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债权人的目标是不让不还钱的歌寸步不离。
唯一住房可以执行了，老赖的末日还会远吗？最高法院院长周强在今年“两会”上庄严承诺，用两到三年时间基本解决“执行难”问题！全国法院积极创新执行措施，使那些欠钱不还的“老赖”寸步难行！
最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件：1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；3、申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。
日前，江苏高院正式出台《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》，对相关情况作出了规定。另外，各地执行局也有相关规定，综合来看，存在以下情形之一的，即便名下只有唯一住房也是存在被执行的可能。
江苏高院关于执行“唯一住房”相关问题的解答
为规范执行程序中涉及“唯一住房”的执行，均衡保护债权人的债权与被执行人及其所扶养家属的居住权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定和精神，结合全省法院执行工作实际，制定本解答。
本解答所称“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉“唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
一、被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”，对该“唯一住房”什么情形下可以执行？
登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：
（一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
（四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
（五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
（六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以执行的情形。
二、如何认定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：
（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）
（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）
对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
三、执行“唯一住房”应遵循哪些原则？
为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：
（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。
（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。
（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。
（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
四、执行“唯一住房”程序上应当如何操作？
人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：
1
应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。
2
执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。
3
准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。
4
执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。
5
对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。
6
拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
五、执行“唯一住房”时，被执行人的临时住房如何解决？
执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。
申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。
上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
六、哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障？
对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。
为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。
（二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
附：相关案例：
1关于钟广莲诉钟丽云、邱维民民间借贷纠纷案【案号】(2014)穗中法执复议字第7号
【案件评析】执行中，当被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分
【案件概述】申请复议人钟丽云称：涉案房产是其唯一住房，其与父母及子女居住，除涉案房产外，其及家人无其他住处，法院不能拍卖涉案房产。另外，其享有对凌秀梅、汤湛棠享有21179262元的债权，法院已作出(2011)穗花法民一初字第4337号民事判决，且其已申请强制执行，执行案号(2012)穗花法执字第3457号。待凌秀梅、汤湛棠向其偿还欠款后，其马上偿还本案中拖欠钟广莲的款项。因此，复议请求：撤销花都法院(2013)穗花法执异字第98号执行裁定，停止拍卖涉案房产。
【法院判决】首先，钟丽云依法有赡养扶助父母的义务，但钟丽云与父母并非同一户籍，其承认另有兄妹，且未能有效举证证实其父母只能由其一人赡养并必须与其同住。钟丽云儿子邱华伟、女儿邱华敏均已成年，已具备独立生活能力。故钟丽云的父母及子女均不属于被执行人的扶养家属。本案执行标本金5110000元，涉案房产拍卖后执行款可能不足以清偿邓丽云的本案债务，但即使实际只能部分清偿债务也仍应保障债权人钟广莲的合法权益。况且，钟广莲表示同意在拍卖所得款中根据实际情况预留一定数额租金，以保障钟丽云及其扶养家属在合理期限内的基本居住房屋，故法院实施拍卖涉案房产，仍可兼顾保障钟丽云的基本生活住房。
2罗振锋执行复议案执行裁定书
【案号】(2009)穗中法执复议字第123号
【案件评析】被执行人在一审诉讼或仲裁立案后才将其中一套房屋转让给他人，且在未预留款项用于偿还本案债务的情况下，难脱故意造成只余一套居住用房的现状以达到赖债目的的嫌疑
