鲁达 我是北京房姐姐，资深房地产投资专家。
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提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。 2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。 或者房姐还有什么建议？ 感恩
回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。 如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套，都可以贷足。
提问：房姐，我和几个朋友都在燕郊投资了房产，因为现在政策无法判断，是出掉保有现金还是这个地方值得期待，确实有不少利好消息，但是房子价格一直在往下，现已跌出我们当时买房的价格，您能否就燕郊这个区域以您的视角做一下分析，将来它的天花板是哪里又或是否这个地方就是这样缓缓上下波动了？
回答：燕郊这种「产品」，本质上是一只股票。 由于地域小，很容易收到政策\规划\人口变化，甚至新盘开多开少的影响，所以燕郊的价格，这几年间，几次大起大落。 燕郊最好的出手点，一般在北京大涨后，再挤压一波需求溢出到燕郊的节点，例如2017年2-3月，本身价位因为追捧，超过市场合理价值50%（1.8-2.6）。 那么，现在的燕郊，主干道实际上的价值肯定要超过2万，在下一轮释放后，3万不难，现在的市场需要点耐心，燕郊的核心价值在于北京人口外溢
提问：如何看待昌平的未来科学城的发展前景？
回答：围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。北京人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。 做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值
提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区
回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下
提问：首付350—400，家庭月收入税后3.5w，我在东四环金台路附近上班，男朋友码农，现在西二旗，未来大概率去望京。已交订金育新花园一楼三居室，单价8w，95平米。现在后悔了想退，看最近成交价，觉得买贵了且会贬值。育新多校政策风险大，但是确实幼小初都有省心，纠结。诉求是，兼顾通勤、居住品质、未来孩子读书（不用牛校，中等即可），希望近地铁，三居，板楼优先。考虑过西三旗知本时代、清河莱圳家园、朝阳慧忠里、望京、北苑多个小区。求推荐解决方案，很缭乱。问：1，毁约退房成本怎样，是否值得？2，具体有哪些小区值得推荐。3，我们目前资金，这样投资是否合适？4，房价最近一直在跌，现在真的合适入手吗？
回答：确实太贵，如果只是交订金，最坏情况就是订金扔掉，具体看你订金的数额 西三旗和清河都是高溢价+学区，除非刚需，一般我们回避 明年3月前入是较好的时机，望京2000后三居，双井到潘家园2000后三居，青年路次新，都是不错的选择。
提问：房姐好，我北京工作居住证单身女，固定流水每月1.5W ,sfsd 想投资为主居住为辅，现金50 xyk有30万 家人能凑50，我的情况推荐如何上车，现在还是个小白！还是不要勉强上车，在积累些资金!不知明年房价走势如何？
回答：凑到120w+主看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新 房产依然是现在最佳的投资品，不过现阶段需要精挑细选
提问：房姐你好，新人首问，工作地昌平生命科学园，马上有孩子，目前居住公租房，手头150，考虑朱辛庄万橡悦府73平x5.4，我看你不太推荐限竞房，请问有没有别的推荐
回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 5万以上的二手定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。
提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢
回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W+，现在7W+入手性价比不错。 恭喜上车！
提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间
回答：最重要的是价格 楼层，朝向，户型都可以量化下来，可以拆掉后标准化下来，只用价格比较 比如 底层折价10%到20，户型涉及犄角砍掉犄角面积再算价格。
提问：房姐好～ 我是打算买第一套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。
回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下，贷款贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。
提问：房姐好，手头有一套荣丰2008市价约450的复式想出售，请问现在是出售的合适时机吗？还是等到21年16号线开通。您看西山锦绣府跟天通苑大户型，哪种更值得出手？另外本人已婚，父母全款为本人购买房屋，想算作婚内个人财产，是否必须去公证处公证？谢答。
回答：明年3到6月的时间窗口出售比较好，再等几年有机会成本 目前看更推荐tty大面积 可以父母买，已赠予的方式给你，算你个人财产，但要承担相应税费 或者走公证
提问：房姐你好，请问重庆象屿观悦府，建筑面积95平米的两居（可改小三居），大概170～180万，值得买么？非自住。谢谢啦～
回答：象屿观悦府属于北区少有的内环内房源，有一定的稀缺性。项目的交通配套、商业配套、公园配套、教育配套都较为完备，居住体验较好。但总价稍高，适合北区自住的年轻家庭。 投资一般
提问：房姐您好，我已经快65岁了，银行还能给我办抵押贷吗？，他是不是怕我还不了多少年呀，具体的怎么操作呢？抵押贷，利息高啊，那下一步是用信用卡还抵押贷的利息吗，我是个小白，什么都不懂，希望你给予具体的指导
回答：你好，抵押最大年纪70岁，每个银行的要求不一样。取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。 具体看你的资金需求，如果30万以内，几张大额信用卡，做空当接龙即可，年利率在4%左右。 如果资金需求100万以上，建议做抵押贷款，包装成企业经营贷，利率更低，年限更长。 国有银行的利率相对较低，但是需要结合你的个人资质挑选适合你的抵押产品。 有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。 最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。 超过利率7%以内的抵押产品都可以用，需要规划好还款路径，留足2年月供。
提问：房姐好 刚购买一套学院南路32号院100平房子 理由1是房子是60年代房子 10年内有拆迁期望 不拆自住也很舒适2德胜社区父母有一套房子孩子落户西城户口 我这个思路是否正确'？ 60年代房子是红砖房海淀区的 与父母家隔一条马路就是西城 有什么建议吗现阶段准备装修
回答：海淀和西城整体都高溢价的区域，普遍投资回报率都不高，可能会跑输大盘，不过你作为自住没有问题。 博拆迁本质是个不稳定事情，需要考虑资金和机会成本，我在之前也有回答过，你可以看看精华帖，如果还有筹码朝阳区继续淘笋为上策
提问：房姐好，新人报道。请问总价控制在550-600（包括所有税费等），首付300左右，年轻夫妇，积水潭上班，鸿坤礼域府的房子值得入手吗。或者您有何推荐，感谢。
回答：积水潭是养老非常好的区域，西海钓鱼能坐一晚上。 但是真的生活居住起来，又处处不便利，开车交通一项就能堵死人，现代商业配套基本没有。 西红门是大兴线这一串的第一站，品质楼盘不少，荟聚宜家等配套很不错，但人口还不足，价格也是站的很高。 地段的作用是帮你缩小范围提高概率，而不是直接得出选筹的高下。 总价600左右，不如东四环青年路，东三环九龙山。
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发布于 11:05