鲁达 今年深圳是房地产行业关注的焦点。深圳有各种标杆，过去是房价上涨的标杆，现在是调控的标杆。因此，该限制的效果如何受到关注，其他城市也在关注。
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我们先看一则新闻。
据报道，8月20日，某套教育资源房在二拍时，起拍价已经降低到867万元，只有5人报名参与竞拍，最终以1035万元的价格被人拍走了，合单价9.89万元/平。这已经不低了吧。但要知道，在今年5月的时候，同一片区的此类房子拍出了17.26万元/平的价格。如今跟3个月前相比，已经降了超过40%。
更为离奇的是，在今年1月份，某44平房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平，被人称为此类房中的“爱马仕”。
时过境迁，8月3日，深圳某非常优质教育资源房以评估价1084万元起拍，但最后却遭遇流拍，无人出价。顶尖的都如此，就更何况其他普通的了。
几乎同一时间，某116平的教育资源房，起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。
据深圳本地一家房产咨询平台透露，某小区一位业主，为了卖房，不仅拉了500人的中介群，还承诺只要帮忙成交都有2个点佣金和大红包，而且没事就在群里发红包。
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深圳楼市怎么了？
过去，深圳房价上涨在一线城市中一直遥遥领先，而此时此刻，深圳房价依然在一线城市中金鸡独立。只是这次，北上广房价无论是二手房还是新房涨幅依然比较明显，而深圳却成为一线城市中唯一一个二手房房价下跌的城市。
具体数据显示，二手房中，北京、上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点。广州上涨0.6%，涨幅与上月相同。但唯独深圳下降了0.4%。
如果回顾今年深圳的房价涨跌情况，可以发现，4月，环比无变化。但已经出现了拐点。5月，环比跌幅0.1%。6月，环比跌幅0.2%。7月，环比跌幅0.4%。也就是说，现在深圳的二手房价已经三连跌。
此前有数据显示，今年1月份深圳二手房价达到了历史最高点，为每平72436元，6月份时就降到每平61500元，累计每平下跌10936元，跌幅高达15%。
根据深圳市住建局统计，7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。房价之后，成交量也迎来了大幅度回落。
是不是意味着深圳炒房眼中的“深圳永远涨”神话也将破灭呢？
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这个先不说，我认为这跟深圳今年以来严密的调控有关，以及对炒房者的连环打击有关。
今年2月8日，深圳率先启动二手住房成交参考价格发布机制，不仅深圳见效，也在全国范围内形成标杆影响，据不完全统计，截至目前已经有深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、无锡、东莞、金华等全国10个城市出手管控二手房价格。
可以看得出来，这一批调控中，市场热度高、新房二手房价格倒挂、楼市“打新”热情高涨的城市二手房价格调控动力更强。
深圳7个部门联合打击炒房行为更是在全国形成了震慑作用，毕竟处理结果还是非常得民心的。就连经济日报都跟评表示，处理他们决不能高举轻落，房地产调控不得轻易放松，一旦松懈，炒房客们极有可能卷土重来。
一开始我讲到的房价大起大落，其实正是由于教育资源房炒作最厉害，水分太大，完全扰乱了真正的市场秩序。然而，曾高烧不退的市场终于被浇了一盆冷水。
7月30日，被称为深圳社会建设领域“基本法”的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。”
这应该是历史性的变革，虽然我们不能指望某一个政策就能把所有问题都解决，但是可以看出来，长远看教育均等化是大趋势，而如果大学区政策执行到位，将会让火热的市场大大降温，逐渐减少教育与房产捆绑的尴尬。结合二手房指导价，深圳楼市降温将是长期趋势。
房子是用来住的不是用来炒的这个定位现在已经越来越清晰，目前，北京、上海等十几座城市都已经频频出手，重拳整治市场乱象。如果深圳的调控政策不会打折扣，那么基本上未来的深圳市场就已经明确，大涨不太可能，当然大跌也不太会。但是投资买房的逻辑已经发生变化。
我永远相信上有政策下有对策，也相信道高一尺魔高一丈，因为政策永远跟不上民间智慧，所以，投机炒房是很难杜绝的，只要有利可图，他们就可以勇往直前、机关算尽。但是目前来看，大多数炒房者渐渐逃离，中介也慢慢消停起来。
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那么深圳楼市还有机会吗？房子还能买吗？
还是那句话，我们不得不承认，过去是一个粗放式发展的时代，给很多投机炒作者创造了机会，但是从2016年房住不炒被提出后，你会发现这轮调控执行多么彻底多么可持续，并没有因为种种原因而动摇过，所以，靠短期暴利炒作房地产的炒房客已经没有多大空间，如今各种围追堵截也基本上把路堵上了。
机会，有，但不是炒房的机会。
如果是作为常态化的土地和房产市场化交易的基础型房地产，或者依托于城市化进程中形成的城市化型房地产，那么机会还是有的，作为顺应大势的城市群发展机会也是有的。
随着房地产回归居住属性的进程加快，买房者的群体画像也在发生改变。数据显示，深圳80后和90后二手住宅购房者合计占8成；此外，同期内购买60-90平的2-3房的二手住宅新业主占比均超过4成。
2021年上半年，购买深圳二手住宅的置业者中，68%为刚需客户，21%为改善型客户，改善型客户明显增多。
其实，二手住宅成交量的绝对数一直都在，过去可能很多刚需被炒房掩盖，如今“水落石出”，因为刚需一直在，他们从未退场，退场的是那些投机炒房者，所以才更凸显这些刚改人群。
而且事实上，作为刚需房源较为集中的区域，成交价与指导价之间价差不大的东部地区房源的成交，依然表现稳定，市场是刚需的市场，是理性的市场。如今洗牌的主要是那些过去恶意报价的教育资源房。
识时务者为俊杰。如果不能跳脱出过去的投机思维，那么就很难理解新时代的房地产投资逻辑。唯有跟政策同步，与各大城市经济发展相适应，才能寻得买房的机会，不求别的，但求一个保值增值足矣。
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