鲁达
最近一段时间平静了一段时间的房地产市场又不太平，出租东权的新闻引起了房价和房租未来上涨和下跌的话题。
事情大概是这样的：7月17日下午，广州市政府正式发布了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，说要加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。其中引起大家热议最多的一点，就是在《方案》中明确赋予了符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
很多人乍一听觉得可不得了，这可是个影响楼市的重磅新闻啊，尤其是对于以前大家挤破脑袋要花巨款给孩子上学购买的学区房甚至只是学区走廊，现在这么一来，岂不是要大幅降价了！？
于是乎，新闻发布后不久，就有很多专家学者出来说话了，说什么这是一个重要信号，说明国家开始大力推动租房市场了，高房价时代就要终结了，学区房价格将会暴跌等等。
但于此同时，也有大量对利空观点进行批驳的声音出现，认为这些专家们都想得太简单了，轻信这种学区房要暴跌观点的老百姓那也都是想得太美了。因为你不能简单从标题去理解这个政策的意思，也绝不能低估这种政策在实际落地时候的难度。
举个例子，刚才说到承租人子女享有就近入学等公共服务权益，这里面的承租人可不是随便什么人都可以算的，前面还有一个限制性条件，叫做符合条件的。那什么叫符合条件呢？具体有哪些条件呢？我们来看一看，通知里的具体规定是这样的：
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
这么一读我们都不需要仔细去一条一条分析，光是本市户籍这一条就足以让我们感受到这个要求有多高了，更别说在实际的操作落地过程中还涉及到各区教育行政主管部门来制定细则，其中的重重阻碍和困难就更不用提了。
很多网友吐槽说，我是买了房的人，但是没有户口，小孩读书的问题照样没法解决。更别说你们这些租房的人了。如果要说就这么个政策就能导致房价的暴跌，那只能说是痴人说梦了。
更有甚者认为，如果租房也能解决学区问题，那学区房租金就会各种暴涨，而租金的暴涨也会推升学区房的出租收益，那么学区房的房价不仅不会下跌，反而会进一步的上涨。
这可把我们这些吃瓜群众给搞晕了呀，有说暴跌，也有说不会，甚至还有说房租房价都要一起涨的？到底这个讨论如此热烈的政策，对房价和房租是怎么一个影响呢，能不能有人给说说明白呢？所以今天，我们就是要来好好分析分析，到底租购同权这个事儿会对房价和房租有什么样的一个影响。
首先，我们先要确定的是政府对于大力发展租房市场，推动租购同权，这一政策的决心和力度还是足够有诚意的。这个事儿其实挺早就提了，而最近，上海首次批了2块只租不售的地，住建部等9部委也联合下发通知，明确包括广州在内的12个城市作为加快发展住房租赁市场的先行试点城市，而广州只不过是率先发布了正式的文件，随后很多其他试点城市也都经纷纷跟进了。而新华社在对住建部相关负责人的采访中，也明确得到了住建部将会通过立法来明确“租购同权”的确认。那这么说，租购同权在未来将是一个大势所趋，真正的实现只是时间问题。
好，明确了这么一个大的市场环境和趋势之后，接下来我们就回到具体学区房这一个微观市场，先说房价，要分析讨论租购同权到底对于学区房的房价是什么样的影响，我们还是要看影响房价的两个核心因素：供需和预期。
从中长期看，决定房价的最重要因素一定是市场上买卖双方的需求和供给的变化关系，如果需求比供给增加的更多，那么房价就会上涨，反之则会下跌。
而从短期来看，人们对房价未来走势的预期，也会大大影响短期内房价的波动，那是因为房子不仅有居住等商品属性，还有保值增值的金融属性，所以就像股票市场会追涨杀跌一样，当人们预期房价未来还要涨的时候，大家就更加倾向于买入。
所以我们说，对房价来讲，供需决定长期，预期决定短期。
再说房租，房租要比房价简单，房租的高低其实主要由供需关系决定。为什么预期对房租没有太大影响？因为租房行为完全是一个消费行为，不存在投资的性质，你不会因为房租价格未来会涨，你就一下子多租几套房子，因为你根本用不到。而买房就不一样了，如果你预期未来房价还会不断上涨，那你就很可能砸锅卖铁，甚至举债来多买几套房子。这就是房屋买卖市场和租赁市场的根本区别。
