鲁达 指南：
9月12日，增加了2个贡品企业总部，要求纳迪：引进发达国家政府交流机构2个世界500强西南总部top10五星级酒店品牌。
（堪称呈贡拿地超豪华套餐！）
至此，呈贡的企业总部项目数量达5个（另外三个是中交集团、中铁集团、华侨城）
本文关键词：
1、呈贡上半场：房荒，抢房，随便
2、呈贡下半场：地铁、学校、板楼
3、锦艺昆明之光
（一）
提起呈贡，我再次科普“昆明第一神盘”——
2017年9月7日，中交锦绣雅郡开放临时售楼部，该项目创造了“开盘前诚意登记（验资）超过4k组”的记录，到现在，该记录目前没有开发商打破，甚至打破一半的都非常少。
且，房子才2000套左右。
当时的火爆程度，尤其是小高层/洋房产品几乎是“抱着全款都不一定买得到房”。
（连“给置业顾问送礼”的招数都要用上了）
你要问买什么户型，买几楼？
“不知道”，“随便啊”，“抢到就行”。
这也太太太随便了吧？
当时的呈贡，唯有七彩云南第壹城同时在售，而龙斗壹号海岸城（现在的绿地东海岸）、泛亚城邦等项目还在封盘阶段，也不像现在，好歹在呈贡全域范围内翰林大观、广电苑、蓝光花田等项目在售。
（2018年1月，呈贡一手房销售情况）
当时的呈贡，断档严重，无盘可售。（也间接造成了小伙伴们的“盲目购房”心态）
受二手房下证问题影响，出现了“一手房荒、二手房僵”的情况：二手房无证，买也买不得，定金公正交易为普遍做法。
当时，呈贡第一波团购房成本也就3-4k，6-7k出手已经属于翻倍，但随着一手价格上万，谁又能保证“定金公正”卖家能够“不忘初心”？
随着一手房市场的价格上涨，呈贡的二手房成为了毁约最严重的区域。
无独有偶，在中交、七彩售罄之后的呈贡，再次迎来沉寂。
去年9月27日，呈贡吾悦广场纯新盘首开，推出750套房源，其中 1/2/9栋是2梯6户，单价稍微便宜，单价1.15-1.3w之间；而3栋，2梯4户，单价稍贵，1.5-1.6w之间。
（去年9月吾悦首开价格：3号楼单价1.5-1.65w）
到目前，呈贡吾悦的住宅基本只剩下少数楼层，在当时，1.5w的价格，捅破了呈贡房价的天花板。
不过现在吾悦的价格都在1.3w左右。
到2019年，呈贡还没有纯新盘进入市场：
（上半年呈贡楼市在售情况）
2019年6月，虽有俊发、金茂、中国铁建、光明等新项目陆续亮相，但在整个2019年的上半年，呈贡区范围内，没有新面孔开盘。
但今年以来，绿地在呈贡往度假区方向，其山重院洋房价格再次突破1.5w。（高层价格1.1w左右）
享有优质教育资源的二手房小区，白龙潭俊园（市政府a区），二手房价格从去年以来，一直保持1.5w+的成交价。
在呈贡，讲故事不如地铁+学校来得实在。
（二）
呈贡不缺刚需购买力，这一点在中交的小户型抢手程度可以看出；更不缺高端购买力，这一点又在超200w总价的a区二手房上可以体现。
“都可以”，“随便”，这还真的不是买房该有的状态呀。
明明知道呈贡离市中心超过20公里，什么人会在呈贡买房？
自打行政中心搬迁至呈贡以来，相关单位落户呈贡，带来了呈贡最稳定的人群。
上班近，有地铁，且学校、医疗配套皆有。
地铁、学校是硬指标；南北通透、板楼是加分项。
（下图：呈贡地铁盘，选取标准：距离在建/已开通地铁站800米内范围；红色线为已开通的1号线，蓝色虚线代表在建的4号线大概走向）
（临地铁盘不少，但可选住宅项目仅有绿地东海岸、呈贡吾悦、中通世纪以及新项目锦艺昆明之光）
学校方面，昆明目前顶级学校都已经在呈贡开设校区（或直接本部搬迁），中华小学本部、昆三中、云大附中、云师大附中、云师大附小等。（甚至比市区的教育资源还要更强）
不过，我们知道呈贡新区是昆明市级行政中心+大学城+高铁站所在地，然而呈贡太大，也分片区。
