鲁达 房价3 ~ 5万平方的话，建房子的实际费用是多少？你知道，我是做房地产建筑业的。今天我直接推翻了房地产费用。
看到就是赚到，千万别走开，就算没买房，也普及自己的知识。很多人认为房价一平方那么高是不是因为地点好、盖房子比较贵，那些号称高端楼盘卖得贵，是不是房子用的材料好，树种的漂亮，所以单价比较高。在这里我明确告诉你，以毛坯房来说，一个最普通的房子与非常豪华高端的房子，差价不会超过三千块。惊讶吧，有人开始在想了，难道我家小区那五千块一平方的房子跟上海三十万一平方的汤臣一品就差了三千块？听我慢慢道来。
先科普下几个专业知识：多层、中高层与高层，多层、中高层就是9层以下的，高层就是10层以上的。框架结构与剪力墙结构，框架就是柱子跟板浇筑在一起，然后砌砖的结构，剪力墙就是一堵堵钢筋混凝土的墙体，简单点就是框架结构只有柱子是混凝土，剪力墙结构就是墙也是混凝土。我们国家目前的小区住宅基本上就是这两种结构。很明显，高层比多层成本高，剪力墙结构比框架结构成本高。那么差多少呢？多层框架结构的房子，每平方米的建安成本在2000元左右，高层一般都采用剪力墙结构，又有地下室，每平方米的建安成本在2500元左右。是的，你们没看错，两种完全不同结构的房子，他们的差价只有区区500元，建筑老板少去几趟KTV的钱就够了。
接下来的就是决定你家漂亮不漂亮、高档不高档的地方了，很简单，就是小区大门与绿化景观。路人评价一个小区如何，先从大门看起，最近抖音很火的一个小区业主维权：我们需要一个大门、我们需要一个面子。对的，大门确实是面子，那么一个奢华的大门与普通的大门又有多少费用差别呢？上海某处房产，号称一个小区大门花了三千万成为头条新闻，让多少上海富豪趋之若鹜，“要的就是这种倍儿有面子”。如果你现在购买的房子能花一千万做个大门，在你们的城市就有足够的面子了，摊到每平方米，就是区区100块钱，那么有大门和没有大门就是差了每平米100块钱而已。
走进小区后，绿化景观的施工就是整个小区品味的体现了，目前的小区绿化景观摊到房屋面积每平方米50-200元之间，个别高端的楼盘每平方米也控制在500元以内。也就是说，如果你小区的绿化景观花了每平方米500元，那么在你们的城市可以成为顶级奢华的小区了，你从此又走上了人生巅峰，迎娶白富美。好的，我们现在知道了绿化景观这块优劣差价在500元左右。下面这张图片是号称上海第一豪宅的汤臣一品景观实景图：
综上所述，一套房子的建造成本，最好与最差，每平方米就差了1100元，若要算上门厅、电梯厅的装修差价等等，加起来也超不过每平米2000元。从房地产开发角度，品牌溢价等等再加上1000元，一套房子的高低标准，撑死了差不过3000元。打个比方，在福州，住外滩与住南屿安置房的房子成本差价是不会超过3000元的。房价的成本计算包含：地价、建造成本、管理费用、营销费用、税费、市政公共配套、财务费用这几大项，其中的可变项目且费用占最大头的只有建造成本与地价，其他费用无论是盖什么样的房子几乎没有变化，建造成本已经非常很清楚了，那么为什么有的房价每平米几万块，有的房子却只有几千块呢？罪魁祸首就是地价，也就是开发商拍地时所谓的楼面价，楼面地价所产生的成本是无法估量的，有的城市每平几百块钱，有的城市几万块钱。比如2016年福州市区宗地2016-11号五一新城地块，扣除配建回购部分，阳光城以四万五每平米的楼面价拿下，至今还是福州的地价天花板。前一个月，厦门岛内一块地楼面价达到了五万块钱，试问一套房子里面的钢筋混凝土值几个钱，凭啥一平方卖到好几万，看到这里的人应该都明白了，房子真不值钱，房子贵，是因为全给地价去了。
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