鲁达 地段？学区？环境？究竟是什么影响房价？然后在白温台让你探索到底。(威廉莎士比亚，温带，温带)
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”– 李嘉诚
这可能是最广为人知的一句房地产名言了，带着华人商界巨子的光环，一直以来被奉为房地产投资的金科玉律，深入人心。
它的基本逻辑是，房子可以改造，但地段无法变更，而地段意味着城市生活的必需配套：交通、学校、医院、商务、公园、银行、购物、环境等等。
无论是自住，还是投资，这些元素都是房地产价值的根基所在。于是相对于小区环境、建筑质量、甚至房屋格局来说，地段会在房地产价格的最终体现上，起决定性的作用。
面世数十年后的今天，在中国尤其是一线城市的二手房市场，这句名言还适用吗？对购房还有怎样的指导意义呢？且待军师以北京为例，抽丝剥茧，为诸位看官厘清地段与房价之间的关系。
地段确实重要，称其为首要因素并不为过。
好的地段意味着地理上的中心，一般是市中心或者区域的中心。交通便利、商业成熟、三甲医院配套，这些都是稀缺资源。从根本上来说房屋是一种商品，决定房屋价格的是供需关系。好地段天然带来的稀缺性，很大程度上决定了房价。
这一结论不难通过链家数据得到验证：
十月份全市参考均价56771元/平米，东城区均价81784元/平米，西城区均价93800元/平米。市中心的东西城成交价格显著高于全市平均成交价格，地段因素发挥了它应有的威力。
地段不是一切，其他因素也可能发挥决定性作用
我们先来看几个楼盘案例：
案例一：裕中东里/西里–顶级学区
两个小区地处北三环外，典型的老破小，地段绝对算不上一流。而二手房均价双双超过10万元，超出裕民路北侧的裕民路1/3/4号院、裕民东里等小区3万元。一路之隔，差距如此之大，自然不是一个简单的地段所能解释的。奥秘就在学区上。裕中东里/西里，隶属学区强区西城，划片的裕中小学更是在2014年教改中一步登天，直升西城第一牛中 – 三帆中学。而裕民路北的小区均隶属朝阳区，划片学区就不可同日而语了。在这个案例中，学区因素发挥了决定性作用。类似的案例还有荣丰2008。
案例二：大成郡系列 – 品质溢价
地处西四环外，归属丰台区，均价却有七万五，傲视周边小区。此楼盘的制胜之道，全在小区品质。号称遵循园林理念打造，小区内坐落六桥六景十三园，甚至吸引了电视剧（《结婚前规则》）在此取景。这个卖点迎合了对品质有额外追求的高端人群，这样的人在北京不在少数。而在周边老破小的衬托下，高端品质也造就了一种局部的稀缺性，于是楼盘品质形成了溢价。类似的案例还有远洋泌山水。
案例三：百旺家苑 – 码农建功
平心而论，这个小区有一些值得一提的优点。房龄很新—11年开盘，好歹对应海淀学籍—学校尚可，位于百旺山脚下—环境不错。但是地处北五环外均价居然8万，还是颇让一些不明真相的群众跌破眼镜。在地图上搜索附近，2公里处你会发现腾讯北京总部大楼和百度科技园，3.5公里处就是上地中关村软件园。高收入者是这个城市的稀缺资源，为高收入人群提供方便，让他们可以骑车甚至步行上下班，无疑解决了他们的大问题。这个案例中，大批高收入码农群体推高了房价。类似的案例还有橡树湾。
这三个案例中，学区、品质、背靠高收入人群，不同的因素在不同的条件下带来溢价，盖过了地段因素，成为房价的决定力量。
反面例子同样存在。燕华苑，地处建国门，长安街，地点无敌，均价却不到6万。与上述楼盘比较一下，不知道大家是否悟到了什么....这样的例子还有很多。
非地段的溢价因素更快的推高房价
这一部分先让我们看一组数据：
从过去的半年的数据看，非地段性溢价因素更快的推升了房价，未来这趋势能否持续，让我们拭目以待。
影响房价的各种因素是动态变化的
从投资角度讲，和所有其他投资一样，买房买的是未来，也就是升值的潜力。摆在台面上人人都看得到的稀缺性/溢价因素，已经体现在房屋的当前价格中了，如果房地产市场整体上升，诚然它们会获得更高的升幅。
然而我们如果能有前瞻性，发掘出未来的稀缺性，将会攫取更大的投资收益。即使是自住，如果在满足生活便利性的同时，同时实现家庭资产的更大增值，绝对是每个购房者所乐见的。
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