luda
2019年，南京房地产市场解除了翘首以盼的大规模限制价格限制，终于轰轰烈烈地来了。
而且，如此大的动作，还是以开年“双响炮”的王炸姿势浮出水面，让人有些措手不及：
年前，仙林湖的高科紫微堂【点击查看详情】冷不丁放了大卫星，精装大平层卖到3.9万，全面撕开区域3万出头的限价红线，让所有人都惊呼意外。年后，西善桥的中海城南公馆【点击查看详情】成功取证，精装均价3.5-3.9万/㎡，最高已逼近4万/㎡，在捅破城南3.5万限价天花板的同时，还大有一股力压河西南的味道。
值得注意的是，尽管开年后南京纯新盘的价格比预期普遍要高，可仍然挡不住买房人喷薄而出的热情。2月18日晚，500多组客户争抢城南公馆142套大户型，平均4个人抢一套，据官宣称是一夜售磬，成为南京今年首个“夜光盘”。
面对此情此景，有人打趣道：鼓楼滨江的中海桃源里内心肯定五味杂陈，只能默默流泪：“要是再晚一年入市就好了，俺就能靠着黑科技光明正大地溢价了！”
但南京楼市就是等风等雨不等你，总要有一部分“破限”前夜的牺牲品硬着头皮先上。不然，人家工科生在南京土地市场砸下的200多亿拿地款何时才能回笼？有道是，先不管赚多赚少，再不赶快回点银子，又得被人说成“套牢”了。
其实，从2018下半年开始，南京就有少数楼盘作为试水的先头部队，率先突破区域限价红线。比如，鼓楼滨江的桃园世纪【点击查看详情】精装均价一夜跃上45028-49982元/㎡，直接打破鼓楼滨江3.9万/㎡的限价束缚，部分院墅产品价格甚至突破6万/㎡。
就连距离南京主城60公里以上、那个最“偏远”的小弟高淳，区域房价在春节到来前也火速完成了三级跳：从1.1万一夜跳涨到1.6万。高淳某牛逼别墅的售价更是达到3.2万，让人几乎大跌眼镜。
一石激起千层浪，各大购房意向群的网友口水吐槽声音不断：
“号称是国际慢城，可房价上涨的速度一点也不慢啊。”
“什么时候高淳也这么贵了？放开限价后，2019年真买不起南京的房子了？”
即将步入“后破限时代”，南京楼市究竟会何去何从？我们不妨梳理一下，南京一二手房市场目前已经出现的3大特征。本文仅代表房叔个人观点，权当抛砖引玉。
一，在南京，哪些楼盘最容易“破限”？
明眼人不难发现，最容易突破限价的产品首当其冲的是别墅。尤其是以合院、类独栋别墅等超大面积居住的塔尖为代表。
毕竟，它们即使在调控最严厉的时期，也可以完全“无视”区域限价红线，以甩开所谓普通住宅价格几条街的牛逼姿态入市。
比如，位于仙林湖板块的新城璞樾和山，11套类独栋别墅从2017年11月申报销许，到2018年1月顺利取证，销许单价直接卖到4.49万/㎡。以接近三倍于“面粉”的超高溢价，率先踢爆仙林3万限价红线。
关于大幅破限的理由，人家回答得也是理直气壮：“别墅是少数人拥有的特殊产品，不能用常规住宅的眼光去看待。”
今年1月，与璞樾和山一街之隔的高科紫微堂在沉寂很久后突然宣布入市，区域天花板价再上一个台阶：合院别墅销许单价4.3万-4.6万/㎡，精装大平层单价3.7万-4.2万/㎡。远远超出之前业内对该项目“只能小幅度破限，或将卖到3.2万”的预估范围。
这个“捂”了快两年、几乎快要捂出水来的仙林湖首席传奇神盘，最终给业内一个超乎意料的惊喜。成功实现了当年“要将仙林带入4万时代”的豪迈宣言。
“紫微堂出人意料的大幅度破限，可视为是今年南京限价松绑的一个强烈信号”。据此，业内人士发出自己的观点：“南京今年具备低密度、大户型、纯新盘三个条件的楼盘，十有八九必破限价。其他普通住宅如高容积率的高层楼盘，以及部分老盘，想涨价可能依旧有难度。”
“高层价格受限”？现实真的会是这样吗？比如，那个蛰伏两年多的仙林湖最贵地王就默默表示不服。
