鲁达 :龙三太子美篇：刀妹校对：藤藤藤
郑州的地区房地产采购有三环党、四环党、声名远扬的白鹿党。
当然还有一些专注老破大、学区房、法拍房的流派。在把白沙奉为宇宙中心的东哥探盘办公室，笔者一直没敢透露过自己信奉买房选择城乡接合部的观点。毕竟，这年头找个工作不容易。当然，作为拥有20万粉丝的东哥探盘创始人东哥，还是希望看到平台百花齐放。他说，他支持我把文章发出来。其实，我不会写文章，我只是发表我的看法和观点。欢迎拍砖。
顾名思义，城乡接合部指随着城市化过程，使得毗邻城市地区的土地利用逐渐从闲置转变为住宅、工业、商业以及其他职能，并相应兴建了城市配套设施，从而形成日趋繁华城乡交错带。
笔者作为在白沙组团购入两套房的业主，当然知道白绿的好。但还是有很多人对学区、医疗、交通、商业等配套有着刚性需求，更不要说地缘性客户。你让郑大门口摊煎饼的老陈头和河南工大门口卖凉皮的张老五置业白沙，总是不太现实。虽然，他们都是银行客户经理的优质客户，个个腰包鼓鼓。
01、疯狂的2016
在2016年那波大涨浪潮中，郑州各楼盘普遍上涨三成到八成。最让购房者欣慰的几个楼盘无外乎海马公园、东润泰和、建业海马九如府等几个。
东区海马公园2016年5月单价15500元/㎡，2017年底单价26000元/㎡，涨幅接近70%;
东区建业天筑2016年4月大户型单价24000元/㎡，2017年底单价40000元/㎡，涨幅接近70%；
金水区东润泰和2016年初单价16000元/㎡，2016年底单价28000元/㎡，涨幅接近75%。
上述这些，都是楼市房价上涨启动后达到的涨幅。如若在2015年底提前布局，更将会达到翻倍的收益。
立足当下，每平15000-16000的房价似乎触手可及。这是因为当前郑州的房价如果用一个数代表的话，应该是14000，而在三年前这个数应该是9000。
所以，这些领涨郑州的神盘在当时并不是谁都能买的起，就像很多人拍大腿后悔自己没有在2015年买入单价23000的九如府。我相信，再给你一次机会你还是不会买，不单单是钱的原因，还有魄力。并且，这些只是众多楼盘中的佼佼者，还有很多跑不赢大盘。
当初，被魔都人视为远郊的闵行区莘庄地铁站附近，在2018年还能买到单价不足1W的房源。得益于城市的快速发展及地铁1/5号线的开通，目前二手房大多在5W以上，在售新盘金辉海上铭著71000元/㎡。而在2015年底不超单价2W的嘉定新城某楼盘，目前也已稳稳叫价到4.5W＋。
同样还有，曾被杭州市民视为远郊的余杭未来科技城及萧山核心片区。得益于杭州城运的到来，其楼市行情过去三年都处于水深火热中，也一度出现万人摇号的火爆场景。
这些，都是城市发展带给购房者的红利。
02、逝去的城乡接合部
我们大多数人买房只有两个目的：一是自住；二是投资。
自住买房：买二手房，我们一般会选择周边成熟的小区。买新房时候，周边可以不成熟，但在经过2-3年工期交房后，周边一定是要有居住条件，满足可自住、可出租的条件。
投资买房：不仅需要收益可观，更要容易出手。能够把钱装进兜里才叫钱，不然就是纸面财富。东润泰和、建业天筑的涨幅是喜人，你让他按照28000元/㎡、40000元/㎡的价格卖一个试试，接盘者寥寥。所以，那些接近城市均价的楼盘会更容易出手。
▲东润泰和实景图
我们先看下2016年前的城乡接合部及部分楼盘：
1.东部——白沙组团郑信路沿线
代表楼盘：雅居乐国际花园2016年初单价9000元/㎡，目前二手房16000元/㎡，涨幅接近78%；
南熙福邸2016年初单价9700元/㎡，目前二手房16000元/㎡，涨幅接近65%。
2.西部——西四环沿线
代表楼盘：万科城2016年初单价8500元/㎡，目前二手房14000元/㎡，涨幅接近65%；
华瑞紫韵城2016年初单价8200元/㎡，2016年底13000元/㎡，涨幅接近60%。
3.南部——南三环外围沿线
代表楼盘：永威城2016年初单价9000元/㎡，目前在售房源14300元/㎡，涨幅接近60%；
绿都紫荆华庭2016年初单价9200元/㎡，目前二手房14500元/㎡，涨幅接近60%。
4.北部——连霍高速沿线
代表楼盘：康桥朗城2016年初单价10000元/㎡，目前二手房16000元/㎡，涨幅接近60%；
锦艺金水湾2016年初单价9500元/㎡，目前二手房15000元/㎡，涨幅接近58%。
03、当前的城乡接合部
简单说下目前郑州符合这个标准的部分楼盘：
1.东部——白沙组团雁鸣路片区
首先，恭喜在过去时间内买入以下房源的朋友：
均价10000元/㎡的象湖壹号三期、四期小高层；
均价13500元/㎡的永威森林花语高层；
均价12000元/㎡的建业春天里精装高层；
均价11500元/㎡的星联御象湖高层；
均价12000元/㎡的美景东望精装高层；
均价13600元/㎡的蓝城诚园小高层。
