鲁达 “船社区拆迁房，72.48平方米，350万人民币，清爽装修，2室2厅1卫1厨房，单价48289元/平方米”
“白鹤新村，55.18平方米，300万，两室一厅第一，单价54368元/平方米。”
你没看错——。这真的是鹤、划水两个小区的“又旧又小”二手房房东现在叫的价格。
下面这两张图已经刷爆小编的朋友圈：
号称宁波楼市“宇宙中心”、房价最贵的东部新城板块，新交付的如东悦府，宜居度高、又有华师大艺术实验学校等好配套的水乡邻里区块内印江南、新明洲等等次新楼盘，目前在二手房市场上的挂牌价，也就四五万一平——很多房源就单价看，还比白鹤、划船这2套“老破小”二手房便宜好几千。
这两个上个世纪建造的老小区，如今卖得比东部新城的全新豪宅还贵，是什么天理？
真的有成交吗？
还是房东“信口开河”挂着试试水的？
PART.1
今天，我们“宁波楼市报道”记者以购房者身份，咨询了替划船社区那套房子的房东挂牌的房产中介业务员。
该中介说：
“没错，这套房子是我挂上去的。房东是两年前买的这套房子，重新装修过。
房东说，他家对门那一户是以4.5万元/平方米卖掉的，所以他有底气报了这个价格。
而且现在他急需钱换房，买的时候有80万贷款，想先拿到还贷款的钱。”
尽管如此，这位中介从一开始就坦言房东的报价有些高，建议记者考虑其他小区的房子。
当记者表示只想买划船社区的房子时，该中介称目前只有这一套房子出售。
据这位中介人士表示，之前那套以4.5万元/平方米高价卖掉的房子，是通过小区门口的本地一知名房产中介门店卖掉的。
记者联系到这家房产中介宁波总公司的相关负责人，作了核实。
对于划船社区有二手房以这么高的价格成交，这位负责人表示很意外，并通过公司内部系统进行了查询，结果是——
他们旗下门店并无此交易。
该负责人说：
“没有这么高的价格成交的，这只是房东的报价，而且这价格有点扰乱市场了。”
PART.2
我们记者也去了白鹤新村。
也是本地知名的另一家房产中介公司的白鹤店店长，在接受记者采访时表示：
“自从这里要搞未来社区试点、可能原拆原建的消息传开来后，白鹤新村的房价是一路涨啊。
昨天我也听说有人挂了5万多。
太夸张了，这里的房子现在卖到3.4万已经顶天了。”
这两个老小区房价一路飙涨的原因，可能大家都已经知道了。
6月27日，浙江省发改委公示了一份名单。在这份名单上，划船社区和白鹤社区，被列入“浙江省首批未来社区试点创建项目建议名单”。宁波候选全省未来社区试点创建项目的，就这两个老小区。
这份名单公布后，我们“宁波楼市报道”记者曾到实地走访，当时这两个老小区的房价已经从一个月前的21000元/平方米左右，涨到了28000元/平方米，短期涨幅高达30%。
时隔一个多月，白鹤这边的二手房什么价格了呢？
有点吓人！
据我们记者了解，白鹤新村目前60平方米以下的“老破小”，实际成交价有3.2万元/平方米的，个别小面积房源单价卖到过3.4万元/平方米；60平方米以上的房子，成交价有3万元/平方米左右的。
但是，在那家房产中介公司的白鹤店内，白鹤新村小面积的户型，目前没有房源挂售；店里仅有一套90多平方米的挂牌在售，单价3万元/平方米。
店长：
“这套90多平方米的也不是卖不掉，只是每次有客户要找房东买时，房东就涨价，一个月时间房东已经涨了四次价格。”
这一个月，“慕名前往”白鹤新村、划船社区的买房人，可谓前赴后继。
市民曾先生说：
“我前段时间和中介约好时间去看房子，只是因为迷路耽误了十几分钟，到的时候，想看的那套房子就已经被其他人捷足先登付了定金……”
尽管如此，这2个老小区现在真正挂出来的房源，少之又少。
店长说：
“以前这里的‘老破小’进进出出的交易还是挺正常的，但是现在，房东都把房子捂着不卖了，我们也是可以用‘无米下锅’来形容。”
据了解，这家门店在7月份没有成交过白鹤新村的房子，8月份以来仅成交了一套。
记者问了白鹤、划船附近的其他房产中介门店，业务员们也都表示，这两个老小区目前在售的房子，屈指可数。
PART.3
白鹤、划船有否最终被列为省里的未来社区试点，确切的试点方案、居民补偿方案等等，目前都还没有官方消息发布。
而短短两个来月时间，这2个老小区的二手房价格，已经火箭般蹿升成了“天价”。
这里面，有没有风险？
资料图片。图文无涉
据我们记者了解，买这2个老小区“老破小”的，基本都是抱着投资目的的，而且因为套型小、房龄老，一般银行都不给按揭贷款，需要购房者一次性付清。
有业内人士算了笔账。
以白鹤新村挂售的那套50几平米、总价300万元、单价5.4万余元的二手房为例，假设以后真的是原拆原建，而且像一般拆迁安置房那样可以靠档、扩挡，那现在买了这套房子的人，算其最终能拿到一套75平米的新房。
计算房屋登记、房屋拆除、建新楼盘到最后交付的时间，如果按有关部门回复网友时说的，三年左右搞定，计算现在一次性付款300万这三年的机会成本——即把这300万做存银行定期或者买理财之类的低风险投资、年回报按5%算，那三年后拿到新房，就相当于花了345万元。
那个时候的成本单价，就是345万元/75平方米=4.6万元/平方米！
也就是说，三年后这套房子卖4.6万元一平，可以保本。
从地段位置看，今年上半年成交单价最高的老海曙原高塘四村地块，差不多可以和白鹤新村作比较。
原高塘四村地块那边以后新建的商品住宅楼盘，如果楼市限价政策不放松，该业内人士判断，其单价能否开到4.6万元以上，是有疑问的。
昔日“宁波第一豪宅”海景花园
而不论新老房子的面积变化，单看单价，现在5.4万元一平买进的人三年后让他卖4.6万元一平，估摸是不肯的。
简单按单价算，按房价年均涨幅10%，那三年后估摸房东就要卖7万元一平了。
届时，这样的一个价格，会有人接盘吗？三年间，宁波楼市的形势会如何变化、房价会如何变化，天晓得……
事实上，同样在老江东，地段不比白鹤差、房子也还新、更同时是四眼碶小学和七中学区房的丽江新都、晶华名园、维科星辰这些小区，二手房市场目前的挂牌价，多数只在3万元/平方米上下——其中有维科星辰36平米的一套70年产权的单身公寓，挂牌单价也不到3.2万元/平方米。
便是当年宁波“第一豪宅楼盘”海景花园，目前二手房市场上的挂牌价，都只在4.5万元/平方米上下，没有超过5万元一平的。
上述业内人士说：
“楼市也有风险，投资也须谨慎啊……”
宁波晚报记者
钟婷婷
编辑
葛淑雅
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