鲁达 我是星宿。遇到晚买房的军人，目前为8000人提供了买房的最佳解决方案。
提问：星叔，你好，我坐标武汉家有一套自住房在百步亭二区价值280万还有73万的30年期按揭贷款已经还8年，现手头有190子弹，不知道该还掉按揭，还是再投资出去，投资是新盘还是二手，多大面积合适？现在的月供能力在7000左右不想再增加了。公积金夫妻都是异地没用过。
回答：一般正常情况下：不建议你提前还款。尤其是贷款年限30年的那种，因为现在通货膨胀，也就是说未来20或30年后，同样的金额钱购买力会下降。举个例子，今天的一百购买力，在20年后可能只相当于10元的购买力。银行虽然有利息在，但你利息远比通货膨胀要小的多，而且你可以拿你贷款的这些钱，投资在别的项目上，换来更多的收益。这就像很多企业都要像银行贷款一样的道理。
第一个特殊情况：是建议提前需要还完贷款的。
比如说，你现在是第一套房，而且是贷款买的房，如果之前贷款金额不多。比如说只贷了10多万的。现在需要买第二套房，像这种情况，就建议你提前还完贷款。这样好处很多的，第一有的城市房产政策是认贷不认房的，也就是说你还清了第一套房的贷款，再买房是算首套房。如果不还清就是二套房，利息，首付比例都要高。
第二个特殊情况：同样你还想买第二套房，之前第一套房贷款不多，但手里的首付不够怎么办？教一个办法。你可以把第一套房的贷款还清，然后再做房产抵押贷款，这样就能多贷款做为买二套房的首付。有的人说，我可以不用还清第一套房也可以做二次抵押，没错，有的银行可以这样操作。但有的地方的银行是不可以的，必须还清贷款房子的贷款才可以做抵押贷款。还有一个原因，二次抵押贷款。要比第一次抵押贷款利息要高，而且贷款比例也会低很多。不划算，所以还是建议先还清贷款再抵押比较合适。
子弹190，在武汉完全可以再打2套，投资优先二手次新，配合出租，降低月供压力。具体性价比高的楼盘，内部有推荐。
提问: 您好，星叔资金有限想买合肥的房子，哪里比较合适是二手的还是新房，常年不在合肥
回答：你好，首先说一下合肥各个区域买卖建议以及新房/二手房的性价比比较：
①政务区，基本是存量房，二手房均价在三万二三，适合在周边上班自住，兼顾居住环境和学区要求的高净值家庭。政务东，二手次新房值得买。
②滨湖，新房大开发时代已经过去，值得买，有条件首选新房，滨湖全区域的新房都可入，如果首付跟不上，二手房依然可以买。
③高新区，值得买，新房性价比更高首选新房；临近高新区的肥西区域也可以买，北雁湖很值得买；对首付以及总预算有限的刚需而言，运河新城可以买，早买比迟买好。
④庐阳区的四里河，包河区的淝河片区（省府北），值得买， 尤其是在周边上班自主客户的。
⑤蜀山区买房，2021年的新房可选余地也不大，五十中西部分二手次新学区房值得买。
⑥肥西在几个市辖县当中最值得买，靠近政务区高新区滨湖，有地铁规划，周边配套完善的区域值得考虑，选大品牌新房，在不考虑地缘因素的情况下，推荐指数超过瑶海新站肥东北城。
⑦东部新中心（肥东）推荐指数高于新站北城，地源客户可入，选新房。
⑧瑶海新站北城，房价很适宜，地源客户可入，二手次新房性价比更高。
⑨近两年合肥学区房涨得很好，但由于6年一学位和多校划片政策影响，学区房已经过了大涨时代，有自用需求的仔细淘逢低买入，投资谨慎参与。
如果你预算有限，且没有房票的话，建议重点优先上面的方案6，买肥西的大品牌新房。
合肥买房性价比高的楼盘推荐，详见内部分享。
提问: 星叔，我们在昆明有两套老破小，一套老破大。位置倒是都不错，两套老破小都有学区。现在想出手一套西山区的老破小，因为在顶楼，虽然户型那些都不错但是已经挂了一两个月都没有人问，我想问下我们现在应该怎么包装才能把房子卖出？然后想请问我们现在这个情况应该怎么样才能收益最大化？
回答：你好，首先你持有的资产都不是很优质，都是老破旧类型，建议逐步出手置换成核心地段新房或次新房，优化资产配置，也可以考虑去更高能级的城市买，买房就是买城市股票，分享城市发展的红利，昆明不建议仓位太多，2套以内就可以。
