鲁达
我国《土地管理法》第63条明确规定：宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不能私自转让。
因而农民公寓不能办理土地使用证、房产证、契税证。对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：第1、利用集体所有土地开发的项目;
第2、未经立项批准或私自变更立项的项目;
第3、未取得规划审批的项目;
第4、私自变更规划的项目;
第5、私自改变土地用途的项目;
第6、土地产权存在纠纷;
第7、没有销售许可证又无产权证的房屋;
第8、未经验收或验收不合格的房屋;
第9、土地或房屋未解除抵押的;
第10、开发商未交纳相关税费的;
第11、土地、房屋被有关部门司法查封。