鲁达 天津房地产市场的战火愈演愈烈，上个月大疆也上演了“港口城市战争”，保利以73.8%和104%的过户率强行进驻香港东新城，央企进驻也可以看出这一地区的未来前景3354。
那么港东新城在曾经是谁？大港区域的发展又是如何？让我们来一探究竟。也许让你抬头看一眼大港楼市的新闻，并不多。
多年之前，让我能回忆起和那里房地产相关的，无非只有那铁索连舟一般的“港东新城”，还有那些跑去津南甚至大港外围购房的“大港”人。
数年间，没有“雷声”的大港楼市，似乎被这样的市场而遗忘。
而保利的一次拿地，又一次让人们多少回忆起了那里，只是大港的楼市，在世人眼中来看，并非主流市场。
而，如今……
新浪乐居讯(编辑 商洪智）天津房地产市场战火愈演愈烈，无论是市内六区地王的频现，还是环城四区楼面价直逼2万的消息，都让人看得是心惊肉跳。就连尘封已久的滨海响螺湾也凭借“合景”土拍一战，再次为滨海正名。
同时，上个月的大港也演绎了一场“港城之战”，保利凭借高达73.8%和104%的溢价率强势进驻港东新城，央企进驻由此也标志着该区域未来前景——可以一看。那么港东新城在曾经是谁？大港区域的发展又是如何？让我们来一探究竟。
滨海“宠儿”工业起步
俗话说得好“心病还须心药医，解铃还须系铃人”说到大港不得不从其支柱产业谈起。一直以来，令大港人民乃至滨海新区引以为傲的便是其重化工产业。但近年以来，随着渤海化工集团、轧一钢铁集团等一批大型项目相继落户大港，同时大港大学城的不断兴起造成外来人口不断的外溢，现有油田区以及老城区已经无法满足大港日益发展的需求。因此为了改善大港城区面貌，增加大滨海新区的活力，港东新城也就在这一刻诞生了！
东扩缘起 十年开发大器晚成
自2005年起至今，港东新城规划确立十年间以来，可谓起起落落。直至2009年后，泰达港湾、巴登巴登、和天下以及天房房信开发等项目大批入市后，港东新城才迎来了其”CBD”1.0时代。此后几年间借助土拍的机遇，年均上涨率大约也在20%左右，但近2年相比较，风生水起的滨海塘沽板块以及大红大紫的中新生态城板块，无论是成交量还是升值率，港东新城却一直无法带动区域的崛起，均价也一直停滞在7000元/平上下。主要原因仍是新盘去化周期较慢，且大港老城区内客户大部分有两套或多套房产，购房目的多为子女购房或者区域型投资，加之外围津南，塘沽的房源投资和改善需求，港东新城整体的去化周期较长，且周边的土地以及商业配套稀缺，因此沉睡的港东新城也急需一剂猛药来重振雄风，那么这次又是谁来了？
（左上为待售项目:雲禧郡；左下为“海川园”；右图为“天房海天园”）
保利“双剑合璧”进驻新城
一直以来，很多人都认为城市房价的提升主要依托于土地价格的带动，而这一次大港土地的战役，算是大港区域历史上的首次敲响世人不熟知的土地市场。
8月11日，保利分别以3.1亿和2.66亿的价格把目前港东新城仅有的两宗住宅、商服用地收入囊中，总掷金5.76亿元。由此在标志着保利正式挺进大港的同时，也进一步再向世人宣告该区域的地价依旧是“价值千金”。
但是单单的两个地块，如同港东新城众多之前的项目一般，无从可证未来如何。只是从数据上来草草分析，两宗地块容积率仅小于1.5，且建筑限高也在100米以内，因此该地块未来的项目也许会成为港东新城内的又一低密度的居住型社区，也是保利继玫瑰湾，罗兰公馆、保利金融街诺丁山后，保利在大港的综合型住宅的开山之作。同样相信，在如今“一人得道鸡犬升天”的市场下，未来大港的产品迭代升级，也会根据项目产品和社区规划，抬高大港整体区域的房价水平。
读到这里，想必大港的小伙伴们一定是想趁机捡个便宜抢住该区域，先不要高兴的太早，看看价格及房源再议。
“港东新城“主要在售楼盘
在上个月亲自走访，并采集的港东新城主要在售楼盘之后。我们可以清晰的看到，除待售新盘该区域在售房源已然告急，并且已大量交房。而今年计划金九银十首度亮相的新盘雲禧郡及海诚园（已于今年7月首开），均价上也是一目了然，新盘8000-9000元均价跃然纸上，按照现有趋势，未来破万已成定局，百万别墅也是司空见惯。而值得关注的便是世纪大道以南的滨海星河荣御项目，作为品牌房企借助着西青星河荣御的成功案例，目前其洋房一楼的最高价格已上涨至17000元/平！相信金九过后，在雲禧郡别墅洋房的价格带动以及未来“和兴万乐汇”商业的助力下，该区域的低密产品也将会辐射整个大港甚至滨海，“一房难求”的顽疾依旧需要时间来治愈。
(以上为滨海星河荣御沙盘图及样板间实景)
未来的未来 大港楼市的去化者将在何方
一直以来，大港重化工业的经济主体为整个滨海新区及天津的GDP拉升做出了极大的贡献，区域内至今仍聚集着大港油田、天津石化公司、天津联化公司、中石化四公司、大港发电厂等一批大型、特大型企业。
然而，成也萧何，败也萧何。企业成就了一代对房产需要的人群，然而过度的本地型消化让人口增长趋缓的大港人群对于本地型产品略有麻木，在走访中和部分中介了解到，老城区中高端收入人群纷纷涌向滨海核心区及市区。同时绝大多数的大港土著，每天的生活体验也基本往返于大港，塘沽，津南等区域，生活模式也在逐年的固化，甚至大多数大港富人阶层也选择购置了津南岐口，咸水沽，甚至市区的部分房源。
那么走出大港的年轻在积淀之后，是否会重回故里？而在大港从商的外来人士面对如今的楼市，是否会继续选择低廉的租赁市场，还是会自掏腰包落户生根？ 事实上，大港的发展形势已经在天天向好。
首先，依靠产业去库存“解铃还看系铃人”。由于滨海的整体转型发展，大批工业产业向南港工业区转移，大港也迎来了发展的“第二春”。不论是企业外迁还是其他企业进入大港所带来的就业新增人口会逐年递增，其生活圈也将会整体围绕大港区域寻求置业生活模式。伴随着产业联动，大港新增工业产业，其上下游产业链必将随同联动发展，第三产业小型集群会逐步迁徙，因此，人口和就业机会的发展依旧还会呈现增长。
其次则是，依托交通保成本“条条大路通罗马”。从地图上可以清晰看出，以津岐公路为主干道的大港，与京沪、京广、京哈高速相互衔接。另外，港塘高速与津港高速1小时内也可快速直达市区或滨海核心区，随着地铁的规划建设，相信未来完善的交通也可弥补人们时间上的成本花销。
最后优势则是，其特殊的“采菊东篱下，悠然现南山”的景观配套。以北大港水库为主，官港森林为依托的自然生态景观，未来也将会成为市区以及滨海新区富人度假的圣地。
总的来讲，天津作为四大直辖市之一，人口流动仍然处于强势位置。因此作为以重工业为支撑的大港凭借着其得天独厚的地理优势以及生态景观，未来楼市潜力依旧十足。而金九银十的枪声已然打响，在成交量及价格大涨的同时，也势必会倒逼刚需人群以及改善人群选择潜力区域，只有市场才是验证一切的唯一答案。
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