二线城市一般是不建议持有老破小老破中和老破大的。二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大，且二线市区并没有那么完美的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大，未来也属于跟涨型产品。
自住和投资逻辑不同。
投资，老房子升值太慢。二线城市上车门槛低，如果没有牛校学区加持，老破小未来一定是跑输大盘的。
老破小建议凤变冰之后再出手，简单来说就是花点成本简单装修美化一下房子，把卖房科技树用上。
卖房的几个基本共通原则:
卖房，第一是时机，第二是勤奋，第三是装修、谈判等技巧。
大风起兮猪飞扬，大涨时候，什么盘和价格基本都能卖出。但是时机有时很难选择，特别是碰到急用钱的时候。
如果是没有好的时机，就需要更加勤奋，深入地推，放盘周边3公里内的所有家中介。
买房跑断腿，卖房更是跑断腿。卖房的难度比买房要难。开发商用广告卖新房，最大化的扩散楼盘信息，吸引到“有缘人”。
你不放点血鼓励鼓励，中介不会大力给你推。
额外奖励成交的中介吧。再说了，其实卖房的核心不是以某个很爽很高的价格卖出去，而是“卖房的前提是买房”，卖房不在乎什么5万10万的，而是在乎你要买的房子，笋盘的系数有多深。
这涉及到速率与置换的预期效率。
当然了，一般而言，相对不错的装修，确实吸睛，有利于流动性；
而降价，也确实是最有效提高流动性的办法。
这里面有个特点，如果是总价高的房子，降价的效果不明显，因为客户量小，需要“碰运气”。
如果是总价低的刚需房，功能型的，价格敏感，稍微降点价格，流动性还是不错的。
提问：星叔，我买房主要为了孩子教育，之前一直想买西安，可是一直凑不够首付，就想实在不行买到铜川，因为是铜川人。家庭收入一个月一万二，买到西安又怕生活压力太大，星叔觉得应该买西安便宜点的呢还是买到铜川好点的。刚需。
回答：房子的价值分为使用价值和附加价值，其中使用价值就是一般租房子的房租价，而附加价值有很多，比如教育、交通、医疗等，中最贵的就是教育附加价值，这也就是为什么学位房比学区房贵，学区房比没有学位的贵。
省会城市之所以是省会城市，其一定是集结了本省最好的各种资源。尤其是教育资源，好的学校基本都是在省会，毕竟大城市人才多。而且大城市因为就业机会多，会吸引更多人来，人来多了购房需求就增加，这也促进了城市向郊区扩展。
而三四线城市，因为经济发展本来就落后，吸引人才的力量有限，整体资源配置不够，房子的价值低，涨幅小。三四线城市中心区房子溢价严重，房价到一定高度会出现瓶颈，发展空间有限。
省会郊区价格因为配套不成熟，价格还处于洼地，省会是一个省的文化、经济集中城市，具有优先发展权利，城市在不断膨胀，一旦郊区配套完善成熟，价格还能持续上涨。更加建议入手西安。
西安投资买房建议，详见内部分享。
提问：星叔好！都说钱放银行，贬值，近几年的通胀到底多少呢，年化达到多少才算跑赢通胀啊？买房是个保值增值的好渠道，但是这个渠道动不动就百万，不是所有人都容易选择的。
回答：你好，买房确实是大资金，但大资金才需要担心贬值。如果几万块现金，贬值不贬值意义不大，努力赚钱才是王道。房产还有个优势就是可以撬动杠杆来增加自己的财富。
经常讲人是有圈层的，我们所有的努力，就是要努力往上走，大概分为三个层级：
最上层：用钱赚钱，比如某家公司上市了，买了股票大涨了，高科技企业创业成功上市上，在整个财富分配机制中，获利最多。
走到这一层很难，没有几个人。
中间层：用资产赚钱，最常见的买了一二线城市的房产，可以收租，也可以过几年把房子卖了赚钱。
走到中间层不难，只要你有思想就可以做到！赶紧卖掉三四线城市多余的房子，只留下一套自住的房子，到一二线城市核心买入房子。
最下层：是用体力赚钱，通过这样的方式赚钱的比例人群是最多的，这层次很多人会天天想着余钱存银行每天打听那个银行的利息最高，这样的人是最没用的人，你想想：全世界货币超发，资产价格大涨，你存在银行的钱能跑过通货膨胀吗？存银行的钱永远赶不上房价上涨。
如果是想着余钱去买房付首付，你的人生会往中层走。
劳心者治人，劳力者治于人。这样的阶层分布，其实也就是每一个社会所固有的“财富收割模式”。
以上问答来自”星叔房谈“公众号，可以一对一解答+赠送2021全国买房最有价值的城市和板块。