鲁达 沈阳市1 ~ 8月房地产市长/市场运行分析
1-8月，我市房地产开发投资增加1.2倍，商品房投放增长率超过50%，商品房销售面积小幅减少，二手房交易面积超过90%，房地产市场总体保持稳定健康的发展态势。
一、1-8月份房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资增长1.2倍。房地产开发投资累计完成159亿元，同比增长124.1%。
（二）商品房投放增长逾5成。我市新批准商品房预售面积250.39万平方米，同比增长54.85%；其中新批准商品住房预售面积241.36万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比增长73.63%。房地产开发新开工488.31万平方米，同比增长122.58%；竣工166.64万平方米，同比增长49.97%。
（三）商品房销售面积小幅减少。商品房销售15203套，同比减少2.37%；面积165.34万平方米，位居郑州县（市、区）第3位，同比减少5.87%；商品房销售额118.74亿元，同比增长6.29%。其中：商品住房销售12935套、同比减少2.37%，面积149.27万平方米、同比减少11.24%，商品住房销售均价7108.37元/平方米(其中：城区楼盘销售均价6628.91元/平方米，周边楼盘销售均价8650.22元/平方米)，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨12.89%；非住宅销售2268套（间）、同比增长91.72%，面积16.07万平方米、同比增长114.55%，销售均价7861.69元/平方米，同比增长1.07%。
8月份，商品房投放面积31.59万平方米，同比增长110.47%，环比减少40.07%。商品房销售3240套，同比减少16.75%，环比增长102.88%。面积36.8万平方米，同比减少12.56%，环比增长97.96%；商品住房销售均价6559.51元/平方米，同比上涨3.38%，环比减少17.65%。
（四）域外人士购买率近6成。域外人士购房8934套，占商品房销售总套数的58.76%。
（五）商品房库存面积增长逾6成。经统计，截至2017年8月末，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积240.01万平方米，同比增长60.69%。其中：商品住房13771套、面积176.19万平方米，商业63.82万平方米。
（六）二手房成交面积增长逾9成。二手房交易成交1783套，同比增长84.19%；成交面积26.59万平方米，同比增长91.3%；成交金额6.93亿元，同比增长98.38%。
（七）房地产抵押贷款金额减少近1成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理10968宗，同比减少18.37%；抵押面积182.07万平方米，同比减少18.54%；贷款金额70.07亿元，同比减少9.54%。
（八）土地出让面积增长5成。房地产用地出让共33宗，面积84.92万平方米（合1273.79亩），同比增长50.11%。
（九）房地产行业税费征收增长逾4成。我市房地产行业税费征收共计完成39.59亿元，同比增长47.89%。其中:房地产开发土地出让金成交金额17.15亿元；房地产行业地税收入共计完成13.15亿元，占地税总收入17.41亿元的75.53%；房地产行业国税收入6.42亿元，占国税总收入18.57亿元的34.57%。房地产行业税收（19.57亿元），占全市税收收入（35.98亿元）的54.39%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）1-8月份房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资保持较快增长。我市房地产开发投资累计完成房地产开发投资累计完成159亿元，同比增长124.1%，增速比一季度回落4.4个百分点，比上半年回落21.24个百分点，增速高于全国（7.9%）、河南省（19.1%）。房地产开发投资额占全市固定资产投资414.6亿元的38.35%，比1-7月份提高0.82个百分点。
2．商品房投放持续增长。我市商品房投放持续增长，新批准商品房预售面积250.39万平方米，同比增长54.85%。增速比一季度提高20.56个百分点，比上半年提高5.82个百分点。商品房投放面积与2016年前10个月（257.62万平方米）基本持平。
3．商品房销售增速减缓。一季度我市商品房销售面积同比增长80.11%，1-4月份同比增长47.75%，1-5月份同比增长19.64%，上半年同比减少2.56%，1-7月份同比减少3.77%，1-8月份同比减少5.87%。受5月3日起实施的商品住房限购政策影响，5月份我市商品房销售面积同比减少77.43%、环比减少79.98%；6月份同比减少63.67%、环比增长160.86%，7月份同比减少10.32%、环比增长70.08%，8月份同比减少12.56%、环比增长97.96%，降幅持续收窄。
4．待售商品住房消化周期继续处于供求平衡区间。经统计，截至2017年8月末，我市待售商品房面积240.01万平方米，其中商品住房176.19万平方米，商业63.82万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积27.13万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为6.49个月，与7月末的6.5个月基本持平，继续处于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。1-2月份，我市商品住房销售均价6783.40元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长23.27%；1-3月份为6936.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比增长24.95%；1-4月份为7052.18元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.82%；1-5月份为7051.95元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比增长18.01%；上半年为7165.82元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位，同比上涨13.87%；1-7月份为7277.74元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨15.88%；1-8月份为7108.37元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨12.89%。
6．域外人士购买率与2016年末相比下降12.64个百分点。今年以来，域外人士购买率呈小幅下降态势：1-2月份为66.92%；一季度为66.19%；1-4月份为64.2%；1-5月份为62.95%；上半年为62.48%；1-7月份为61.97%；1-8月份为58.76%，与2016年末（71.4%）相比下降12.64个百分点。
（二）房地产市场预测
今年以来，在国家“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”“加强房地产市场分类调控，遏制热点城市房价过快上涨”的大背景下，5月3日郑州市出台新一轮房地产调控政策，将新郑市、荥阳市、中牟县列入商品住房限购区域，并对所有县（市、区）实施了限售政策。
限购政策实施后，5月份单月我市商品房销售面积同比减少77.43%，6月份同比减少63.67%，7月份同比减少10.32%，8月份同比减少12.56%，1-8月份同比减少5.87%。同时，我市商品住房库存消化周期也由4月末的2.28个月，增加到8月末的6.49个月，限购政策实施4个月以来，我市商品住房库存消化周期增加了4.21个月。从上述数据来看，限购政策对我市商品房销售影响较大，郑州市新一轮房地产调控效果已逐步显现。
从另一个方面来看，在郑州市加快国家中心城市建设的区域背景下，荥阳市作为距离郑州市最近的卫星城，区位、交通、生态、产业优势明显，加之地铁6号线、10号线的动工，开发企业对荥阳房地产市场充满信心。5月3日我市被列入限购区域后，5-8月份4个月，我市商品房共投放173.82万平方米，比1-4月份（76.57万平方米）多出97.25万平方米。
随着郑州市楼市调控的进一步深入，预计接下来我市商品房投放将会持续增加，全年商品房投放将会小幅增加；商品房销售增速减缓，预计全年商品房销售面积降幅在20%-30%之间，但限购期间商品房销售将稳中有升；商品住房销售均价将总体保持平稳；同时，随着成品住宅开发项目的陆续上市，今年我市成品住宅供应比例较2016年将有较大幅度增加。
三、建议
（一）合理定价，促进商品房销售。开发企业要认清当前房地产调控（限购限价）形势，客观定位产品，关注市场走势，合理制定销售价格，采取有效的营销策略，促进商品房销售、化解商品房库存。
（二）研究政策，推进成品住宅建设。河南省要求2008年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。政府相关部门要加强政策宣传、提前制定监督推进措施；开发企业要充分研究政策，提前谋划2018年商品房开发建设，确保2018年我市新开工建设的商品住房全面推行成品住宅。（数据来源：荥阳市住房保障和房地产中心）