它就是原本打算在年初入市的融信世纪东方【点击查看详情】，楼面地价24957元/㎡，规划打造13栋高层和7栋洋房，全部精装修交付。案场最新消息是可能要“拖”到3月下旬才能卖。而来自坊间的劲爆消息称，开发商在年后的放风价已经提升至3.6万/㎡，不难看出其受紫微堂“突击破限”的刺激较大。
也有高层豪宅基本确定要“受限”的，比如城北最贵地王星河天赋【点击查看详情】。3万一平的楼板价，一直都“坚守”4万的对外放风价，且开盘时间也是一拖再拖。项目置业顾问坦言：“我们也是在等机会能突破限价，因为做毛坯注定亏本。如果最后还是限价卖，只能指望着隔壁的兄弟项目星河WORLD回点血了。”
而在房叔的“朋友圈”里，曾经几个熟识的星河销售人员近期状态也颇耐人寻味，“有人在出国旅游的路上，有人已离职转战其他项目。”不过，来自案场最新的消息称，这个新玄武首席豪宅终于准备开盘了。预计首推货量为142套，包括9层洋房（34套）和18层小高层（108套），面积段103-143平米。“价格将以最终获批的销许均价为准。”
2019，包括河西南在内的葛洲坝、金茂府等头部楼盘，以及南部新城、江北核心区等板块，南京大多数高层、甚至超高层产品能否真正突破限价？还是参考世茂天誉那样用精装升级包曲线溢价？仍需时间验证。
二，边缘板块正在由最后刚需向“全民改善”演变？
2016年之后，南京主城无刚需已经成为令人无奈的现实和共识。
当所谓的刚需产品节节败退至城外，那些曾经看不上的地段也愈发金贵起来，尤其是以外来刚需为主力客群的一批新老盘，纷纷摇身变成了“首改”、“轻改”盘，多以简装非毛坯的姿态昂首入市。
最直观的例子，比如燕子矶、青龙山、青龙地铁小镇、西善桥等，无一不是如愿以偿地“丫鬟变小姐”。在板块能级尚未达到高端改善人居条件的前提下，房价就抢先一步起飞。恨不得个个都变成河西南。
其中最典型的“三级跳”，是板桥某项目。作为昔日著名刚需盘，虽然换了一个“马甲”，但当初315元/㎡的地价至今让板桥人民记忆犹新。要知道，他家多年前的入市均价为11000-12000元/㎡。“捂”到2018年再次开盘，销许均价已经猛增至25000-28000元/㎡，是一期房源均价的2倍多。据说调性也提高了，俨然摇身变成“奥南高端改善盘”。
刚需想着变改善，改善想着变顶豪。再看位于老城南仓巷区域的金鼎湾状元府【点击查看详情】，虽然产品是平墅和叠墅（并非合院别墅那样的塔尖），但均价依然高达5.48万/㎡，远远高出城中4.5万/㎡限价红线。项目首开2个月，也才刚刚去化一半。
有人欢喜有人忧。即便这样，无论是东南西北，南京各大区域还是“喊涨”声此起彼伏，尤其部分由品牌房企开发的项目，纷纷成为以改善先锋名义涨价的通行证。
比如城北迈皋桥老盘中国铁建青秀城【点击查看详情】，去年12月开盘时以毛坯改精装亮相，精装均价达到29000元/㎡，相比前期毛坯均价24000元/㎡，冷不丁地直接涨了5000元/㎡。
青秀城的顺利“毛改精”，让鼓楼滨江一众毛坯老盘如深业、中冶等默默流泪。深耕南京外滩多年的开发商们始终想不通：为什么我们迟迟无法突破限价，改精装入市？为什么溢价空间长期受限，最后受伤的总是我？
而对于那些偏刚需定位的楼盘，价格从2018年后也开始悄悄水涨船高。有人感叹：这年头，老百姓买普通住宅的门槛越来越高，手上资格越来越少，地段也越来越偏远。想要买套房子，得全家人勒紧裤带凑够越来越高的首付，还要摇号中签，祈祷能买到。
当然，也有比较特殊的例外。比如地铁S3号线春江路站上盖的那家迷你型楼盘，去年11月开盘后一直持续不遗余力地推广项目知名度。目前在售面积89-128㎡户型，均价34500元/㎡，总价约300万-440万。有网友反映，该项目刚过完年就挨家挨户发传单，还推出全民经纪人促销计划。宣布“即日起凡是推荐成交者，可获每套1万元的奖金。”
也有人手上捧着几十万的首付款，饥不择食的到禄口空港新城随便搞了一套房子。结果每天进市区上班要奔波2个多小时，最后实在忍受不了，只能乖乖回主城租房子住。
