鲁达 大小
砸了65亿韩元的重金，成功地跻身广州市场的“康龙”华发，即将迎来广州的首场演出。
近日,华发四季再度传出开盘消息,预计4月正式入市。随后,观点地产新媒体致电华发四季项目公司咨询,相关负责人表示,项目预计3月下旬会开放销售中心,真正开盘要等到今年5月。
对于该项目入市前景,广东中原地产项目部总经理黄韬认为,综合地理位置和销售均价,以及今年市场回暖等因素,华发四季具有一定竞争力,预计去化较理想。
华发广州首秀
据了解,华发四季不仅是华发进入广州市场的第一个项目,也是当年白云区的地王项目。2012年11月30日,华发以10.7亿元总价,20100平方米配建保障房面积击败保利地产,成功摘得白云永泰村集贤庄地块。
剔除配建保障房的面积后,该地块可用于建设商品住宅部分的楼面地价为14598元/平方米。黄韬预计,项目推出市场售价应该是“3字头”。
对于地块的规划,时任华发股份董秘候贵明在拍卖结束后曾透露,项目打算建高端住宅,华发在豪宅产品上有比较丰富的经验。
“主推产品是140-260平方米精装四房户型。”上述项目公司负责人也表示,项目预计3月下旬会开放销售中心,真正开盘要等到今年5月。
据悉,华发四季已于今年2月5日取得预售证,预售总套数56,预售面积9869.5761万平方米。
黄韬认为,5月入市的华发四季,去化情况应该会比较乐观。“整体来说,项目前景还是不错的,因为周边在售楼盘不多,竞争对手较少,而且周边配套比较成熟。”
据观点地产新媒体观察,华发四季周边在售项目仅有岭南新世界、凯云新世界、新世界·嘉云府,均价分别为28500元/平方米、36000元/平方米、28000元/平方米。而华发四季预计的“3字头”均价在周边项目价格区间内。
黄韬还称,2015年市场回暖也将为华发四季提供去化条件。“今年的成交整体会比去年要好,综合起来看,还是看好这个项目的。”
改善型市场转好?
在黄韬看来,2015年改善型产品的占比会增大。据其介绍,去年广州刚需小户型产品成交占了70%,但今年改善型产品会加大比例。
过去2014年仍受制于限购的广州,刚需产品与改善型产品成交形成了强烈对比。据合富辉煌发布的“2014年广州楼市总结报告”显示,截止2014年年末,200万元以下外围中小户型及200-300万元中心区中小户型是广州全市成交主力,两者占比高达八成。
彼时,合富辉煌首席市场分析师黎文江曾对大户型的销售表示担忧。“如果广州不放开限购、不降低外地购房者的入市门槛,大户型产品是很难消化的,广州市十区二市库存可售的6万多套商品住宅,套均面积137平方米,当前市场去化不良的,绝大部分都是大户型。”
不过,黄韬认为,这种局面今年将会改变。“刚需产品与改善型产品今年会成为主力,占比可能会形成各占50%的局面。”
他进一步分析指,目前大户型产品库存高的主要集中在花都、南沙、从化、增城这些外围地区,但像白云这种中心城区,大户型产品还是有一定承接力的。“也因此,以大户型产品为主的华发四季相对来说还是比较乐观的。”
而对于开发商来说,2015年改善型市场或许的确会转好。相关统计数据显示,广州在农历春节前一周,121-145平方米的大户型房源推出341套,146平方米以上大户型更达513套,占广州全市新增房源数的12.10%。
预计2015年全年,广州也将迎来改善型产品的入市小高潮,包括接下来天誉半岛、海珠半岛花园、江山国、天荟公馆、峻林、佳兆业天御、富力东山新天地等10多个大户型项目。
但是,相对于黄韬的乐观,合富辉煌分析师黄琼则显得较为保守。她认为,目前来说,大户型产品去化还是比较困难的,主要还是因为总价过高,买家入市会比较谨慎。
“即使现在央行降息降准,但这种政策对于改善型产品的利好并不是特别明显,对改善型买家并没有起到特别大的推动作用。”黄琼表示有些担忧。