鲁达 首先，我们问灵魂的问题：
你认为郑州购房者的购房成本真的下降了吗？
对于购房者来说，房价和利率直接与自己的购房成本相关联。
当前,郑州特价房、各式优惠不断,但我们必须看到,郑州的房贷利率也在一直上浮.。在今年5月初,部分银行甚至还有5.64%的首套房贷款利，此后仅仅过去了两三个月，郑州首套就飙升至6.125%，甚至出现6.37%的超高利率.
还有媒体称，银行现在严审工资流水，收入必须达到月供的2倍以上，个别银行甚至要求2.5倍以上。
那郑州的房价又到底降了多少呢?
我们还是以克而瑞的数据为参考。今年年初郑州新房的成交均价在15733 元/㎡，2021年8月郑州成交均价在15822元/㎡，每平房价上涨了89元。
就在上周,佛山首套房贷利率已经破7，郑州离破7还有多远，谁也不敢妄言。
不过当下郑州购房者面临的普遍现状是:尽管郑州部分项目房价有所下调，但利率却上去了，不仅利息变高，未来贷款审核也可能更加严格。
除了买房难，郑州的买房人还面临着一个很现实的问题，那就是郑州的二手房卖不动了。
近几年，那些在2016年郑州房价飙升后入手小两居的购房者面临着一个非常严峻的问题：虽然房价的抬升让他们的账面财富升高了，但却很难变现。
过去房子挂牌售卖一两个月就会有人打电话咨询，现在可能半年都无人理会。手头上的这套房子很难成为他们换房的跳板。
S君，就是其中一员。
为了孩子的教育问题，S君想要置换一套学校附近的小两居。但是手头上的房子却迟迟没办法出手。
从8月以来，接到的看房电话寥寥无几。本来准备要定房的客户，也因为贷款难、新房优惠价更多等原因，放了他“鸽子”。
手头上的房产无法变现，没有购房名额成为了S君当前最头疼的问题。
在郑州，S君算不上特殊。郑州的那些二手房东也不是什么没有故事的路人甲。
根据诸葛找房的数据显示，2021年第37周，郑州市二手房挂牌量有11,9488套，环比增加0.9%。金水区是郑州的二手房大户，挂牌量足有3万多套。
比起市面上动辄十几万套的二手房房源，郑州每月二手房的成交量显得有点单薄。根据统计数据显示，郑州每月二手房成交量高则有7、8千套，低则2千多套。
上车门槛越来越高，换房成本和周期的不断拉长，有越来越多的郑州购房者开始考虑“一步到位”。
根据克而瑞公布的数据，虽然郑州市场仍然以刚需为主，但刚需产品每年的成交占比却在连年压缩。
2016年郑州主城刚需产品的成交占比在57%，2020年刚需产品的成交占比已压缩到了41%。刚改产品则从20%增长至27%。
另一方面，一居室、两居室也正在被郑州购房者所“抛弃”。
4年时间内，郑州的两房的成交占比从原本的31%萎缩至9%。2020年郑州一居室的成交占比只有2%。三房的成交占比则从2016年的55%增长到了70%。
郑州的产品结构中，改善的属性正在被凸显。
这两年，总有人问，郑州的购房逻辑变了吗？
变了。
可以说，未来的郑州市场，可能会是一个更加割裂的市场：
房贷审查资格趋严，会有很多购房者被拦在门外。
1.房产是加杠杆的买卖。当放款的门槛升高，一些资金实力不强、存在断供风险的客户被出局，这也能避免发生系统性的金融风险，保证市场和社会的稳定。
2.二手房流动性被锁死，房价普涨的预期将落空。
当房子的流动性锁死，房产将很难出手，从而使房子的金融属性降低。房子将回归其居住的原始属性。
3.房产价值分化加速。
未来，普通刚需和改善购房会是两个逻辑。
事实上，从近两年的郑州市场也可以看出，郑州优质的改善房产价格并没有下降，反而价格有所上涨。未来，优质的改善产品会是少数人的游戏。
随着郑州改善需求的逐年增加，市场上也随之出现了一批改善产品。尤其是2021年郑州首次集中土拍之后，又将有大量房源入市。
但是，并不是所有产品都能称得上是真·改善产品。
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文章来源:乐居买房