房，即使想再置业，也是在配套更完善的县城买。
此外，记者了解到，区别于香河的老城区房价高于新城区房价，现有配套一般的永清北部新城的新房，反倒在价格表现上高于配套较成熟的县城板块。针对咨询房源的外地人，几乎所有的永清销售人员都会愿意带他们来京台高速购房板块转转，这里相对而言有着大批待售的新房。
在永清，昔日的抢房盛况已成为过去时，而当前，似乎多得是“私底下的交易”。
北京商报记者在本轮走访永清楼市过程中了解到，除了环京区域较为盛行的“顺缴三年当地个税再网签”，当地自今年起，一些外地购房客群有意通过开发商对特定群体（机场人员）的“准购”以获取资质。这在一些本地开发商的楼盘项目成交中更为普遍。
而相较于顺缴个税的三年等待期，后者这一购房方式的网签进程大为提速，各家楼盘基本在一至三个月时间内顺利网签。在一些项目中，外地客户购房不仅可以首付分期，剩余房款部分还可以办理贷款。
之于那些外地进驻的品牌房企，则通过一些较为委婉的方式达到“曲线售房”的目的。如一家在永清向来打出“高价品质牌”的房企楼盘，此前在售单价在1.7万元/平方米，也以“团购价”的形式对外促销，现售价格为1.3万元/平方米。
“1.3万元/平方米的团购价格是针对大兴国际机场转移过来的特定人群而言的，永清有资格购房的本地人，我们也可以给到这个优惠。”而当北京商报记者询问外地人能够优惠购房时，该楼盘销售人员则委婉表示，如果诚心购买可以享受团购价格。并透露“顺缴三年当地个税再网签”以及“借用特定人群资质一月内购房”项目都可以办到，后者只需支付一定的“代办费”。
号称“距离北京新机场”最近的住宅项目——空港跃界，尽管该项目因开发进展曲折、几经多家开发商易手以及房屋产权“50年变70年”等问题饱受争议，但是仍然掩不住售卖的火热。北京商报记者于9月中旬走访该项目时获悉，其在售房源已然不多；至国庆十一假期结束，销售人员表示已无可售房源。
永清空港跃界接待处前聚集的看房人及销售人员
“今天一天时间，中介给项目带过来超200组客户，光我自己就接待了30多组，忙得喝水都顾不上。你说我们项目好卖不好卖？今晚有个甘肃的客户会飞过来，说是要全款拿9套房。”9月中旬的走访中，空港跃界项目销售人员如是描述自家楼盘的火热。彼时该项目只接受全款客户，一次性全款的最佳、全款分期其次，想要贷款排在最后面。
急于进场的环京刚需客以及部分外地炒房人背后，是穿梭在各大楼盘销售中心的永清销售人员。“卖哪家的房子都是卖，死守一个地方赚不来钱！”一名销售人员直言，在永清，楼盘销售人员之间则大多选择互通有无，相互引荐客户，很大部分也会代理环京其他区域楼盘。
而对于当地楼盘的热度回升，土生土长的部分永清人却保持着异于销售人员的冷静。
“我有钱也不会炒房，宁愿做些其他投资。那几年炒房被套住的人不少，不能总惦记贼吃肉没看见贼挨打。”走访过程中遇到的一名永清人，如是评价自己及身边朋友的购房心态。
前景：交通利好 成熟度待提高
北京商报记者此轮走访接触到的所有楼盘销售人员，均对永清房价的大涨“报以热望”。在销售人员们看来，廊坊限购令一旦放开，永清的房价或者说具体到北部新城的房价，将迎来新一轮跳涨。
当地销售人员将新老城区价格分化的原因归结为：新城区“极具发展潜力”。在销售人员们看来，永清的发展潜力具体体现在三个方面：一是北部新城吸引了融创中国、荣盛发展等大品牌开发商接连布局，二是该区域引入了大红门服装城、亦庄企业新区等产业，三是京台高速通车、京雄城际固安东站紧邻永清等带来的交通方面的利好。
图为 永清县内的北京亦庄 · 永清高新区大楼
58安居客房产研究院方面认为，从永清的地理位置来看，该区域处于亦庄以南，亦庄高端产业新城南扩对于永清的发展的确有一定带动作用，包括亦庄-永清高新区、永清国际商贸城等对于区域内的发展都有一定带动。尤其是北京大兴新机场的落地，在某种程度上更是为永清发展带来更多契机。
“永清目前二手房住宅市场均价在1万元/平方米左右，处在市场的合理的价格区间。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为，永清目前仍处于较为稳定的态势的发展，随着大兴机场的投入，将会带动周边产业及房地产市场的发展。
然而，在业内外对于永清楼市上行趋势的看好中，也交杂着一些不同的声音。首先是针对永清内生购房需求有限、实际购买力偏低的问题。
在本轮走访中记者了解到，面对前几年不断攀升的房价，永清当地人实际上已无力触及，即使是在限购政策让房价重归稳定区间的当下，仍有很大一部分当地人没有足够的财力消化。
“房价上涨是不是好事不知道，不过永清人现在买房压力确实也很大的。”有当地人如是慨叹。
而在“一部分永清人买不起永清房”背后，永清的新房供应还在继续。在当地人看来，既然现阶段永清楼市靠内需拉动的作用有限，外来的购房需求和购买力还值得期待。
据了解，在供应端，永清自限购以来的新房去化已然大幅放缓，而待开发地块的开工建设却始终处于进行中。北京商报记者从诸葛找房数据研究中心处获悉，2017年以来永清县共成交39宗住宅类地块，其中4宗地块已完工，3宗地块未开工，剩余地块均处于开工状态。
市场有观点认为， “永清老城区东侧的北京亦庄永清高新技术产业开发区，打的概念是全面承接北京亦庄的产业转移，但所对接的亦庄自身尚仍需要大量的产业聚集。”
而事实上，一直以来，支撑永清当地房价跳涨的 “蓝图”就是北京。不论是交通真实消息利好，还是一些人为地蓄意炒作，永清的房价跃升路径中总是少不了北京的各类规划。而不只是永清县，包括北三县、固安在内的环京区域，其楼盘成交与楼市发展大多要依托于北京。
对于“永清目前产业及人口流入能否支撑起当地楼市发展”的问题，国仕英也表示，永清目前城市建设及发展仍落后于近郊区域，后期发展会承接部分北京亦庄的产业转移，但其对于人口的吸引力仍较弱，就目前永清产业及人口的流入，尚不能支撑起楼市的发展。
对于永清发展而言，摆在这个环京小城面前的现实问题是，被寄以厚望的产业发展以及临空经济区等利好尚待时间落实。
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