鲁达 昨天，位于江北江北板块的一个地块经过5个小时的争夺，登上了正阳建设，在住房比例只有50%的情况下，仍然拍下了10310元/，其实际地价已经相当高了。
那么今天即将出让的同样位于甬江北板块的地块也将迎来竞拍，在去年十月份该地块已经流拍过一次，而这次的起拍价下调了900元/㎡，从银十到银四，土地市场由冷转热，该地块的结局会发生怎样的改变呢？话不多说，让我们一睹为快！
土拍速报
江北区JB04-05-02、JB04-05-05地块（孔浦桂王家1#、2#地块），位于江北区孔浦街道，东至怡西街，南至规划下白沙路，西至江北大河绿化带，北至规划大庆北路。出让面积为74357平，可建面积14.3万方，其中2号地块容积率1.75，5号地块容积率2.1。挂牌楼面价10050元/㎡，上限价格为20100元/㎡。起始总价达14.4亿元。规划性质为商住用地，是一宗拥有可建住宅，又自带商业的项目，隶属限购区。
此次土拍共有6家房企参与竞拍，分别是万科、复地、保亿、龙湖、阳光城、光明。
最终，经过74轮，光明以10800元/平方米，溢价率7.5%，总价15.5亿元拿下该地块！
地块规划条件，背后操作难度大
该地块属于甬江北，得益于其优越的沿江地带地理位置，是未来宁波中心城市建设的潜力所在，最近新出来的文创港规划也是让我们对这个板块充满了期待。
该地块之前流拍最主要的原因还是出让条件过多，地价也过高。从此次的挂牌信息来看，除了楼面价下调了900元/㎡，其他出让条件均没有出现变化，这也是导致了只有5家开发商前来参与竞拍。
出让文件中规定：
1、JB04-05-05地块居住计容建筑面积不超过该地块计容总建筑面积的40%。
2、竞得单位应自持JB04-05-05地块内计容建筑面积不少于1.93万平方米的商业商务用房，自项目竣工验收后首次登记之日起十年内不得转让，如有违约，竞得单位须支付违约金，违约金为自持计容建筑面积与土地成交楼面价格乘积的10%
3、JB04-05-02地块内须按规划条件要求由竞得单位配建9班幼儿园一处，规划用地面积不小于4655平方米，JB04-05-05地块内须按规划条件要求由竞得单位配建综合超市（建筑面积不少于2000平方米）、社会公共停车场（机动车停车位不少于360个）、移动通信基站（附建）各一处，其中9班幼儿园、社会公共停车场建成后产权无偿移交给政府。
按照出让条件来计算，该地块住宅建面仅约8.7万方，商业占比达到了40%左右，该地块的硬性指标将是对未来拿地房企的综合实力考核，没有强劲的操盘实力，这块地也不好下口。而且该地块起拍价已经超过昨天正扬建设地块的成交楼面价，这也是为什么本次土拍仅5家开发商竞拍的原因所在！
地块优劣势分析，地铁是亮点
这块当然也是有优势的，就配套上而言，交通出行是该地块最优秀的一点，本案地块向北约200米即到达地铁二号线孔浦站，一站后在大通桥站快速沟通在建地铁三号线，横贯东西，纵穿南北，也是一个地铁盘项目。
不仅如此地块北侧和2个分地块之间都有河流流过，南面不远处即为甬江，未来可享受一线江景。
地块周边基本居民所需的医疗、教育、市政、超市配套齐全。孔浦将以居住、商务、商贸和游憩休闲为规划发展的主导功能加持，而且甬江北岸拆迁已经在储备阶段，可见甬江北岸潜力巨大。但是目前甬江北岸沿线有10家码头的黄沙、钢材、石材、渣土等船舶、车辆的运输行为，地块南侧也为一沙场，所以目前地块周边灰沙很大，而且2号地块紧邻环城北路，过往大型车辆众多，未来会受到一定的噪音干扰。
综上所述，地块就位置而言还是不错的，其商业部分也能弥补片区内商业不足的现象，但是就目前而言周边配套和一些不利因素还是挺多的，未来发展起来也将成为宁波的重点区域。
周边土地市场＆房价水平
甬江北板块内随着富力院士廷的售罄整个板块内无新房在售，未来入市后压力较小。而且周边的小区也都为老小区。像怡江春色、红梅新村、阳光清晨花苑二手房成交参考均价在17000-22000元/㎡左右。
2016年以来，甬江北板块一共有3宗地块出让，其中1宗邻近庄市，2宗邻近湾头。
2016年1月，宁大北侧双桥地块出让，直线距离本地块4.1公里，总建面27.3万方，最终被富力以2929元/㎡的底价拿下。打造成现在的富力院士廷，目前已经售罄，最后一批高层成交均价在17800元/㎡左右。
2018年12月，江北区JB04-01-06（人民路东1#）地块出让，直线距离本地块2.4公里，总建面10万方，当时吸引了6家开发商参与竞拍，经过74轮的竞价，海尔以16230元/㎡拿下该地块，已出案名翡翠东方。
昨天，江北区JB04-01-11（江北人民路东2#）地块成功出让，直线距离本地块2.4公里，总建面2.4万方，吸引了6家开发商参与竞拍，经过180轮的竞价，正扬建设以10310元/㎡拿下该地块。
综上所述，这宗地块是孔浦在拆改工程中首度亮相的涉宅用地，而且甬江北岸拆迁已经在储备阶段，是宁波老城区为数不多可以大片开发的区域，而且中兴大桥预计将在今年通车，将快速拉近甬江北和江东、高新区的距离，未来潜力巨大。而且地块邻近地铁站，南向一线江景，为宁波不可多得南向面江房子，再加上地块商业建面较多，未来将大大的改善孔浦片区的商业生活配套。但是目前周边不利因素还是比较多的，庄桥机场能否搬迁和孔浦的旧改会是板块未来发展的一个机会点。