鲁达 一、签署二手房网络
1.全市情况——二手房网络签名量上升13%，是新房成交量的3.7倍。
整个2018年上半年，全国房地产政策依然不断，自3月份两会确定“住宅不出口”的房地产调控基调以来，越来越多的城市加入了限购、限售的行列，力量正在增强。
据不完全统计，今年上半年，全国超40个城市发布调控政策多达百余次，全国楼市持续处于"僵持期"。而对于上海来说，政府通过在新房端控制预售量和预售价格，使整个新房市场呈现量价齐跌，平安好房研究院数据显示，2018年上半年全市新推房源234.21万平米，成交261.18万平米，成交均价为47512元/平米，分别同比下滑13%、23%、1%。平安好房研究院指出，即使新房价格出现回落，但幅度非常有限，由于新房预售价格被严控，导致出现较多一、二手房房价倒挂的现象，诸如前期开盘的中粮前滩海景壹号，引发了认筹数远超开盘数的"疯抢"现象，同时，后期开盘的诸多中高端项目也引来市场关注，往往一房难求，并且在认筹名列中高占比地出现企业购房的情况，使得在全国各城市中相对沉寂的上海，也在7月2日发布企业购房新规，购房企业须满足一定的设立条件，并且购房后满5年才可售出。预计下半年，新房市场价格走稳，由于一线城市的房价地位稳固，并不会出现大涨大跌的情形。
而从二手房市场看，2018年上半年网签套数为81674套，环比、同比分别上扬13%和3%，新房市场2017年起热度逐渐回落，但并没有对已经非常低迷的二手房市场继续推向"深渊"，2017年起上海二手房市场持续低位盘整，而网签均价则出现小幅攀升，目前已经突破4万大关。
上海的二手房成交套数持续是新房的 3倍左右水平，2018年上半年在新房供应紧缺的情况下，二手房成交套数更是达到了新房的3.7倍，为2016年以来最高。上海逐渐步入存量房市场的趋势明显，二手房市场更能体现上海楼市的真实需求和价格水平。
平安好房研究院数据显示，今年上半年，二手房市场从3月份开始出现起色，并保持月均1.5万套的水平浮动，实际上，从2017年起，二手房市场就开始呈现低位盘整态势，买卖双方看淡、大多处于保守观望态势。
二、成交结构
1、区域结构——徐汇中心成为唯一一个挤入成交TOP10的板块
从上半年的二手房成交区域结构来看，原浦东新区成交13964套，占比17%，与第二、第三位的闵行和宝山拉开较大差距。数据显示，闵行和宝山今年上半年成交量为8975套和7784套，分别占全市11%和10%。而受到诸多老公房成交占比较高的因素，普陀、杨浦、徐汇这三个中心城区的成交量，则位于全市的中位水平。相对而言，静安（不含闸北）、黄浦这两个内环区域由于房价较高、地域范围小等多重因素叠加影响，导致网签量不高，处于全市最低位置，占全市比重约1-2%。
从板块上看，闵行浦江板块、奉贤南桥新城板块、浦东三林板块分别以1953套、1913套、1896套的从成交量荣获全市前三席位，三板块网签套均总价（网签价比实际成交价略低）分别为241万元、199万元、348万元，均是刚需购房者的接受范围内，同时，浦江和三林板块均有大型配套动迁基地，大部分的二手房交易都来自于此，从地理位置和房龄新旧以及房型上，都能达到较高的性价比，因此长期为沪上二手房成交的热点区域。值得注意的是，徐汇中心是唯一一个挤入TOP10的内环内板块，其网签套均总价仅553万元，在众多内环板块中处于低位。
2、面积结构——90平米以下户型成交占比达73%，持平去年同期
从今年上半年的房源面积段成交结构上看，60平米以下和60-90平米面积段的成交比重平分秋色，均在36-37%左右，合计占比73%，持平去年同期，说明当下，小户型还是具有相当大的市场。
3、成交涨跌幅榜单——青浦各板块冷热不均，重固大涨27倍，赵巷朱家角则跌幅居前
今年上半年，全市各区域二手房成交量涨跌互观，闸北、原南汇、松江、闵行、宝山、嘉定、青浦、虹口、普陀，这9个区域成交量较去年同期上扬，上扬幅度最高的为闸北，今年上半年合计成交3173套房源，同比上扬32%。而金山、静安、崇明、奉贤、长宁、原浦东、黄浦、徐汇、杨浦，这9个区域今年上半年的成交量相较去年同期则出现下滑，下滑幅度最甚的金山，达35%，而最为全市第一大区原浦东新区上半年成交14921套，同比也下滑有6%。总体来看，各区的二手房成交量变化幅度都相对温和，并没有出现大起大落之势。
青浦重固板块今年上半年交易热度大幅提升，成交量同比上扬达27倍，居全市各板块之首。而崇明长兴岛、奉贤柘林、松江佘山、嘉定马陆、南汇航头的成交量也都出现大幅上扬，上扬幅度都超过100%。值得注意的是，长宁的中山公园板块今年上半年表现出色，共成交千余套房源，同比增幅也达100%。