【案件概述】申请复议人罗振锋称，在本案的一审诉讼期间，李国英、黄曼翎共有两套房屋，一套是本裁定涉及的房屋，另一套是李国英名下的本市寺右新马路156号6b房。李国英利用诉讼调解期间恶意变卖其名下的房屋，造成本案只有唯一住房的既成事实，导致法院的裁判文书无法执行，其债权无法实现。李国英、黄曼翎这种恶意避债的行为，法律应给予严厉制裁。李国英、黄曼翎的合法居住权问题，可以通过另外承租住房来保障。其现在可以提供两套住房供李国英、黄曼翎选择一套租用。
【法院判决】虽然目前被执行人李国英、黄曼翎一家除现在居住的自有房屋外，没有其他房屋可供居住，但李国英在本案一审诉讼期间才将其中一套房屋转让给他人，且在未预留款项用于偿还本案债务的情况下，仍于二审中与罗振锋达成短期内还款的和解，现又拒不提供房屋买卖合同，也不能清楚说明所收房款的用途去向，难脱故意造成执行期间只余一套居住用房的现状以达到赖债目的的嫌疑。现罗振锋提供了两套房屋给李国英、黄曼翎选择租赁居住，房屋产权人亦愿意将房屋出租给李国英、黄曼翎长期使用，罗振锋提出的保障李国英、黄曼翎居住问题的方案实际可行。撤销广州市越秀区人民法院于2009年9月16日作出的（2008）越法执异字第7650-1号执行裁定书。
3廖洋洪与周金妹执行异议案
【案号】(2014)佛南法执异字第165号
【案件评析】我国现行法律并未对宅基地房屋的转让作禁止性规定，而仅是作了限制性规定，被执行人在农村享有宅基地并自建住房的可以拍卖
【案件概述】本院在执行（2013）佛南法九执字第357号，即申请执行人周金妹与被执行人廖掌棠身体权纠纷一案过程中，查封了位于佛山市南海区九江镇英明村尾村永兴四巷1号的出租屋一栋（以下简称“1号房屋”）。案外人廖洋洪对此提出异议，1号房屋用地来自集体分配的集体土地，依法不得执行。1、依据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，不允许转让。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”
【法院判决】我国现行法律并未对宅基地房屋的转让作禁止性规定，而仅是作了限制性规定，即宅基地房屋可以在同一个集体经济组织成员之间转让。因此，本院对异议人提出的1号房屋为宅基地房屋不能拍卖的异议不予支持。
4赵某与深圳市凌鑫电子有限公司债务纠纷执行异议案
【案号】（2010）深宝法执字第8393号
【案件评析】被执行人名下只有唯一住房时，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分，被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的除外
【案件概述】异议人赵某认为夫妻共同债务应当以夫妻共同财产偿还，而本案法院查封的901室房产系异议人婚前以自身名义独立购买的，房产登记在异议人名下，因此该房产属于个人房产，法院不能以该房产偿还夫妻共同债务。另外，该房产用于出租是因为异议人为躲避债主讨债只好带着孩子回老家居住，现在孩子已到上学年龄，且房屋租期已到，现在正准备回去居住。因此，作为异议人的唯一住房，请求法院停止对桂冠华庭房产的拍卖。申请执行人凌鑫公司辩称，异议人赵某与龙某离婚时有大量财产没有分割，异议人完全有能力解决住房问题。桂冠华庭房产系在异议人与龙某婚姻关系存续期间购买，应为共同财产。异议人母子均非深圳户籍，近几年一直未在深圳生活，完全可以在现居住地生活。房产一直处于出租状态，且房产面积达到110平方米，显然超出生活必须的标准。所以，请求法院驳回异议人的异议。
【法院判决】异议房产并非异议人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定的立法宗旨是为了保障被执行人的基本居住问题，防止强制执行损害公民的基本生存权。本案赵某异议房产从一直用于出租，并未实际居住，直到法院要拍卖房产才停止出租。另外，根据查明的事实，赵某在离婚后又购得奔驰轿车一辆，听证过程中陈述借给弟弟5万元借款，自己是大学文凭、会计专业，正在找工作。综合考量异议房屋的使用情况，以及异议人赵某的财产状况、职业背景，法院认为，赵某有能力通过诸如租赁等其他方式解决基本居住问题，拍卖异议房产不影响赵某及其抚养家属的基本生存权，故异议人赵某主张唯一住房不应拍卖的理由不成立。综上，裁定：驳回异议人赵某的异议请求。
5黄志东、珠海市海林源建材有限公司与广东省八建集团有限公司珠海分公司、广东省八建集团有限公司其他执行执行复议案件案
【案号】(2014)珠中法执复字第29号
【案件评析】执行法院没有审查被执行人的房产是否唯一住房的义务，如被执行人认为法院强制执行的是其唯一住房，可在拍卖前向执行法院提出执行异议
【案件概述】执行法院认为，被执行人黄志东未履行生效民事判决，执行法院依法有权强制执行，对包括房产在内的黄志东的财产采取强制执行措施。xx村三巷4号已依法登记在黄志东名下，该房所在地块为国有土地，用途为居住用地，地价款也已缴清，在黄志东拒不履行生效判决的情况下，执行法院有权依法拍卖该房产并以拍卖所得款清偿黄志东所欠债务。至于黄志东提出的唯一房产问题，黄志东在拍卖成交前已经知悉房将被拍卖，但其并没有向执行法院提出该房为其唯一居住房屋，而根据黄志东的陈述，其经常不住在该房，显然其另有住所，黄志东据此提出撤销拍卖结果，依据不充分。综上，黄志东请求撤销拍卖结果的异议请求依据不充分，裁定驳回异议人黄志东的异议请求。
【法院判决】关于执行唯一住房的问题，首先，执行法院在执行过程中，没有审查被执行人的房产是否唯一住房的义务，如被执行人认为法院强制执行的是其唯一住房，可在拍卖前向执行法院提出执行异议。本案中，复议申请人黄志东收到评估报告后仅对评估价格提出异议，并没有向执行法院提出唯一住房的问题。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定，即使案涉房产是复议申请人黄志东的唯一住房，执行法院在制定保障其及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋的方案后也可以拍卖。故复议申请人黄志东以执行法院拍卖其唯一住房违法的理由不成立，本院不予支持。
6徐某某、陈某某对大足区法院执行异议案
【案件地】重庆
【案件评析】金钱债权执行中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。
【案件概述】徐某某、陈某某系夫妻关系，二人是重庆市云阳县法院一起借款纠纷生效判决的被执行人。受云阳县法院委托，重庆市大足区人民法院对被执行人徐某某、陈某某在大足区的一套房屋进行强制执行。在对该房屋进行评估且被执行人对评估房屋未予赎回的情况下，大足区法院依法对房屋进行公开拍卖，经过三次拍卖，最终张某以31万余元的价格购买了该房屋。2014年6月30日，张某到产权部门办理了产权过户手续。但被执行人徐某某、陈某某一直拒绝搬离该房屋，并对大足法院的执行行为提出异议，认为大足法院在执行过程中评估拍卖的房屋系二人唯一住房，法院的执行行为违反了最高人民法院关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋的规定，要求法院撤销拍卖行为。
【法院判决】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，金钱债权执行中，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。而该案申请执行人已书面表示同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。据此，重庆一中院依法裁定驳回徐某某、陈某某的复议申请。