鲁达 济南主城不同辖区的房价能有多大差异？好像一万韩元左右！
请看全国房价行情平台的一张照片。
济南各辖区中房价最高的是淮河地区，2021年7月的二手房价格为25889元/。房价最低的卫星城市济阳，其价格相当于7979韩元/，但低于沥河区房价的三分之一，接近1.8万韩元/。
如果只考虑主城各辖区，房价最低的槐荫区，2021年7月的二手房价格是14504元/㎡，比历下区低了1.1万元/㎡以上。
同一个济南，济南主城与卫星城的房价相差1.8万元/㎡；济南主城内各辖区，房价相差1.1万元/㎡。
那么，是什么因素导致的房价差距？对我们买房又有什么启示？
1、经济实力差距巨大！
济南房价最高的三个区，历下区、市中区、高新区。它们有一个共同的特点：经济实力相对较强。
强大的经济实力，是房价的基础。因为，只有企业多、经济实力强，买房人的需求才会更旺盛。
近些年，济南楼市呈现出明显的东强西弱，不仅东部房价更高，东部销量也更大。背后的原因是什么？最主要的原因，恐怕就是济南东部经济实力更强了了。
这些年，汉峪金谷、CBD片区、高新区核心区，吸引力大量的企业入驻，已经成为济南的经济高点。
我们可以盘点一下我们身边的人，尤其是那些“新济南人”，他们大部分都在济南东部工作。
至于市中区，这些年似乎有一些落寞。但是，市中区的经济实力依然是很强的。
在现代城市经济中，商务办公楼的纳税额是体现一个地方经济实力的重要指标。其中，年纳税过亿元的办公楼，被称为是“亿元楼”，更是各地经济实力的直接体现。
在2019年，济南经济实力最强的历下区，拥有33座亿元楼。而市中区，拥有27座亿元楼，主要分布在纬二路沿线。
我们没有查到高新区的数据，但预计是比市中区少的。
至于济南其它各辖区，亿元楼的数量就更少了。比如，实力相对比较强劲的历城区，至2020年的亿元楼才仅有5座。
为什么历下区、市中区、高新区房价高？因为经济好，有钱人多，这是一个重要原因。
2、教育不同，一路之隔房价能差一万多
如果说，经济实力决定了一个辖区的需求基数，那么教育、商业、医疗等配套，则决定着需求的流动方向，原因很很简单，大家都喜欢到一个生活方便的地方买房。
这其中，教育配套应该是最重要的。
我们还来看济南各辖区，历下区、市中区，是济南基础教育最好的两个辖区。高新区，这几年的基础教育水平也在明显抬升。
然后，槐荫区、天桥区，基础教育实力相对薄弱。历城区，虽然有历城二中、稼轩学校的招牌，但因为它们是升学制，普通买房人并不能受益。而近年来历城区众多楼盘签约的历城二中教育集团，没有经过历史检验，大家还不敢确定其未来成绩到底如何。
这样的教育实力差距，对房价构成了比较大的影响。
在这方面，我们可以参考历城区雪山南部片区的房价：
同样是历城区，同样是雪山片区南部，建大花园小区、尚东1956，房价两三万、三万多，凤牺第、天齐奥东花园，房价一万五六！
一路之隔，房价差了一倍，原因是什么？因为北边的两个小区，是山师第二附中的学区。这就是学区的力量！
3、生活环境：城市形象、山水等资源
上面说的生活配套，除此之外，生活环境也影响着房价。
比如，济南南部靠近山体多一些住宅，山景房，环境好。这些产品，主要在市中区、历下区、高新区。
城市形象也很重要。
比如，济南老城北部的房价为什么上不去？我们前面说的经济实力、教育配套很重要，但辖区内大量的棚户区、城中村等，也是大家不想在哪里买房的重要原因。
（济南老城北部大量待改造区域）
4、供应层面，济南东供应明显更大！
以上说了三个问题：基本需求面、居住配套、居住环境。这三个问题，影响的都是需求。但所有的价格问题，绝不仅仅受需求影响，同样还受到供应影响。
在济南楼市中，东部产业更强，尤其是CBD、奥体、高新区、汉峪金谷附近。
但我们发现，在高新区以北的三四公里处，济南东站片区，2019年、2020年甚至还有一万一二的房子，这个价格比济南西部、济南北部都要低，为什么？
因为，2019年、2020年，济南东部的供应是在太充足了！那时候，雪山片区，文旅城，济南东站，华山，唐冶，都有大量的刚需住宅，各个楼盘之间贴身肉搏，价格“咔咔咔”地往下降！
今年以来，济南东部供应有所减少。再加上需求的反弹，东部楼市的价格也全面上涨。
5、近期更看好济南东，西客站未来看产业引入
从以上几个层面看，近期，我们更看好济南东部的楼市。我们用动态逻辑分析问题：
（1）、济南东部的成长速度更快。
这里的产业更多，新增人口多。同时，前面说了，这里新建楼盘多，这一方面压制了近期的价格，另一方面却体现了这里的城市成长速度更快，居住环境、居住配套的成长也更快，远期看反而是有利于买房人的。
（2）、济南东部经历了前两年的供应高峰后，供应量有所下降。济南西部、北部的供应，处在相对上升的通道中。比如老城内的北湖片区，济南西王府庄等项目。
从以上供需关系看，东部短期内的楼市应该会更好一些。
这里说短期，中长期内？
对济南西部市场，我们有一个东西把握不准，那就是西客站、国际医学中心未来的产业情况。
西客站片区，有大量商业商务用地，此前也有建设央企城；国际医学中心，则有大量了医学科研产业规划。
济南东西狭长。 在这样的地形限制下，重要产业完全分布在东部，对整个城市来说其实并不是好事儿。换句话说，在济南这样一个东西狭长的城市中，除了东部的产业，西部也有产业发展客观需求。
目前，西客站片区的城市形象、城市环境是很不错的。
也就是说，济南西客站的生活环境已经很不错，但经济实力、生活配套方面还存在明显短板。如果这里的经济短板能得到弥补，西客站的楼市将会有更广阔的前景。
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