鲁达 我最近10年一直在西安房地产媒体行业工作。近年来，业界巨头纷纷表示：“西安市场不缺房子，真正的好房子不足！”听到了。“。
截止2016年12月末，数据显示：西安商品住宅库存量为1071.92万㎡，这足以说明“西安不缺房子”。然而另一方面，我们经常听到的是身边的购房者为买不到一套合适的房子而苦恼。是的，目前西安地产市场上鱼龙混杂。看起来房子多如天上繁星，但真正的好房子却屈指可数。
① 什么样的房子才能称得上是“好房子”?
上千万平米住宅库存供给的是钢筋混凝土所构造成遮风挡雨的房子，而购房者需要的是一个“好房子”，一个真正能让人体会到归属感的“好房子”。
所以，我一直在思考：什么样的房子才是好房子?好的地段、一流的硬件、成熟的配套……还是买得起的房子?我相信，在大多数人的心目中以价格为代表的豪宅一定是好房子的代表之一，因为大家公认的是“一分钱一分货”的标准!
而在当前土地稀缺、改善型需求化、泛豪宅化的西安市场上，地段的优异、交通的便捷、配套的丰富等等，都是一个高品质豪宅项目所必备的条件。同时，一个项目除了上述的先天因素外，建筑工程的精益求精与物业服务的优中选优，也是好房子的硬性标准，特别是物业服务，越来越受到中产阶层购房人群的重视。
因为，物业服务伴随的是整个居住周期。同时，一个小区的物业服务，业主更多的时候是只能接受，没得选择。
华商报在2016年12月31日发布的2016年西安市民投诉五大热词中，物业以1699次的提及频次排在第一!西安市民最为关注的，就是自家小区的“管家”——物业。
“地下车库太贵，地面车位要靠‘抢’;正给孩子辅导功课，突然停电了;物业服务差，物业费却涨了……
由此，我们不难理解为什么物业日渐成为购房者买房时关注的重要因素了。
② 物业问题不仅仅只是物业公司单方面的问题
我相信，当我敲出以上这个标题时，部分朋友一定会产生质疑和异议。
因为，很多房子在销售时广告打得铺天盖地、自诩精工豪宅、尊贵服务，但在交房后还能否始终如一地保证高品质?能否真正提供与之售价相匹配的物业服务呢?答案是：“多数不能。”不仅如此，还会产生很多其他问题，影响着业主的日常生活。
这个时候，我们通常会把矛头立刻指向“物业公司”。
是的，很多时候开发商交房业主入住后，物业公司的不专业、物业人员的服务态度蛮横、公共设施维修问题没人管、小区内违法搭建、停车位问题、电梯问题等等问题，伤透了业主的心。业主想换掉物业，但现实中业委会又难以成立……
客观地讲，深究这些物业服务的“疑难杂症”，会发现其中的缘由未必那么简单。除了一些小物业公司管理服务水平不到位之外，这里面其实还有着其他的难言之隐。扒开物业管理内部，我们看到：“物业管理费的收取标准普遍较低，物业公司入不敷出，无力承担高额的维修维护费用，又无法向业主另行收费，房子也就只能越住越破。”面对上千、甚至上万的业主，便捷与私密、舒适与节俭、安全与自由“众口难调”，导致物业规定无法执行，业主怨声载道，最终致使物业品质大打折扣，业主和物业公司成了关系僵化的对立面……
③ 解决之道：让志同道合的人生活在一起
从一定程度上讲，上述这些问题的解决，关键看开发商是否从卖房时就开始规避：以高标准的物业服务吸引那些同样高素质的业主，以高门槛的筛选过程将能想到的“隐患”扼杀在摇篮里!
就如风靡公寓行业的“三不租”：45岁以上不租、不爱交朋友的不租、结婚带小孩的不租。还有西安万科棉花公寓，也有大叔不租、熊娃不租、萌宠不租。这些公寓的规范体现了一个圈层特色，如果不能具备追求品质的相同生活习惯，又怎么能和谐地居住在一起？
现实中的西安，不乏具有远见的开发商，从一开始就想要摆脱物业服务的隐患。其会根据楼盘的特性和居住品质的要求，出台具有积极意义的“服务公约”，甚至在购房时就要签订相关协议。
“所有要买我公寓的购房者，在购买公寓成为业主之前，必须签署《公寓物业管理服务公约》，否则我的房子坚决不卖给你!要想享受超高品质的物业服务，就必须提前承诺遵守相关物业规定，不同意?我们坚决不卖房!”米拉国际公寓创始人熊晖如是说。
④ 米拉的N条公约
在高库存的西安地产市场，到底是怎样的物业、怎样的服务，才能配得上熊晖如此“霸道”的销售政策?