买得起的看不上，看得上的买不起。区域资源错配的背后，是另一个无法忽略的事实：南京越来越多的城郊结合部、边缘卫星城，各类“3P”板块正在以房价需要支撑作为理由，向“全民改善时代”演变。
一时间，各种打着“台”、“府”、“郡”、“公馆”旗号的高大上调性项目遍地开花，在让人眼花缭乱的同时，也顺理成章的、彼此默契的抬高放风价预期，摆出一副“明天让你高攀不起”的傲娇样子。但归根结底，还是得看市场给出的反馈。
换言之，对于这些强行变身“改善”新秀的板块，能够收割的地缘客户究竟有多少？大部分买房人的真实接受度如何？值得思考。
三，破限后一二手房倒挂消失，部分板块会消化不良吗？
各板块冷热不均，且在震荡中前行。或将继续成为今年南京楼市的主旋律。
在这样的大背景下，有的还追求突破限价，还想抬高溢价的项目，似乎得真的该好好思考怎么走下去了。
举个最直接的例子：青龙山新城的两家知名项目，一个开盘去化5成，另一个似乎更惨，加推只卖了4成。在板块遇冷的情况下，一家案名为中南上悦城【点击查看详情】的纯新盘，还是自信满满地对外放风将超过2.56万。案场人员表示，最快本周就能拿到销许，预计下周开盘。
再看2017年禄口出让的5幅宅地，“面粉价”全线破万。一时风头无两，被要求现房销售。开发商也异口同声集体喊价要“突破2万-2.2万”大关。但时至今日，吊诡的是，却没有任何一家高价地的住宅产品入市。整个板块一片死寂，安静得出奇。
其中，中骏融信雍景台【点击查看详情】在去年不声不响地推了商办性质的小户型公寓，均价仅为1.6万。红豆香江华庭【点击查看详情】则首开商铺产品，去化相对惨淡。而恒大林溪郡【点击查看详情】、中海云麓公馆【点击查看详情】两大头部新盘至今是声息全无，早已默默“失踪”了大半年。
“禄口高价地的集体推迟入市，说明开发商对板块未来溢价的信心依旧不足。”有业内人士指出：“禄口二手房的整体均价长期徘徊在1.5-1.9万，由于板块能级不高，支撑房价资源不足。如果冒然放开限价，一二手倒挂消失，对销售未必是一件好事。”
一方面，是房企不惜高价拿地增加土储，必须提高溢价才能保证不亏本。另一方面，地缘刚需客群对于高房价的接受度“远比想象中的要低”。在大多数投资客逐渐退场后，禄口楼市究竟该何去何从？新盘放开限价后会不会遇到消化不良？这也是南京不少“尚欠火候”的板块都要集体直面的问题。
在这点上，麒麟就学得比较聪明。在经历京奥港入市折戟、熙悦【点击查看详情】推迟入市节点后，开发商们大多都已强烈感受到“麒麟的地缘客户想要的是什么？”这一核心命题，在价格上不敢做太多文章。例如新盘星叶枫庭【点击查看详情】精装均价只卖到2.8万，甚至略低于熙悦。
而即将在3月首开的新保弘天宸【点击查看详情】也多次放风“没有接到突破限价的通知”，“基本不会超过3万/㎡”，给不少看中该项目，但购买力相对有限的意向客户吃了一颗定心丸。
事实上，不仅是新房不敢涨。就连麒麟的二手房市场也显得十分理性。尤其在近期坊间传出“力小直属分校落地麒麟”这样的利好消息后，麒麟二手房均价依然维持在2.3-2.6万/㎡左右，并未出现明显上涨。这也在无形中“牵制”了部分一手房渴望涨价的骚动之心。
毕竟，在楼市尚未全面回暖的前夜，不是想飞就能飞的。多一点点理性，用时间换取空间，是现阶段最稳妥的打法。正如燕子矶那家只卖2.84万“筑底价”的央企盘，2个多月前刚入市时还有不少人质疑、观望。可是年后的表现却让所有人大吃一惊：昨天仅一天就卖了38套，进账1.1个亿。销售人员十分开心地表示：首期房源已经进入收官倒计时。
为什么有的个盘会“意外走红”？归根结底，老百姓的预算摆在那，房子的性价比也摆在那，很多人如今真的没法再挑挑拣拣。更多的市场心态折射，是赶在南京房子越来越贵之前，咱们还是早买早安心。