未来，你的收益也不会辜负你的选择。当前，周边可选房源已经不多。
星联御象湖：尾盘，房源不足200套，在售均价14000元/㎡，精装修交付。
星联岚溪府：下半年入市，建筑风格为有现代感的工业未来派，据透露单价不低于14000元/㎡。
▲星联岚溪府效果图
蓝城诚园：最新一批房源即将推出，据透露单价不低于15000元/㎡。
当然，还有蓝城玫瑰园、福晟钱隆首府、星联枫桥湾等几个改善盘待入市，价位较高。
2.西部——高新区双湖科技城片区
华润悦景湾：纯高层设计，在售均价11000元/㎡，周边规划有地铁9号线，户型面积有78㎡两房、95㎡三房、120㎡三房。
中海万锦熙岸：高低配设计，高层在售均价12600元/㎡，精装修交付，所剩房源不多，周边规划有地铁8号线，高层户型面积有89㎡三房、121㎡三房、128㎡三房。
另外，还有正商湖西学府、美的翰悦府、金辉优步学府、中建项目待入市。
3. 南部——南四环沿线及绕城高速以北区域
绿都澜湾：从一期至六期基本售完，只剩下七期待开。本身就有已经开通的地铁2号线，再加上创新街小学以及八中分校的落地，预计售价15000元/㎡。
正商智慧城：项目属于新郑，但社区配有双气。总占地约3200亩，有高层、洋房、别墅等产品类型，高层均价约10000元/㎡。
另外，还有康桥柴郭项目、碧桂园南曹项目、正商生态城项目待入市。
4. 北部——开元路及大河路沿线
融创中原宸院：高低配设计，高层在售均价13500元/㎡，周边规划有地铁2/3号线双地铁。
正商家河家：高低配设计，高层在售均价12500元/㎡，一期门口就是地铁2号线延长线终点站，距离二期稍远些。
另外，还有中海湖滨世家、和昌林与城、融创大河宸院等楼盘可供选择。
04、理性看待买房
以上楼盘，只作参考，不作推荐。毕竟在维权甚嚣尘上的当下，还是小心为妙。不过，还是希望大家能够理性看待维权。包括过去取得很好涨幅的那些楼盘，也都或多或少经历过维权事件。
即使东区高端社区建业天筑的业主也会因为社区交房三年泳池还不能正常使用、小区大门经常维修而苦恼，但想想翻倍的收益，还是忍了吧。
▲建业天筑实景图
虽然我们拿出大半辈子积蓄或者掏空六个钱包去买房，多加留意并没有错，但买的没有卖的精，开发商一般不会放过任何一个溢价点去提高售价。
纠结完这个没有好学校，又纠结那个没有地铁口，这样的房子也不是没有，只是看你的预算有没有达到。很多人讲，管南永威城的缺陷是没有地铁。但当它有地铁的话，每平最少还要再加上1000大洋。
买房没有所谓的对与错，适合自己的才是做好的。很多房产专家都会建议投资不碰CEO盘，动不动就举上海汤臣一品从10万/㎡涨到20万/㎡时候，其他房子已经从3万/㎡涨到8万/㎡的例子。
只能说这只针对纯粹的投资客，对于一般购房者而言对也不对。以汤臣一品最小户型430㎡为例：
汤臣一品涨幅100%，收益4300万；
其他房子涨幅167%，收益2150万。
你喜欢那个？
对于富人来说，汤臣一品这种就够了，省事还挣钱。尤其是限购限贷政策极严的当下，购房资格很是稀缺，不是所有人都心大的愿意选择他人代持这种操作手法。
买房投资也好、自住也罢，我们都为了想要更好的生活。不能因为买房而失去本真，整日陷入买房的苦恼中。
05、个人观点
笔者建议大多数人购买城乡结合部的原因如下：
1. 我们都是大多数人，不是能在北龙湖某个售楼部的沙盘前踱步一番，然后一脸轻松对身边妆容精美的美女置业问道全款优惠几个点的豪客。
2. 单价不高，一般不超郑州在售楼盘均价。首付及月供压力较小，升值空间更大。在相对靠谱的片区内购房，从10000涨到20000总比20000涨到40000相对容易些。
3. 所在片区能够在短期内趋向成熟，满足基本生活需求。受每年“停工令”影响，购买期房到交房基本需要2.5—3年的时间。彼时，周边路网打通、商业运营、学校招生也都会陆续呈现。
4. 无房者可选择自住；有房者可选择出租，且租金抵消大部分月供；投资者可选择出售，接盘群体更大。
5. 伴随城市板块轮动，城乡结合处楼盘一般都能取得较好涨幅，甚至存在暴击的可能。但是，机会稍纵即逝，需要你自己把握。
本文完——
所谓的城乡接合部并没有固定的区域，它只会随着城市发展而轮动。上述区域及楼盘，也大都是从三环沿线向四环沿线转变。因为，随着城市的发展，三环内可选新房只会越来越少。而目前很多人看不上的四环沿线，则会随着周边资源配套的落地，将呈现其应有的价值。
即将在今年六月底完工通车的四环快速化工程，将会对郑州的城市发展起到很大推动作用。届时我们的城市格局将会被再次拉大！而四环沿线的“城乡接合部”，就是郑州城市发展下一站的风口。
ID：donggetanpan
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