好，分析完房价和房租的决定因素，我们就先来看一下租购同权对学区房供需关系的影响，学区房核心的价值不是他的居住价值，而是来自他的优质教育资源带来的附加价值，而很多人忽略了一个显而易见的事实，那就是租购同权等房地产相关的政策，不会从本质上影响优质教育资源的供给，至少这两者的关系里的很远。简单来说，就是不会因为现在宣布租购同权了，学校就变多了，学校还是那些学校，好的学校也还是只有那么几个。所以从供给侧看，学区房本身并不会增加。而需求侧呢？按理说每年上学的适龄儿童也应该是一个稳定的可预期的数值，也不会因为一个房地产政策而导致突然的变化。所以这么来看，从对学区房的供需两侧来讲，应该还是保持平衡不变的。
但是！注意，一般但是之后才是最重要的东西！要特别注意听，我们刚才说的是学区房本身和适龄儿童本身不会变化，但是出售和出租学区房的供应量却是有可能变化的，选择购买和租赁学区房的需求量也可能变化。比如虽然适龄儿童人数没有变化，但因为学区房进入门槛降低，选择学区房的适龄儿童需求量就会增加。本来只能通过买学区房，几百万的门槛把很多人挡在外面，但现在租房也可以了，自然就挖掘出更多家庭的租房需求，所以从这点上看，学区房的房租很可能会大幅上涨。另外，租购同权还可能造成巨大影响的就是学区房的买卖市场与租赁市场之间的互相转化。
那么我们就进一步来分析，租购同权首先影响的应该是需求侧的格局变化，原先只能通过花几百万购买学区房来解决小孩上学问题，现在多了一条路，可以以相对成本更低、而且更灵活的租房形式来实现，那么很可能大量原先打算买学区房的人都转为租房了，假设此时供给的结构保持不变，那么学区房的房价就会下跌，房租就会上涨。然后我们再来看这种变化传导到供给方的选择，随着房价下跌，房租的上涨，很可能也会有更多学区房房东选择不再出售，转而出租。而具体最终学区房的房价和房租是涨是跌，其实就看需求方和供给方哪一边的租售之间的转变量更大了。我个人做个大胆的预判，随着租购同权逐渐落地，原先买房的人可能更多的选择租房，而原先卖房的房东可能转为出租的并没有那么多。所以这样总体来看，学区房房价会有一定下跌，而房租会有大幅上涨。
刚才我们从供需角度进行了分析，而决定短期房价的另外一个重要因素，就是市场的预期。要去分析人们心中的预期变化是一个非常困难的事情，因为现在网上纷飞的各种舆论都可能影响大家的心里预期，关键你还不知道大家看了这么多说法之后最终心里是怎么想的。所以我们只能假设，如果大家预期学区房房价未来依然坚挺，那么对短期的市场格局就不会有太大额外影响，可参照刚才我们得出的预判结论。
如果大家预期未来学区房房价要长期下跌，那么可能就会有更多的房东想尽快出手，短期内就会造成供大于求的情况，学区房房价会在短期内大幅下跌。而因为大家都在选择卖房，那么租房市场的供应也会减少，从而进一步抬高房租价格。但是这些变化只会在短期内造成影响，从中长期看影响的力度都会得到缓解，甚至过度的预期情绪影响还会得到反向修正，也就是说人们也会根据市场的未来实际变化去调整自己的策略，比如发现房价跌的太厉害了，再卖舍不得了，干脆就不卖了，更重要的是房东发现房租上涨很厉害，租售比进入到一个很合适的区间，房东也会觉得留着房子出租赚租金也是一种不错的投资，那么慢慢的市场供给就会调整转变，更多的房东从卖房转为出租，那么房价可能逐渐止跌，房租也可能逐步稳定不再飙涨。
好了，通过以上的分析，相信大家对租购同权对于学区房的房价和房租到底会有怎样的影响有了比较清晰的逻辑推理过程。再总结一下，要分析政策对房地产市场的影响，最主要的还是要看政策对市场供需结构的影响和改变，这才是中长期的决定性因素，而短期由于预期情绪造成的影响，中长期都会得到修正。
最后多说一句，既然学区房的房租在我们分析的各种情境下基本都不可避免的要上涨，那是不是就是一种坏事呢？是不是这又增加了租学区房家庭的负担呢？其实答案恰恰相反，租购同权的政策恰恰是给了我们需求方多了一个选择，多一个选择总比以前没得选择要好。而受政策误伤的则可能是没有小孩上学需求的学区房租客，他们则应该重新考虑是否不再租学区房了。当然，我们还是需要期待租购同权的政策，能够尽快的真正实现落地，并且能在全国主要城市推广开来。另外，要从根本上解决小孩上学的问题，还是应该从供给侧着手，让更多的有实力的机构来提供优质的教育资源，同时让优质的教育资源的服务可以通过各种科技手段提供给更多的家庭使用。这样，才能真正解决我国教育资源的供求矛盾，也不用再去纠结到底是买学区房还是租学区房了。