鲁达 房价预测，通常死得很惨。
而且，房价有天花板吗？当然没有，津巴布韦的房价，从数字上来说，应该是全球最高的。毕竟通货膨胀这件事，凶起来六亲不认。
账目价格永远不能体现资产的价值。房价涨了，普通人多半是自嗨。100万的房子，五年涨到200万，如果算上通货膨胀和持有成本，可能只是个持平。然而，如果你不卖，可能连低于通胀的机会都没有。既然房价顶点无法预测，我们只能预测阶段性的顶点。
沈阳的楼市逻辑，可能和大部分南方强二线的逻辑都不一样，所以我们需要找到一个适用自己的逻辑体系。
三个问题
首先，我想问大家几个问题：
1、同样的区域，为什么地王的楼面价比旁边的老房子还要高？
2、为什么新房暴涨，而二手房增值乏力？
3、房地产市场的根本是什么？
这些问题，都是困扰购房者的大问题，也是理解房地产底层逻辑的核心问题。
第一条，地价高过老房子的房价，也就是我们常说的面粉贵过面包。这是典型的上涨周期的价值逻辑。
开发商认为，市场趋势良好，即使卖昂贵的面粉做成面包也一样能够卖出去。为什么？说消费升级也好、面包稀缺也罢，反正夜市上5毛钱一个的老面包已经被时代淘汰了，现在卖得好的是桃李面包，或者更贵的好利来，甚至是品牌调性更高的Lè Living...
第二条，为什么二手房干不过新房，房哥以前详细讲过，感兴趣的自己看：为什么沈阳人疯了一样地抢新房，二手房无人问津？
第三条，什么是房地产市场的底层逻辑呢？一个良性市场，最终会回归理性。抢房不会是常态，二手房终究有一天会回归合理价值区间。
那么，二手房价值回归的参考系是什么呢？一定是土地价格。
土地价格决定了住宅的最终价值，钢筋混凝土没有价值、豪宅装修最终也没有价值，土地才有价值。
于是，一切都清晰了。如果你认为，沈阳二手房太多太烂，永远卖不出去，那上面的结论不成立。如果你认为，新房过热，二手房会价值回归，其实我们完全可以计算出你家的二手房，未来能够值多少钱。或者说，你家二手房现在的真正价值是多少？
二手房未来价值
我们都知道，粗略计算，新房售价≈土地价格×2，那二手房和地价的关系是什么？
二手房分类：
1、次新品质盘≈新房≈土地价格×2-成本差 产品在升级，所以一般二手房的成本要低于新产品。
2、老破小≈土地价格 老破小由于居住体验太差、装修家居不值一提，所以他的价值可能和地价差不多，甚至更低。因为买了老破小会非常麻烦。
3、二手豪宅 二手豪宅的价值很难估算，每个楼盘都不一样。
所以，豪宅、老破小这类住宅，不在我们讨论的范围内。这也应了房哥之前的理论，这类住宅不具备投资价值。
我们先建立一个数学模型：
周期：5年。周期太长无法预测。
范围：良性发展的区域板块，10个月＜去化周期＜20个月。如果某个区域板块去化周期太短，那这个区域大概率会远远跑赢大盘，蹭蹭上涨；如果某个区域板块去化周期太长，那这个区域大概率会跑输大盘。当然，沈阳现阶段玩的就是个均衡发展。步步高点读机，哪里没地拍哪里。这种情况下，其实是全市一盘棋。当年长白岛的暴涨神话再难复制。
区位：只讨论有大量净地的区域板块。市内五区和新区的逻辑完全不同，市内五区的土地太少，二手房无法受到新房带动式上涨。而新区，有土地、有新房、有二手房，更容易良性发展。所以，只有市内五区的非核心区域才符合下面的预测逻辑，比如：高官台之于沈河区、曹仲之于和平区。
好了，铺垫完了，我抛出一个结论：
如果一个区域满足上述要求，那么这个区域某楼盘未来二手房价格≈该楼盘土地价值✖️2-成本差（新楼盘和二手房的成本差）。我们假设二手房价格是X，区域内土地价格是Y，成本差为Z。
我们可以得到公式：X≈2Y-Z
抛出上述结论的补充逻辑：
1、土地价格属于新房逻辑，地价传到到二手房需要时间
2、良性发展的区域，二手房价值会逐渐回归
3、良性发展的区域，新房市场和二手房市场不会逐渐分化，而是会有机结合
4、良性发展的区域，二手房的价值实际上就是土地的价值＋建筑成本＋其他。这个“其他”包括什么呢？不一定，有可能为0。因为，现在的土地价值，大部分已经包含了学区、交通、配套、甚至是未来的预期
5、 也是最根本的一条依据。有关部门设置土地拍卖起价、开发商确定土地值不值得拿，都需要精确计算。而土地价值的核算，是需要综合考虑区域内的二手房价格，地价计算需要符合市场规律。而区域内二手房价格是落后于价值的。
举个例子：长白岛目前基本上没有新盘了，万科城的住宅价格是20000。假设把这个盘推掉变成一片土地，地价会是多少呢？假设预估，也许是15000。成本差假设是2000元。那么我们套用公式：X≈2Y-Z=2✖️15000-2000=28000元。
换言之，如果长白还有土地，地价至少15000，二手至少会涨28000，但是目前只有20000。也因此，长白二手房的价格是远落后于实际价值的。
需要说明的问题：
1、新房和二手房的成本差Z是浮动的，随着楼龄、品牌、物业、装修不断改变。长远来看，新房也会慢慢变成老破小，成本差里也包含了折旧费用，也即Z会从0和地价之间不断浮动增长。
2、豪宅的装修价格很高，但是价值会随着年限不断折旧，不好计算，也不在本文讨论范围之内；
3、土地价格Y是浮动的，目前来看，是慢慢上升状态。
有了公式X≈2Y-Z，我们可以估计出新拍土地或售新盘旁次新盘的实际价值。
我们套用计算几个楼盘未来的二手房价格，娱乐一下，当不得真：
1、前几天土拍，苏家屯华润综合地价约6500拿地，假设同区位其他楼盘与华润在品牌、品质、装修等的差距为2000元（即成本差Z=2000），该二手房未来价格X≈2Y-Z=2✖️6500-2000=11000。
2、东湖富士康北地块保利综合地价10000以上拿地，同样假设Z=2000元的同区位二手房未来价格X≈2Y-Z=2✖️10000-2000=18000。
简单来说，你只需要看看你家房子旁边的新地块的土地价格或新开楼盘售价，然后再估算下你家的品牌、园区、物业与新盘之间的差距有多大，估算出个差价，就可以以现有土地价格计算二手房的价值。
这个价值一般会高于现在的二手房价格，未来你家二手房的价格一定会无线趋近于价值。这个价格，就是你所在楼盘的房价天花板。当然，土地价格在变，一切都在变。
你会算了吗？留言告诉我，你家房子未来能值多少钱。