米拉国际公寓就是其中之一。据悉，其始终秉持着“微豪宅”的高标准高要求，甚至将物业服务摆在了比销售更为重要的位置：
第一，坚持物业管理服务的高标准。
米拉国际公寓重金聘请最专业、最高端的物业服务公司，提供最优质、最周到、最舒适的物业服务，让米拉国际公寓的业主们，时刻享受生活的奢华和喜悦。
第二，坚持“先签公约后卖房”。这一条，正如前文所述，购买米拉国际公寓前必须签订公约并遵守公约条款，否则坚决不卖。
熊晖说：“我宁愿为了绝大多数业主的权益而拒绝少数人，也不愿意米拉国际公寓变成一个毫无品质的、鱼龙混杂的、居住体验极差的项目。公约代表了我们和业主相同的价值观和生活理念，我相信接受‘米拉国际公寓服务公约’的业主，都是追求生活品质、相互理解、相互包容，并且极具契约精神的。”
为此，熊晖推出了《米拉国际公寓物业管理服务公约》，成为中国第一个会拒绝购房者的超级梦想家!
等你回家的灯，坚持通宵常亮。
不管多晚到家，业主能够见到的入户大堂和电梯间的灯，都是常亮着的。这是一个很小的细节，却会让人无比舒适和安心。深夜回家的路，不是害怕和孤独。不管多晚回家，迎接你的都是亮如白昼的大堂、走廊，还有温馨的家!
然而，公共照明通宵常亮带来美好居住体验的同时，公摊电费也随之增长，如未事先约定，势必会有业主不认同。但其作为“公约”中的一条，如果购房者不接受，就不能成为米拉国际公寓的业主。
米拉国际公寓是否允许养狗，与业主一起决定。
社区里是否能够养狗这件事，一直是目前各小区业主们之间普遍的一个争议。因为，宠物虽然可爱且能带给主人欢乐，但却会造成另外一些家庭的困扰和麻烦，比如孩子们的安全，比如粪便无法及时处理的闹心!
对于米拉国际公寓未来是否允许养狗这个问题，目前还没有明确结论。据悉，熊晖会再三考虑，并跟第一批意向业主沟通探讨。假如最终为了提升居住品质、为了业主的小朋友可以自在放心地玩耍、为了年轻的父母不再担心孩子的安全问题，决定在米拉国际公寓禁止养狗，那么这条约定也将写进米拉国际公寓的公约并坚决贯彻。如果到时候有购房者不同意，对不起，米拉国际公寓的房子不卖给你!
坚持顶级豪宅物业标准，坚持顶级豪宅收费标准。
米拉国际公寓坚持顶级豪宅的物业标准，也坚持与之对应的豪宅物业收费标准。
豪宅与普通住宅的重要区别之一，就是豪宅后期的维护成本。国内很多开发商在公共部分的投入都是一次性的，没有考虑到20年之后，自己开发的楼盘外墙被侵蚀得不堪入目该怎么办?大堂昂贵的大理石残旧、开裂了该怎么办?公共部分的地砖、墙面破损了又该怎么办?这就导致很多高端住宅居住几年后经过风吹雨晒，看起来很破烂。虽然业主都在交大修基金，但是大修基金只能用于日常的基本维护和维修，真正涉及整栋楼的大面积材料更换，大修基金只能是杯水车薪，完全派不上用场。
为此，米拉国际公寓将聘请相关专家做详细测算，测算出10年后会损坏多少比例的砖、大理石以及其它各种材料;测算出多久做一次翻新维修;同时聘请最知名的设计师做最好的维护翻新方案。其还将委托专业会计事务所审核账务，清楚地公示每一笔资金的用处，一切流程都做到公开、公正、透明。
“我会把这些结果提前在《米拉国际公寓物业服务公约》里公示约定，和米拉的业主一起，经营一个在30年、50年，甚至100年之后，仍然历久弥新的微豪宅社区!”熊晖说。
国内目前的豪宅物业收费高低不一，上海汤臣一品的物业费15元/㎡·月、上海华侨城苏河湾的物业费为13元/㎡·月、北京壹号院物业费为17元/㎡·月、深圳湾公馆为9.8元/㎡·月……这些豪宅的售价基本都在150000元/㎡以上。
在西安的豪宅项目中，中大国际九号物业费9元/㎡·月、曲江玫瑰园的物业费为5.5元/㎡·月……
不可否认，豪宅的物业费要远远高于普通住宅，甚至是普通住宅的几倍。对于豪宅物业费的成本和高收费这个“定量”我们是无法改变的，但可以改变的是面积大小这个“变量”。米拉国际公寓不仅从根本上降低了豪宅购买的门槛，还极大地降低了业主物业费的总价!16-22㎡的“微豪宅”，即使物业费收到一平米10元，一个月也才160-220元之间，而这一两百块，却能让业主享受到最顶级、最尊贵的物业管理服务。无论从哪个方面衡量，其都算得上年轻人不仅买得起，而且住得起的豪宅。
从一定意义上讲，熊晖和他的米拉国际公寓这种要买房先签物业公约的行为，与其说是一种销售上的霸道，还不如说是对产品、对服务的极致追求。而这种对服务的极致追求，看起来是提高了销售门槛，实际上最终受益的其实是米拉国际公寓的业主。
因为，这种极致的追求不仅可以让入住米拉国际公寓的业主享受到顶级物业服务，而且延续了米拉国际公寓令人为之倾倒的尊崇与奢华。优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，更是房子保值升值的重要保障。
这或许才是米拉国际公寓物业服务的真正价值所在。