在《昆明市城市近期建设规划（2016-2020）》中，提到了呈贡区八个街道办事处，分为乌龙、洛羊、龙城、斗南、吴家营、雨花、大渔、马金铺。（实际上还有洛龙和七甸两个街道没有提到）
吴家营片区也是呈贡的中心和市政中心所在地，这也是最近几年的大热项目全部在此，先是七彩云南第壹城，然后是中交锦绣雅郡和吾悦广场。
医疗方面，虽不一定是强刚需的指标，但关乎幸福感：呈贡区内三甲医院就有云大医院、昆明市中医院、云南中医学院第二附属医院三所，另外还有延安医院呈贡分院、妇幼保健医院等。
随着众多新项目的亮相，不仅是刚需产品是焦点，改善客户的洋房/合院产品也是呈贡楼市的新亮点，虽然中国铁建山语桃源、金茂国际新城等项目不在地铁沿线，但推出的合院/洋房产品，也引领了呈贡整体居住品质的提升。
（终于告别筒子楼啦！）
（三）
之前我在小伙伴的咨询中回复过，昆明之光，呈贡目前新盘位置最佳。
地段，决定生活方便+投资安全系数。
但对于锦艺这个开发商，昆明人不太熟。
该开发商来自河南，1984年由纺织起家，现在主要业务包括地产、新材料、纺织等6个板块，现在去官网查，还能看到N多关于硅业、石墨烯类新材料的信息，地产业务主要分布河南、福建、广东等。昆明目前有两个项目：
1、今年2月份，锦艺经过1个半小时的竞拍，溢价超过84%，拿下高铁站正对面约162亩土地。（也就是今天主要说的昆明之光项目）
2、去年10月，呈贡大渔片区土地编号为KCD2018-10的土地出让，约合166亩，由“昆明帕塔泰健康管理发展有限公司”底价拍得。（锦艺昆明湖岸项目）
回到文章开头的“呈贡拿地必备豪华套餐”，这两块地要求非常严格：
比如昆明湖岸项目，拿地要求“在国（境）外拥有大健康产业机构和运营团队，竞得土地后将该地块用作开发建设国际大健康示范项目。”
昆明之光项目，规划要求“10万方商业自持10年”+“知名品牌五星级酒店”+“5A甲级写字楼、商业mall”。
昆明之光项目是倾向于“高铁门面”这样的项目（所以商业多，住宅的话只有1300套左右），距离高铁站直线800米，靠中央公园这边的住宅部分是白龙潭地铁口，从祥园街路口步行过去400多米。
比其他呈贡在售的项目来说，更靠近地铁。
一期住宅西侧，是衡水实验中学和洛龙小学，都已经开学。
配套上，自持商业/酒店/购物中心+地铁+学校，这个项目已经非常适合大众了。
（衡水实验中学，摄于9.15）
目前已经过规的是一期地块，共有14栋住宅，2栋办公楼以及部分裙楼商业（a7地块容积率3.5、a4地块容积率4），毛坯交付，目前置业顾问对外报价1.1w左右。
6栋高层（24-32层，2梯4户），8栋18层住宅（2梯2户），整个小区做到了高端小区板楼为主的设置。（这也是为什么明明有14栋住宅，却只有1300套的原因）
2梯2户真板楼，产品确实非常不错。
类似120级别三房产品，明厨明卫，特点如下：
1、电梯间入户设计非常不错，私密感强。这个电梯相当于把你的同一层的邻居隔开了（难怪开发商会简称这是一梯一户）
2、横厅设计，南向采光面比北向更大；每一间都采光很好。
3、其他具体空间方面：主卧非常宽敞，4.9米x3.6米（除主卫外空间）；次卧改造性也很强，入户位置可把玄关处改造成次卧一部分（这样好摆衣柜，看个人喜好）。
几处缺点：客卫与主卧门对门，还不好改造；缺一个生活/设备阳台；相较于这么宽的采光面来说，我甚至认为客厅+餐厅太短了。
高层91㎡三房户型，2梯4户中的中户设计，这个格局非常常见。
动静分离，格局上没有问题。老生常谈一句话，被各大开发商都验证过的户型，一定不会差。主卧有个小亮点，就是衣柜处的设计。
不过，北向房间通过采光井采光，这也是不可避免的缺点。
该项目目前在上海东盟大厦一楼有展厅，预计10月将会开盘，正在办理冻资登记，感兴趣的小伙伴可以前去一看。