鲁达 “地价和建安费用，特别是与政府部门、电力等企业事业单位的高关系维持费，不能降低价格。
”前述销售人员表示，“我们现在就是在等待，等待经济和市场的好转。”
国宅华园2013 年初开盘，彼时正是楼市繁荣的最后疯狂期，房价被开发商炒到了最高位，早已售罄；而公园大道于2013年9 月开盘不久则突遇楼市下行拐点。（中房报记者 许倩/ 摄）
中房报记者 许倩 河北肃宁报道
有“中国裘皮之都”称号的肃宁县，隶属河北省沧州市，位于河北省中南部，地处两个中心地带：一是北京、天津、石家庄三座大城市的中心位置，分别相距不到150公里；二是沧州、保定、衡水三个中等城市的中心位置，分别相距不到80公里。京九、朔黄两条铁路在肃宁交叉过境并设站。总面积515平方公里，2011年总人口344728人。
2015年肃宁县原皮市场交易额达300亿元，约占全国交易量的70%。裘皮市场的繁荣促进了当地经济发展，带来了部分人群的财富累积，也拉动了当地房价的快速上涨。
2006年，这个五线小县城部分小区的房价还只有850元至1000元/平方米，2008年则涨到2200元至2600元/平方米，2013年则很难找到房价低于4000元/平方米的新开楼盘，部分小区房价达到5600元/平方米。而在2014年全县城镇居民人均年可支配收入25229元，农村居民人均可支配收入9826元。在彼时楼市发展高速期，新开楼盘经常出现“一房难求”的现象。购房人群，除了当地人刚需及投资需要，还有周边多个县镇如高阳、蠡县、饶阳、献县、留史等出于投资需要，及农村居民为子女上学购房需要。
这样的楼市“繁荣”止步于2013年年底。中国房地产报记者走访发现，2013年新开的众多楼盘，至今仍在销售，而售楼处已从“抢购”变成了“乏人问津”，房价则几乎未变。而来自于肃宁县本地以及周边诸县镇投资性购房的进入，使得在肃宁县近几年来大量开发的西面地区上，出现了众多楼盘空置率较高的现象。人少房多户型大，成为这个小县城楼市的现实写照。
以房抵债 部分开发商资金压力已显
离春节还有一个多星期，肃宁县多个楼盘的售楼处就进入了“休假”状态，仅留一两个人看守。
“目前售价是4200元至4880元/平方米，团购可以优惠100元/平方米，全款购房还可以优惠3个百分点，这个优惠力度已经是最大的了。”肃宁县金地雅居楼盘的销售人员告诉记者。而该楼盘系2013年7月开盘，彼时均价为4580元/平方米。
记者了解到，肃宁县城内当前在售的项目有金地雅居、春霖壹品、公园大道、东方铭城、世纪龙城、九龙郡、曙光新村、陶然新城等。其中，由肃宁当地开发商新世纪房地产开发有限公司开发的公园大道·天厚园项目，售价最高，均价5600元/平方米，户型以大户型改善型需求为主，分别是120平方米、140平方米和180平方米。该项目系2013年9月开盘，开盘均价也是5600元/平方米。而如此高的价格和大面积令不少购房者却步。
据公园大道售楼人员介绍，开盘700多套住房，目前只卖出300套，而且卖出去的大都是120平方米的户型。140平方米、180平方米的户型房则很难出售。“这个楼盘的户型设计和定位与市场实际需求还是有偏差。”
在公园大道的售楼处，条幅写着“返乡置业购房选择”的字眼，在公路边也到处贴满了广告，然而，却并没有什么优惠活动。“现在每天也就四五个人来看房，房价目前来说不会降，以后会不会降不好说。”前述售楼人员表示。
而据肃宁当地土地出让信息显示，公园大道所在地块系新世纪房地产于2012年拍下，楼面地价为1085元/平方米，总价款1.21亿元，算是当地比较高的地价。“地价加上建安成本，尤其是高额的与政府部门、电力等企事业单位的关系维护费用，价格降不下来。”前述销售人员表示，“我们现在就是在等待，等待经济和市场的好转。”
而与当初精装房口号不同的是，已经建成的公园大道项目，均为毛坯房。对此，销售人员表示，本地的新楼盘都是毛坯房，这里的顾客主要还是比价格，更多人想自己装修，觉得更划算。
而据当地一位开发商人士透露，到了年底，各种催款也来了，已经有开发商以房抵债。“有的楼盘报价是5600元/平方米，但实际按抵价房出售3000多元/平方米。”
新政带来新一轮希望
有开发商人士认为，除了整个中国楼市萧条的大背景，肃宁当地购房需求也受到了俄罗斯经济危机及卢布贬值的冲击。
“肃宁毛皮对俄罗斯市场出口约占五成，卢布贬值对毛皮业肯定是有影响的。受卢布贬值的影响，俄罗斯的订单少了，有些客户下单企业也不敢接，觉得风险太高，怕收不回货款。”肃宁县裘皮协会秘书长李亚波表示。
尽管房子难卖，开发商却“不敢”降价。有开发商人士向记者透露，想降价，但是政府不允许，约谈，最终没降。
2015年11月开盘的春霖壹品项目，目前售价是4000元至4800元/平方米，主要户型在100平方米以上。据土地出让信息显示，该地块系河北安康房地产开发有限公司于2013年10月拍下，楼面地价1140元/平方米。春霖壹品项目销售人员对记者表示，现在购房还可以优惠100元/平方米，等过了正月十八就要涨价了。
之所以酝酿涨价，归因于新春期间，中央政府出台的降首付、降税负等“去库存”系列优惠政策，让一些销售人员认为市场行情要回来了。
2月初，中国人民银行、中国银监会联合下发关于个人贷款调整通知，不限购的城市首套住房首付比例降至20%；二套房首付比例降为30%。同月，契税、营业税优惠政策接踵而至。
这对于购房者而言无疑是喜事。本地工作的王先生，正在到处看房，“目前，钱也没有好的投资去处。而银行贷款利率和首付比例都已经很低了。已经在东边有了一套住房，还想在西边买一套给孩子上学住，因为西边有重点中学。但是好位置好楼层的房子还是不好买到。看了几个新楼盘，户型和价格都不合适，主要是户型太大，而我们需要的100平方米左右带两卫的户型则很紧缺。”
而且，让王先生不放心的还有物业，“肃宁的楼盘很少有专注和重视物业管理的，希望开发商能多关注这一块。”
这也说明，人们对住房的需求已经不仅仅是有一套房子就可以了，而是对于其户型、舒适度以及物业管理、配套设施有了更高的要求。而习惯了“粗制滥造”盖房子的开发商们，也需要向高品质提升了。
“目前肃宁县购房人群主要是改善性需求，投资已经不赚钱了。”有开发商人士坦言。而肃宁房价自2013年以来并未上涨的情况，也让当地炒房客投资失利，网上一些个人二手房出售信息写着“原价转让”。