鲁达 指南：
如果你考虑在贵阳买别墅，你必须在所有销售眼中选择最百里之一的“香饼”。
贵阳一年才卖900多套别墅
先来看看数据：
贵阳2020年新建商品住宅成交55930套，成交均价10550元/㎡，而别墅的成交均价是20588元/㎡。
而实际购房过程中，别墅面积远大于普通住宅，故实际总价应该是普通住宅的两倍不止。
或许也正因为供应量少（去年一年仅有17万平供应），也是难得的供应量和成交量基本持平的物业类型。
这样的稀缺性和需求，导致别墅的房价贵阳楼市在并不景气的2020年还小涨了2%。
不过就算这样，别墅还是太少了，按照2020年别墅成交占比所有商品住宅的2%来计算，每一百平米住宅成交，仅有两平米是别墅。
如果按照去年商品住宅普通高层成交52325套，洋房成交2682套，别墅成交923套来计算：
贵阳基本上每卖出约19套的高层房源，才有1平米的洋房成交；每卖出约2.9套的洋房，才能有1套别墅成交。
也就是说，如果你准备买别墅，那你算是在贵阳购房者中算是“塔尖”人士了。
（从这个数字上也可以看出，对于贵阳来说难度比较大的是从高层到洋房的预算跨越）
对于别墅来说，国家本身就在严控，“限墅令”以及“容积率不得低于1%”之类的要求，也让别墅小区特别难找，要么离市中心太远、要么以合院/叠拼来打个擦边球，并且大多混杂在洋房/高层小区中。
再来看看2020年贵阳市别墅成交排名情况。
（2020年贵阳市别墅成交排名）
第一名来自中天吾乡，当然这个项目也是总体的销冠；第二名龙湖湖山源著，每家200多套/年的成交可谓是占据了整个别墅市场的半壁江山，断层式领先。
（当然，这两个价格也确实不算高）
保利公园、美的花溪院子这两个盘在去年之前都有不错的表现，不过目前已经进入销售尾声，故也算是不错的成交业绩了。
个别楼盘（没错说的就是中海映山湖）价格一骑绝尘，实际成交均价突破3万，个别房源价格突破4万。也算是占尽了观山湖区的房价红利吧，毕竟这还只是个叠拼，去年也是这一区域难得的别墅新面孔。
不同预算选择什么别墅楼盘
假设如果我们从从价格来谈，怎么去选区域呢？
预算200万内，选双龙以及贵安新区等；
预算200-300万，可选择花溪、白云；
预算300万+，可以选择乌当区；
预算400万+，观山湖、白云、花溪、乌当；
预算500万以上，选观山湖、南明、云岩。
先来看下贵阳部分在售别墅的情况吧：
按理来说，别墅小区作为高总价房产，自身居住兼顾圈层价值，以下为个人认为的别墅五要素：
邻里氛围与圈层：豪宅指标
品牌与产品设计：户型是否好住、物业好不好
繁华指数：五公里内的商圈与现有配套
景观情况：附加值
价格与潜力指数：现在适不适合买
当然，放在今天的文章中也只能做个参考，首先豪宅指标对于稍远一点的项目而言，必须相对宽松一些。
不是说这类项目不是豪宅，而是这类项目更多的是从旅居/度假居住的角度去出发，你可以理解为高端民宿不一定就比不上五星级豪华酒店。
接下来，看看各个价格段如何选别墅吧！
200万内：贵安新区、双龙航空港经济区
贵安新区、双龙航空港经济区作为贵阳市新兴的发展区域，目前别墅的价格并不算高。
贵安新区位置最佳的地段，必然是北师大贵安附属学校、贵安医院一带，这附近多洋房/小高层，适合“诗和远方”的，选择更往南的中交绿城桃源小镇，“论理念和讲故事都是第一名”。
中交绿城从产品层面，院子大、中式风、户型好各类优势也是非常突出，不过价格不算便宜，200万内只能勉强拿下113平米户型，走的是品质路线。
其实在这一价格段中，极具代表的小别墅楼盘有很多。
100万起，特别适合选双龙航空港经济区。