从各板块的跌幅榜单来看，同样位于青浦的赵巷板块成交量则出现大跌，全市仅去化二手房源100套，同比跌幅达66%，而奉贤庄行、青浦朱家角、金山中部等6个板块成交量跌幅都在4成以上。
三、二手房挂牌价格情况
1、全市二手房挂牌价格走势——当前挂牌均价57138元/平米，同比下滑3个百分点
平安好房研究院数据显示，6月底，在架二手房均价为57138元/平米，去年以来，全市二手房挂牌均价连续16个月下滑，直至5月出现首次反弹，但反弹力度非常有限，6月末价格同比去年依旧下滑3个百分点。
二手房挂牌价虽有下滑，但实际下滑幅度非常小，因此在当前一手房价格被限制的情况下出现了一、二手房价倒挂的情况，但是，一手房供应量和供应区域非常有局限性，除了部分急于出手的二手房业主会大幅调低挂牌价格外，其余业主还将"按兵不动"。
从今年上半年各月的房源房价调价比例来看，房价价格保持不变的基本在8成上下，2月份，该数据达93%，房源跌价占比从1月份的16%上扬到4月份开始的2成以上，而涨价房源保持在仅1%的比例。但从各房源的平均下调幅度来看，大多保持在3-4%之间。
2、各区域二手房挂牌价格及涨跌幅——全市已无挂牌均价高于10万的区域
从各区二手房挂牌均价来看，已没有超十万的行政区。位于TOP1静安区当前的挂牌均价仅为98021元/平米，较去年年底的100976元/平米跌了3个百分点。而位于第二位的黄浦区挂牌均价为94015元/平米，环比下滑5%，挤入前三的徐汇区当前挂牌均价不到8万，仅79259元/平米，同比基本持平。金山、崇明、奉贤则分别以21127元/平米、22265元/平米、26909元/平米的价格在上海各区域中垫底，也成为全市仅有的3个挂牌均价低于3万元/平米的区域。
平安好房研究院指出，全市各区域，除了崇明由于挂牌量不大，房价容易受挂牌结构带动产生较大幅度变动外，其余区域的浮动多在5%以内。但值得注意的是，松江区截止6月底的挂牌均价为39945元/平米，而半年前则为43337元/平米，跌幅达近8%，相对较高，这是由于前期九亭、泗泾等板块涨价过猛，而楼市严控当下，房价出现泡沫，下调报价的二手房业主增多导致。
备注：涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较
3、板块二手房挂牌价格——新天地以12.87万元/平米的价格居首
从各板块价格看，新天地板块以12.87万元/平米的价格居全市首位，同时挂牌价高于10万元/平米的板块，还有黄浦滨江、衡山路、南京西路、建国西路、静安寺、世博滨江，合计共7个板块，从价格居前的20个板块看，价格总体变化幅度多在5%以内，如价格已处触及"天花板"的新天地板块，今年上半年挂牌价格就回落了4个百分点，拥有汤臣一品等一系列豪宅小区的陆家嘴板块，目前挂牌均价也不过9.3万元/平米，降幅达7%。
4、板块二手房挂牌价涨跌幅榜单——马陆板块挂牌价涨幅达14%，远高于其他板块平均涨幅
今年上半年，嘉定马陆板块以14%的挂牌价格涨幅居各板块之首，其背后是区域市场的热度提高，数据显示，今年上半年马陆板块二手房网签量达318套，涨幅121%，这可能与一批马陆板块的次新房满五年纷纷上市交易有关，该板块挂牌热度较高的小区有远香舫新苑、龙湖郦城、保利湖畔阳光苑等。而除了马陆板块外，其余板块的涨幅都在7%以下。
备注：涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较
闵行马桥板块今年上半年挂牌价格大跌3成，目前挂牌均价不到4万元/平米，同时，佘山板块也出现这样的挂牌价大跌的情况。平安好房研究院指出，这两个板块是传统别墅区，挂牌房源中别墅比例较高，区域内别墅价格，尤其是老牌独栋别墅价格千差万别，挂牌房源的变化容易对板块整体价格产生较大影响，同时，楼市政策从紧下，高总价豪宅去化能力削弱，业主调低房价也在情理之中。而除了这两个板块，其余降价板块的降幅都在10%以内。
备注：已剔除成交套数小于30套的板块；涨跌幅数据为与2017年12月末挂牌价格相比较。
附件1：2018年上半年二手房小区成交排名
附件2：2018年上半年二手房涨价小区TOP20
附件3：2018年上半年二手房跌价小区TOP20
备注：
1、本报告数据的物业类型均为住宅；
2、成交数据均采用来源于交易中心网签数据，挂牌价格来自样本。