本身就有大量的别墅群，作为连接贵阳和黔南的过渡区域，在临近机场的同时，也有优美的自然环境。（不过位置和周边繁华度需要打个折扣哦，还有的已经属于黔南啦）
这样的大环境里，老牌房地产企业中铁旗下的国际生态城，超大规划，N个小组团，康养、娱乐/休闲、度假，入住率已经算同区域中不错的了。
（当然还有碧桂园/金科/阳光城/德杰/融创等多项目，价格没有最低更低，各种操作不断，不多提了）
以上两个区，是贵阳发展的未来时。
再超出一点预算也可考虑清镇，清镇有个标杆级的项目——中铁云湾，水景房哦。
200万+：花溪、白云
之所以将花溪区、白云区放在一处讲，是因为这三个区域的别墅地产项目在区位、价格方面有很高的相似度。
花溪区，历史悠久，环境优美。
大学城、青岩古镇都坐落于此，丰厚的人文底蕴让这里的房地产别墅项目具有如诗一般的意境美。
美的花溪院子花溪碧桂园、龙湖·湖山原著都是其中的代表。
如果考虑总价成本，看龙湖·湖山原著即可，物业强，离市中心近一点，上周末还推出了219万一套的特价别墅，好点的也在300w内可以拿下。 （配套贵阳一中星臣学校）
不过龙湖的院子是下沉式（为了保证地下室的采光），如果不喜欢这样的设计，还可看看隔壁的金科博瀚天元。
白云区，贵阳的工业中心。
这里有很多贵阳人曾引以为傲的贵州铝厂，也有康师傅等知名企业也在此有一席之地。
（右侧为南湖里别墅）
在这里，风景宜人的泉湖公园是人们日常散步的好去处，巧合的是，南湖里的别墅区也在此绕湖而建（不过这个偏贵了哈）。
到白云区靠北的位置，海伦堡·太阳湖人才小镇的合院别墅，还在认筹中，137㎡，总价控在300w以内。
400万+：乌当区
如果上了四百万，双核区又稍微够不上，那么乌当区就可以纳入选择范围了。
乌当区受到地形因素影响，多为山地/坡地别墅，典型代表保利公园，也许是那个年代比较流行托斯卡纳黄墙风，看着还不错，绿化率很高，不过价格要400w上下了。
（亭台楼阁，中天吾乡氛围感也很强，这可是销冠）
另外，别忘了销冠盘中天吾乡，乌当区难得的平地，小区别墅均是围湖而建，与上面保利的风格不一样，这走的是国风，里面还分中式、宋式等，小合院450w起，大合院（类似联排）一两千万了。
乌当区别墅，都配套牛x哄哄的学校，保利的为民国际学校，中天的中天中学/小学。
500w上下：双核区
在观山湖区，看不到盘丝洞似的电线，很难体会花果园、喷水池那样的喧嚣。
这里有很多重量级的地理坐标，比如贵阳北站、贵阳市政府。
别墅在这里不多，可这里的别墅都是“经典”。
原因是有山有水有人间烟火。
（中海映山湖实景拍摄，图源中海）
中铁阅山湖、中海映山湖属目前观山湖区别墅的领头羊，不过可惜，目前在售的都是叠拼。（可惜了可惜了，而且还有些开放式小区商住混合的设计，搞不懂搞不懂。）
如果预算再增加，比如千万级，那就可以选择金融城的别墅，中天君廷了，正儿八经的湖景联排。（合院更省地且更好偷面积，所以联排还是更高级点）
以上三个也有配套强校。
近几年的云岩与南明，鲜少出现别墅楼盘。
在售的不多，可能龙洞堡方向部分项目有尾盘之外，离市中心稍近一点的还有恒立南岳大院，"龙脉"？
省军区这样位置摆在这里，也很难便宜，单价2-2.4w多，同时隔壁就是高层，没一点缓冲，估计会觉得压抑吧。
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南明、云岩、观山湖的发展已相当成熟（你也可以理解为饱和了），主城两区范围的别墅，但凡成交还过得去的，基本上套均价都在400万以上了。
白云、花溪、乌当发展有一定空间，周边区域尚且处在探索期。
从房开商未来的发展空间来说，新区比老城区有更加高效的经济效益，那你呢，如如何选？